新税改对房地产企业会计核算的影响分析

常志芳 周芳

（苏州万科企业有限公司，江苏 苏州 215021）

前言

我国始终秉承取之于民，用之于民的税收理念，这也是中国特色社会主义优越性的重要体现。营业税改增值税政策的提出可追溯到2012年，为了实现税费改革的平稳过渡，由国务院批准，国家税务总局和财政部联合制定“营改增”方案并在上海地区进行试点工作，根据上海地区“营改增”改革的实际情况扩大试点范围，2013年8月“营改增”在全国范围内得到试行并取得良好成效。为了加快税费改革进程，国务院于2016年5月1日在全国范围内实施“营改增”税费制度，并把行业覆盖范围扩大到房地产、建筑业、金融、生活服务业等，标志着营业税自此退出历史舞台，增值税制度的不断完善将更有利于国家经济的发展，我国的财税体制翻开崭新的一页。

近年来，尤其是2008年以后随着房地产行业的蓬勃发展，房地产已然成为我国国民经济体系的重要组成部分，而且在各大中型城市GDP中所占比重呈现出逐年增加的趋势，成为地方经济发展的强劲动力，但房价的不理性增长成为人民大众的负担，国家意识到房地产不理性发展的问题后出台了各种政策，税收作为国家财政的重要来源之一，加强对房地产企业税收政策的改革，尤其是“营改增”制度下房地产企业会计核算的管控可以作为房地产实现良性发展的手段之一。会计核算作为房地产企业财务管理的基础，在“营改增”新税收制度下提高房地产企业的会计核算质量有重要意义。

一、核心概念界定及分析

在我国房地产开发企业一般是指按照国家城市房地产管理法的相关规定，以营利为目的，从事房地产开发、经营的企业。鉴于房地产开发涉及的业务较多，可以分为房地产开发专营企业、兼营企业（包括房产销售、物业管理）、项目公司等。随着房地产行业的壮大，其经营业务呈现出多样化，主要有：

（一）土地的开发与经营：房地产开发企业将有偿获得的土地可以通过转让程序将土地进行流转或土地出租，开发周期短，风险相对小，资金流转快，同时也可以自行进行房屋开发建设，作为商品进行销售实现盈利；

（二）房屋的开发与经营：这是当前我国房地产开发企业的主流经营模式，企业在有偿获得的土地上进行房屋建设，然后进行销售或出租获得利润，房屋开发周期长；

（三）城市基础设施、公共配套设施的开发：当前大中型城市商品房库存量增量大的情况下，大型房企将城市基础设施、公共配套设施作为企业发展的战略转移，所占比重逐年上升；

（四）代建工程的开发：主要是房地产企业承接的政府或其他单位委托进行的建筑施工，投资风险小。

房地产会计核算的主要内容包括房地产企业账户设置、复式记账、填制与审核凭证、企业登记账簿、企业成本核算、企业财产清查、财务报告的编制等，很显然在“营改增”新税收制度下企业成本核算是房地产企业会计核算的重点，新税收制度的实施必定对房地产企业的会计核算产生影响。房地产开发企业的成本核算由整体开发成本、期间费用和税费组成，在新税改制度下税费为增值税和土地增值税。

二、“营改增”新税改制度对房地产企业会计核算的影响

营业税作为长期存在的税种，将税金包含在商品价格中，将产品销售额作为计税依据的前提下是含税价格。增值税的税款不包含在商品的价格中，实现价、税分离，“营改增”对房地产开发企业的购进建筑服务、房产销售产生影响，主要表现为：在新税改前，营业税直接计入房地产企业开发成本，新税改后，开发成本不包括税费，进项税额通过专用的发票呈现；房产销售方面，新税改前需要同时确认含税营业额和营业税金（包括附加），新税改后企业按不含税营收作为收入，销项税额直接在发票上注明即可。

新税改对房地产企业会计核算的影响主要表现为：营业税金及附加改为税金和附加、土地价款抵减的增值税销售额、纳税义务确认时间的改变、房地产开发企业新老项目进行区分、土地增值税扣除项目发生变化等。2016年财政部在《增值税会计处理规定》通知中指出在新税改实行后房地产企业营业税金及附加改为税金和附加，同时增加房产税、土地使用税、印花税等小税种，从管理费用项目中转为税金及附加项目，使增值税更加清晰，对于房地产开发企业会计核算人员要积极的适应新税改，避免核算税种分类不清晰问题，提高核算效率。

新税改前，房地产企业销售房产所产生的营业税为含税销售额乘以对应税率（5%），新税改后，房产销售的税率从5%提升至9%，对于房地产开发企业土地成本作为前期主要成本份额一般在35%-45%左右，由地方政府通过拍卖等方式出让，财政票据不作为抵扣凭证增加了房地产开发企业的前期投资，当进项税额较低时，企业税负负担增加。土地成本主要包括土地出让金，个别地区涉及搬迁补偿费（农田、工业建筑物补偿费等）、征收补偿款、开发规费等，并将土地出让金、拆迁补偿费（农田、工业建筑物等）列入差额扣除范围，此时的会计核算公式为：

新税改前房地产开发商纳税义务发生时间为销售不动产取得收入款项凭据的当天，房地产开发商采用预收款方式时为收到预收款的当天。新税改后根据财税〔2016〕36号规定只要开具发票或满足应税行为取得款项凭据必然产生增值纳税义务，所以房地产开发商要合理的界定发生应税行为的节点。

税务总局将房地产老项目规定为企业获得《建筑施工许可证》或建筑工程承包合同中施工日期在2016年5月1日之前的房地产项目，利用时间节点的不同区分新老房地产项目。对于房地产企业高投资的特点新老项目的制定完全是基于企业利益的考虑，所以房地产老项目仍以简单计税方法进行核算。

三、结语

“营改增”是我国税费改革的伟大跨越，适应了市场经济的发展，站在企业和国家经济发展的长远角度及时进行新税改更有益于减少房地产企业的赋税负担，房地产开发企业会计核算制度只有适应“营改增”制度才能提高企业资金和税务管理能力，助力房地产企业在新税改制度下更好的发展。