房地产企业债务融资现状分析

摘 要：随着社会主义市场经济体制的不断深化，房地产成为推动我国国民经济持续健康发展的重要支柱产业。债务融资作為房地产企业主要融资来源之一，为房地产行业的蓬勃发展提供了必需的资金保障。本文通过分析房地产企业债务融资的现状，从三个方面说明其债务融资目前存在的问题，并做了相应的原因分析。

关键词：房地产企业；债务融资；资产负债率

房地产行业属于资金密集型行业，其对资金的需求量远超过传统制造业，根据开发项目的规模，有时一个大的项目的融资需求可以达到上亿元。鉴于房地产行业的特殊性，融资所得资金成为前期开发项目的关键影响因素。房地产企业的主要产品为商品房，商品房的显著特点有：开发周期长，资金回笼周期长，且回笼资金数额巨大。债务融资作为房地产企业主要融资来源之一，主要包括国内贷款，债券融资以及与商业合作伙伴之间基于信用而产生的负债，比如应付的各种原材料款和工程结算款，本文通过分析房地产行业债务融资的现状，对其中存在的问题进行剖析，并给出原因分析。

一、房地产企业债务融资方式

（1）国内贷款

国内贷款是指房地产企业在银行等金融机构和非金融机构借入资金而形成的负债。本文选取2005-2017年《中国统计年鉴》中房地产开发企业实际到位资金数据进行分析。如表一所示，国内贷款在房地产企业实际到位资金中占比很大，数值一直保持在15%左右，随着房地产开发资金投入的增加，国内贷款额也相应地越来越多。

（2）债券融资

债券融资是指房地产开发企业发行债券借入资金而形成的负债。债券融资在房地产企业债务融资中占比不重，相关学者研究发现①，房地产企业债券融资所得资金占本年资金来源不会超过1%。

（3）商业信用融资

商业信用融资是指房地产企业在开发商品房过程中产生的应付土地出让金、应付工程款、预收账款。应付土地出让金是指企业通过政府拿地，有一个分期支付的缓冲期，因此在开发商交齐全款之前，相当于取得了一部分来自政府的商业信用融资。应付工程款是指企业可以通过施工方垫资的方式实现一部分来自合作伙伴的商业信用融资。预收账款是指商品房开发完成拿齐五证，进入预售阶段，这个阶段从购房者手中预收的购房款，这相当于取得了来自顾客的商业信用融资。

二、房地产企业债务融资现状

本文选取了2005-2017年《中国统计年鉴》中我国房地产开发行业的资产负债率进行分析。如表二所示，房地产企业资产负债率稳定在70%-80%之间，属于较高水平。从年度数据发展走势来看，预计未来资产负债率还会继续上升。

三、房地产企业债务融资现状分析

我国房地产企业负债水平高的原因可以从房地产企业的经营特点、我国资本市场的发展水平、房地产市场的运行特征三个方面进行分析。

（1）经营特点

首先，房地产企业从政府手中购买土地，再利用手中的土地向银行等金融机构进行抵押以获得贷款，再利用获得的贷款进行又一轮的拿地和开发工作。在反复拿地抵押再拿地的操作下，房地产企业只需使用相对较少的原始启动资金，就可以完成一系列后续的项目建设，而大量的抵押贷款正是房地产企业资产负债率高的重要原因之一。其次，房地产企业与一般的制造业、工业企业相比，没有大量的厂房和设备，固定资产占比相对较小，同时房地产企业开发建设的商品房在预售阶段会有大量的预收账款入账，这些特点使得房地产企业的负债相对变高，资产相比变低，也会影响资产负债率的形成。

（2）我国资本市场的发展水平

我国处于并将长期处于发展中状态，我国股票市场相对发达国家来说尚未成熟，并且受国家政策影响很大，国家对房地产行业融资的政策限制也较为严格。房地产企业在融资方式的选择和控制上自主权很小，除了房地产上市公司可以进行部分股市融资之外，要满足房地产企业大量的稳定的资金需求，债务融资还是大多数房地产企业的首要资金来源。

（3）房地产市场的运行特征

房地产市场易受经济周期和宏观政策影响，国家2014年出台《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，大力推动新型城镇化建设，但由于房价增长过快已经引起国家和各级政府的重视，因此逐步出台了各种政策加以调控。2018年两会过后，多城陆续出现更加严密的房地产调控政策。以成都市为例，2018年3月成都市城乡房产管理局出台《关于商品住房开盘销售采用公证摇号 排序选房有关事宜的补充通知》的解读，优先保障刚需人群的住房需求，限制了大批已有住房者与炒房者的购买资格。在重重政策限制之下，楼市逐渐冷却下来，大批偏远地区住房滞销。房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，跟随经济周期与政府政策变动，因此很考验房地产企业经营管理能力，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。

四、小结

我国房地产企业普遍都存在资产负债率偏高的表象，高的资产负债率意味着企业需承担更多的风险，一旦投资时机和方向出现偏差，就可能会被套牢在一个或几个项目上，导致资金回收流转不及时，更加重债务负担。

另一方面，目前国家坚持的“房住不炒”政策以及2019年两会多次提及的房产税政策也会影响房地产企业的投资决策，届时，当高房价不再成为房地产行业傍身的利器时，能合理地调整融资结构，控制资产负债率的企业才能真正扛得住风险，走得长远。

注释

①尤达明，于丹枫.中国房地产上市公司债务融资现状分析[J].现代经济，2007（10）.

参考文献

[1]马如雄.房地产企业融资现状分析[J].财经界（学术版），2014（01）.

[2]王智健，曾启贤，杨柳.2017中国房地产业展望[J].中国经济报告，2017（01）.

[3]新形势下房地产企业融资方式探析[J].宁晓鹏.中国国际财经（中英文），2018（03）.

作者简介：陈曦（1995.10.02）女，汉，四川遂宁，研究生/初级会计职称，硕士，单位：西华大学管理学院，研究方向：会计学。