浅谈房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析

常怀诚

摘 要：税务筹划也称纳税筹划，它是纳税人在遵守税法、拥护税法、不违反税法的前提下，针对纳税人自身的特点，规划纳税人的纳税活动，既要依法纳税，又要充分享受税收优惠政策，以达到减轻税负、解除税负或推迟纳税，最终实现企业利润最大化和企业价值最大化的一种经济活动。随着我国社会主义市场经济的不断发展及深入，税收的地位和作用也变得非常重要。作为房地产企业，其本身的拥有开发周期长、环节复杂等特点。因此房地产企业的税收筹划对企业获取利润来讲作用重大。本文针对房地产企业进行深入解析，讲述企业所得税税务筹划的方案的制定，以提高房地产企业的税收利益。

关键词：房地产；企业所得税；税务筹划；运用分析

一、房地产企业税务筹划相关理论

（1）税务筹划相关概念

1.税务筹划的含义

税务筹划是说在现行法律法规下，对公司企业的一些经营事项进行事前筹划，达到公司承担税负最低，使企业的利益得意达到最大化。

2.税务筹划的目标

税务筹划的目标可以分为以下三个层次。

第一个层次是最简单的层次，是纳税筹划能施行的最基本要求，在法律允许的范围内进行税务筹划。一旦某种纳税筹划与相关的法律法规产生冲突，这种行为就应当立刻停止或改变。并且在纳税筹划时都应该按照相关规定正确，依法，按时纳税。税收筹划的其余目标也都都以第一层目标为基础。第二个要达到的目标是如何降低企业成本以尽最大力度实现企业利益最大化，充分发挥资金的时间价值。采用的方法是通过税收筹划来减少税负。满足第一层次，在遵守法律为前提进行税收筹划。应当明确税收筹划的最直接目的，即通过降低税负压力，进而减少企业要支出的成本。要利用资金的时间价值，通过延迟纳税等方法，能够使企业运用到更多的资金。第三层次则是通过不同的方法相结合，从而降低税负。

（2）房地产企业税务筹划的特点

1.房地产行业特征

房地产企业往往拥有繁多的业务，其业务从最开始的开发土地，到后期的出售、出租、管理等。其中的每个业务，都需要经历较长的时间，投资的成本也比较大，又因为房产公司资金链中所运用的资金大多来自于外来注资所得，因此必然要承担很大的风险。同时，其费用、成本也相当的高，比如在开发阶段中的高额成本以及大额期间费用、税收成本等。所以对于房地产公司来讲，关于成本控制，风险的防范以及管控也是相當重要的。

2.房地产企业税务筹划特点

房地产行业从其开始购地到其经营销售，是一个很长的生产周期过程，从筹建、开发到经营销售，皆需要大量时间营运。并且在营运过程中，需要有大量的资金维持开销，保持运转。资金链若断裂，企业就无法正常经营，在建工程也无法落实。房地产的资金流通运转十分重要。因此，在企业税务筹划过程中，充分利用资金时间价值的优势可以帮助房地产企业更好的运作。所以在对房地产企业进行以降低税负为目的进行筹划时，延迟纳税的时间是一个需要重点筹划的部分，争取资金利用的最大限度。房地产是需求资金量相对庞大的行业，而资金量大，风险较大，很容易出现资金的周转问题。因此，房地产企业很难完全依靠自由资金进行日常运作，大部分的资金是靠第三方投资或通过借贷而来。因此，房地产行业在进行税务筹划时，需要考虑房地产行业资金的来源这一问题，从而对资金来源进行更有利地筹划。

二、税收筹划的步骤及基本方法

（1）税收筹划的步骤

税收筹划的比较简单，一是要了解并熟悉税务相关法规、条例政策，必须了解到主管部门对“合法”的定义，确保纳税的合法性。二是要结合相关房地产企业的情况，减少企业的税负要在合理、合法的基础上。虽然税收筹划的步骤非常简单明了，但是广泛应用在各种实际工作中，要达到全面性更加困难，需要企业的财务人员不断的提高自身的学习能力，以便可以更加正确的为企业合理减轻税负。

（2）税收筹划的方法

由于纳税人的身份不同，企业可以通过选择一般纳税人和小规模纳税人两种不同身份来纳税。使企业可以尽可能降低税负；通过税率的差异，企业可以从经营的业务或者应纳税所得额来合理判断；通过税目的差异，企业可以通过规范的操作，将不征税或者免税的收入及使用低税率的收入从企业主营业务收入中分离出来，从而降低企业的税负；通过纳税时间差异，可以通过延迟纳税，来获得货币的时间价值即获得额外的收入；通过税收的优惠政策，充分适应并积极响应国家的优惠政策，从而最大限度的减轻企业税负。

三、结语

房地产行业所得税的税务筹划是一件通过正当税收政策合理减轻企业税负的行为，因为房地产企业的特殊性，其筹划的复杂性也比较大，这就要求企业的财务人员，要不断学习了解税收政策，同时，为了更好的提升企业的核心竞争力，更要利用国家的政策对其财务相关活动进行精密的策划安排，合理行驶纳税人应有的权利并合理的减轻企业税务负担，使得企业的利润可以达到最大化。

参考文献

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