马来西亚楼市下一个春天在哪里？

林芊芊

近两三年来，马来西亚房地产“泡沫化”的忧虑如一把达摩克利斯之剑，悬在许多业内人士和投资者的头上。加之2018年马来西亚新政府上台后，对前政府的发展计划作了大刀阔斧的调整，取消或搁置了部分中资背景的大型基建项目。连锁反应下，如今的马来西亚楼市更像是在“冬眠”，显得颇为冷清。

既然寒冬已至，春天还有多远？

房产滞销的“冬眠期”

马来西亚地产经纪人林彩洁在见证了身边很多同事一整年销售惨淡的窘境后，显得心灰意冷：“许多人差不多有大半年都没卖出一间房子，或者眼瞅要卖出了，但是（买家申请房贷）贷款没通过，结果买家又买不成。”她认为这样的窘境有部分原因是银行、政府各项政策的收紧所致。

这只是新房市场的情况，二手房屋市场的买卖则要更加低迷。有统计显示，过去几年，马来西亚主要城市（吉隆坡、槟城、新山）房价出现大幅上涨，年度涨幅接近10%，其绝对价格已对当地购买力形成一定程度的偏离。“要购买二手房屋，买家需要先缴付10%的房款头期，还有上万林吉特的律师费和印花税等杂费。”林彩洁表示，这对许多年轻买家而言是一道关卡。而卖家面对当初低成本入手的房屋，焦虑的是能否顺利脱手。因为即便是出租，以吉隆坡的住宅为例，“冬眠期”房产的租金回报率也仅为4%～5%，比正常情况下偏低1～2个百分点。

“对于5年前买入房产的短期投资者来说，这是一个可怕的时刻。新政府上台后，市场上存在许多不确定因素。”精品咨询公司FAR Capital Sdn Bhd的创始人兼首席执行官Faizul Ridzuan称，现在不是投资者转移马来西亚房产的好时机。

通常成功卖出一个房屋单位，林彩洁可以抽取1%～2%的净购价作佣金，这也是她工资的全部构成。而一旦开发商拖延发薪，“不论你卖得再多，你也過得不好。”

事实上，开发商拖欠地产经纪工资的问题，当前在马来西亚房产业界并不鲜见。由于房地产销售缓慢，建筑材料制造商和开发商需要承担额外成本，许多人买不起房屋，则造成房地产价格和交易将继续低迷。“开发商需要通过举办全国性的营销，更加积极地推广他们的项目。”莱坊房产咨询公司驻马来西亚分公司住宅销售和租赁部门的副董事 Kelvin Yip说。

一位不愿透露姓名的马来西亚地产业者则这样解释该国房地产泡沫破灭的临界点：“当银行再也无法承受开发商和违约者的贷款，开发商再也无法承受现有价格和库存时，开发商可能会出现恐慌性抛售，银行可能会出现恐慌性止赎。这不受政府的控制，他们也不应该干涉，而是让市场的力量决定价格。”

一度被称为投资洼地的马来西亚房地产市场似乎已不像当初那么美好。

“黄金10年”里的“紧箍咒”

2013年初，马来西亚房地产正式宣布进入“黄金10年”，经济发展和旅游产业的开发，各路外资流入，为马来西亚房地产市场带来很大的起色，每年的房产涨幅高达15%～20%，回报惊人。

外国开发商和投资者能够大举进入马来西亚，得益于该国政府于2002年推出的“马来西亚第二家园（MM2H）”计划。持有MM2H签证的外国人在当地购房可享受的优惠包括：获得高达80%的银行房产按揭贷款（非MM2H签证持有者通常只能享有70%的贷款额）;购房资金可以从原居国汇入;无需经过外国投资审查管理委员会（FIC）的批准就能获得永久地产;在房地产销售后获得的资金可免除增值税等。但该计划也规定，外国人在马来西亚购房置业的最低额度为50万林吉特。

于是，大量开发商将原本定价在40～45万林吉特的房产，提高到50万林吉特以上，以便向外国买家开放以拓展市场，但这样的房价却令本地人更难以承担。为了抑制房价过快上涨，防止外资特权以“不公平优势”与本土房产商竞争，马来西亚政府在对外资的调控中不时念起“紧箍咒”。

2014年，马来西亚政府将外国人置业门槛提高至100万林吉特。虽然这是全国政策，但各州政府有权修改各自对外国人置业的最低要求。到2018年，外籍人士通过MM2H计划在马来西亚购买的房产总数达到4499间，其中，中国人是最大的购屋群体，共购买房屋1664间。

2018年底，马来西亚房屋与地方政府部长祖莱达宣布，外籍人士通过MM2H计划置业，需要经过该国内政部非常严谨的审批，且只限于50岁以上的外籍人士，同时需要支付300万林吉特的订金。马来西亚移民局总监拿督斯里慕斯达法也公开表示，该局会加强MM2H的审查程序，检查申请者的背景。

马来西亚政府2019年的财政预算案中已提出：向非公民和非永久居民征收的房地产盈利税从5%提升至10%，以及转移总值逾100万林吉特地产的印花税从3%提升至4%。

祖莱达表示，目前外籍人士在马来西亚拥有的房产在该国总房产中占比还不到1%，而房屋与地方政府部也会重新考虑外籍人士在马来西亚拥有房产的限额，并制定相关指标供房地产开发商和州政府遵守。

楼市何时再迎春？

Faizul Ridzuan预计这两年马来西亚的经济增长将放缓：“这就是经济的运作方式。就房地产市场而言，这并不意味着处于糟糕或良好的状况。这是一个循环，而我们现在所处的循环是冬天。”

既然冬天已经来了，春天还会远吗？

被誉为马来西亚房地产教父的拿督斯里郑水兴认为，新政府上调房产税对于外国人买房的影响微乎其微。首先，与新加坡和澳大利亚等国家相比，马来西亚房产税还是比较低;另外，税率对外国人或者马来西亚本国人基本没有差别。

“只要是‘降温政策就是好的，亦值得期待。”在马来西亚地产经纪人Jassinta Sim看来，如今马来西亚房地产已在自动调整生态，房价仍有下降的空间，且未来房产走势也将改善。

而若留意马来西亚新政府未来经济发展重点，不难发现，数字经济、旅游业、农业以及科技与工业正是主要方向，相关州属的酒店公寓、工业土地、生态旅游类房产有望水涨船高。马来西亚REI地产集团CEO Daniele Gambero博士相信，马来西亚对外国人投资本国房产保持的仍是“友好开放”政策。

随着中马两国合作关系的日渐明朗，一些潜在买家和投资者的观望态度正在发生转变，并且开始真正寻求市场交易。郑水兴分析道，目前吉隆坡和雪兰莪州的供求关系比较平稳，柔佛州等地则出现了供过于求。但这种供求关系不能简单地以州属来划分，必须看到具体区域。如沙巴的政策更为独立，在投资模式等方面和西马（马来半岛）不同，沙巴的旅游以及商用房地产潜能可观;马六甲楼市则完全依靠旅游业和政府政策，2020年是中马文化旅游年，马六甲楼市有望借此机会反弹。

Faizul Ridzuan建议，马来西亚房地产投资者至少应该持有房产10年或以上，才能更好地审视其资产的价值，而不至于以错误的价格和时间出售它。一旦经济好转，房价会反弹得很快。