类REITs模式下租房金融发展现状和对策研究

朱浩

摘 要：在 “房住不炒”政策的调控下，多主体供给、多渠道保障、租购同等权利的住房制度，为我国住房制度的改革绘制了新时代发展的蓝图。建设银行近期在租房市场上较为活跃，如“存房贷”“租客贷”等，以“租房”为由，提供了多类别的贷款业务。借鉴国外固定资产证券化的经验，结合类REITs，分析国内房屋租赁的现状和存在的问题，为解决租赁问题和缓解人们的融资压力提出建议。

关键词：租房金融;类REITs;建设银行融资

文章编号：1004-7026（2019）02-0135-03         中国图书分类号：F724;F832         文献标志码：A

1  租赁市场及建设银行租赁金融业务

1.1  我国房屋租赁市场现状

近年来，国家大力建设经济适用房、廉租房，为很多收入落后的家庭解决了住房难的问题。然而，商品房的价格大幅度上涨，可供出租的小面积住房数量不足，低收入群体和新就业人群无法负担住房费用。同时，房屋租赁虽然是一个巨大的市场，但同时也是一个多元化、复杂的市场，存在着各种各样的问题，如租赁关系不稳定、纠纷多、缺乏专业管理、存在安全隐患等。房屋中介和租房者存在信息不对称的现象[1]。租赁合同的备案率较低，大多数房屋出租者都是个人，并不是企业或者机构，这无疑增加了房地产管理部门的监管难度。

1.2  建设银行的租房金融业务

建设银行肩负着国有大行的使命，重在解决租房不能安居的问题，拥有“长租即长住，长住即安家”的美好生活理念。2017年11月，建设银行就在佛山、深圳等试点城市开展租房金融业务，成为了大型国有银行在房屋租赁市场的先驱者，获得了可观的收益和良好的社会反响。

建设银行积极响应国家号召，进军租房金融市场，从“去杠杆”的角度发展实体经济，倡导“房子是用来住的”。一直以来，银行有大量的可用资金聚集于房地产开发业，形成了一个巨大的资金池，增大了百姓的购房压力，提高了住房供应的杠杆率。以出租闲置房屋的方式为居民提供住房，可有效解决这些问题，实现产融结合，降低杠杆[2]。

2  建设银行开展租房金融业务的优势

2.1  资本强

建设银行作为国有大型银行，拥有雄厚的资本，可以增强闲置房屋的流动性。同时，建设银行作为信用中介，也可以减少因信息不对称而造成的损失[3]。类REITs模式也能帮助银行实现将重资产向轻资产的转变，将流动性较差的固定资产证券化。

2.2  资源多

中國是世界上人口最多的国家，其房屋租赁市场潜力巨大，租房金融市场无疑是一块大蛋糕。有数据显示，当前我国大约有1.9亿的租赁人口，租赁市场已超过万亿元。预计到2030年，我国将有2.7亿的租赁人口，市场规模将突破4万亿。

2.3  根基硬

建设银行在住房金融市场有着独特的优势。建设银行早在1985年4月就在深圳发放了全国第一笔购房“按揭贷款”。如今，建设银行又提出“要租房，到建行”的新的口号，走在时代的前沿，形成了独具特色的住房金融文化[4]。

3  建设银行要解决的问题与其对策

3.1  房源

房源是首要解决的问题。如果是房主的个人贷款，建设银行推出了“存房贷”业务，即符合条件的房主可将住房租赁权出租给建设银行，期限不等，建设银行一次性支付租金，同时将房源交由专业的租赁运营机构在市场上出租。

除了个人，企业和机构也可以申请贷款。建设银行正在积极与企业开展合作。在上海，首批租赁式住宅正在建设，租赁住房建设贷款相继推出。该项银行贷款的资金规模达14.2亿元，期限20年，利率也较为合理。

3.2  租客

3.2.1  按居贷

2017年11月，建设银行深圳分行推出了全国首款个人住房租赁贷款产品——按居贷，向符合条件、有长租需求的租客发放，单户最高额度可达0.01亿元人民币。信用贷款模式很好地解决了租房人的资金不足问题。

3.2.2  租客贷

租客向银行申请租赁贷款，建设银行一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。

4  类REITs的理论基础

4.1  资产证券化

资产证券化是指以特定资产为支持，发行可交易证券的一种创新型金融工具和融资形式，其目的在于提前变现流动性差、难以变现的资产。众所周知，银行的贷款业务存在短存长贷的问题，很多商业银行一直存在过多的不良资产，资产证券化无疑为很多银行提供了一个有效的解决渠道。

4.2  REITs与类REITs

4.2.1  REITs

REITs是“Real Estate Investment Trusts”的英文缩写，意思是房地产投资信托基金。发起人将持有的被证券化房产出售给专业的投资机构，形成一个大的资金池，然后再由投资机构进行投资管理，取得的收益将会分配给投资人。REITs是一种投资基金，股票反映了所有权关系，债券反映了债权债务关系，这与REITs是不同的[5]。

4.2.2  类REITs

类REITs作为一种投融资工具，综合了REITs和资产证券化的优点，有望成为一种新的投资基金形式。建设银行可以选择与新派公寓成立并购基金，在保证有稳定收益的基础上，时刻保持对项目的控制权，形成“前期—中期—后期”租赁产业链条。通过借助银行资本的力量，撬动曾经可望而不可及的存量资产，扩大运营商的资产管理规模，这将有利于轻资产运营，打破发展轻重不兼容的瓶颈。

5  建设银行房屋租赁类REITs模式的设计

5.1  类REITs模式的参与者

5.1.1  发起者

建设银行和其他实力雄厚的基金机构，可以是一个发起者，也可以是多个发起者。

5.1.2  管理者

管理者为专业的投资机构，具体负责基金的投资操作，利润的最大化，保证资产能够不断增值。

5.1.3  托管者

托管者是基金的保管公司，其职责是防止出现资金滥用和非法挪用资金的现象，此机构需要监督投资操作和保管资产。

5.1.4  持有者

持有者是基金出资者和投资人，以及基金投资收益的分配者。

5.1.5  销售机构

销售机构主要是建设银行和大型证券公司以及合作保险公司等其他金融中介机构，致力于创造新的销售形式，并进行代理销售。

5.1.6  政府监管部门

监管机构要依据法律，稳定租赁关系，积极研究国外的REITs发展模式，如韩国和美国等。

5.2  平台的建立

基金收益的当事人主要是持有者、管理者、托管者。整个平台的搭建如图1所示。

类REITs的持有者与管理者之间存在所有者和经营者的关系。建设银行作为发起者，起到了聚集资产的作用，而管理者凭借其投资经验和渠道获取稳定的收益。管理者与托管者则是经营者和监管者的关系。管理者并不触及类REITs的资产，但是托管者负责保管该项资产，并监督管理者的投资行为是否违反法律规定，这种相互监督和制约的机制，保证了基金机构的高效运作。

持有者和托管者之间存在委托人和受托人的关系。持有人将房屋资产交给托管者保管，保证资产的安全，以提高资产的收益。

5.3  评价

分析类REITs模式，可以采用SWOT分析法，即从事物的优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threat）4个方面进行分析。

5.3.1  优势

第一，建设银行实力雄厚，由国家控股，可以保证资产的安全性和流动性。第二，基金投资的门槛较低，适合中、小投资者，拓宽了投资途径。第三，收益稳定，回报率高，风险较低。分散投资与传统地产行业相比，更具有稳定性和流动性。

5.3.2  劣势

第一，收益率较低，投資回报期限较长，影响投资热情。第二，政府职能不明确，政府仅仅起到了监管的作用。

5.3.3  机会

第一，我国房屋租赁市场规模巨大，同时也很有广阔的发展前景，长期公寓租赁市场较好。第二，国内民间资金充裕，投资渠道较少。当前高风险投资产品占据着我国的证券市场，其中包括接近80%的股权类投资标的物。其特点都是高风险，但无法保证相对稳定的高收益。对于低风险投资产品，少量企业债券和金融债券根本无法满足投资者的需求，但类REITs的出现，将为投资者开拓新的投资渠道。

5.3.4  威胁

第一，法律法规不完善，类REITs的定义不明确，税收制度不完善，这些都给行业的发展带来了一定困难。第二，我国房地产金融行业不成熟、不发达，信息不对称的现象经常会发生，给相关的投资者和企业带来一定的威胁。

6  发展租房金融的意义

6.1  符合我国国情

2017年，我国召开了第5次全国金融工作会议、中共第19次全国代表大会、中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议等，强调了金融要服务实体经济以及防范控制金融风险的重要性，要积极推动经济高质量发展等。相继出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》等重要文件，这些政策都对中国类REITs模式产生影响，发挥了巨大的推动作用。

6.2  发展普惠金融，服务实体经济

租房金融可以很好地解决房东资产流动性不足的问题，为其实现更大的收益，从而更安全地管理财富。建设银行将租房金融纳入到普惠金融，而不是房地产金融，这充分响应了国家的政策，最大程度地发挥了建设银行金融中介的职能。一方面，为中、低收入的家庭提供了住新房的条件，另一方面，使资产的持有人或投资人获得了高收益。

6.3  有效降杠杆

发展租房金融，可以有效缓解资金过度流入房地产开发市场，造成杠杆过高的现象，甚至出现泡沫化现象，导致房价畸形上涨。贷款租房有效解决了毕业大学生、外来务工人员、低收入群体的租房需求，改善了公寓运营困难的情况，降低了商品房供应的杠杆。

参考文献：

[1]张程.基于类REITs的公租房融资模式研究[D].重庆：重庆大学，2012.

[2]吴瑞虹.普惠金融背景下房屋租赁业务开展的设想及风险控制[J].中国商论，2018（30）：41-42.

[3]卢沫含，查纯丽.供给侧结构性改革背景下我国房屋租赁市场发展探析[J].信阳农林学院学报，2018，28（2）：46-48.

[4]李娜，徐强，姚清振，等.REITs对房地产发展影响浅析[J].山西建筑，2018，44（35）：205-207.

[5]刘灿.浅析REITs运用对保障性住房的影响[J].财会学习，2018（29）：173+175.