惠山区低效产业用地再开发利用规划研究

姜 敏

（无锡市规划设计研究所，江苏 无锡 214031）

1 产业用地利用现状分析

惠山区土地总面积约325km，随着工业化和城市化的快速发展，惠山区土地开发强度已接近50%，而惠山区“十三五”规划期末（2020年）建设用地总规模为24.5万亩，当前建设用地实际规模已达24.3万亩，可用空间仅2 000亩。

根据《无锡市惠山区工业用地综合效益评价报告》，选取其中4 886宗工业用地（面积为85 561.6亩）进行评价分析。截至“十二五”规划期末，惠山区工业用地综合效益评价范围内的企业总营业收入1 776.3亿元，总税收69.6亿元，综合容积率平均为0.75，建筑密度平均为48%，地均从业人员为3.3人/亩；企业亩均计税销售收入207.6万元/亩，在无锡市排名第7，低于全市234.4万元/亩的均值；亩均税收8.1万元/亩，位列第6名，同样低于全市11.9万元/亩的均值（见表1）。

表1 工业用地地均产出情况统计

根据表1统计分析，全区亩均产出高于200万元的宗地面积占总宗地面积的26.94%。

如图1所示，亩产高的地块，在整个空间上呈现出零散分布的态势。

图1 工业用地地均产出示意

2 现状产业用地利用存在的问题

2.1 部分现状用地与城市规划存在矛盾

调查显示，惠山区约有30%的现状产业用地不符合规划要求，主要由于惠山区早期乡镇企业发展处于村级区域。2003年，为了实行“三集中”模式，惠山区停批村级新增产业用地，产业项目实行招拍挂模式，所有产业项目根据相关规划逐步向园区集中。

2.2 部分土地利用强度较低，闲置率较高

部分土地投入量少、利用强度低，同时有部分闲置率较高的土地，其建筑占地面积和建筑面积均较小，闲置率大于90%，此类工业用地主要分布于各镇、街道老旧工业园区，属于第1批向园区聚集的小型企业。……