企业物业成本控制的常见问题与改进对策

赵廷磊 山东东山新驿煤矿有限公司

引言:随着社区经济的高速发展，为满足现代客户和居民的需要，物业管理企业务必要正视成本管控，分析实践中的问题，更新成本管控理念，努力完善基础设施建设，降低成本，同时改进成本管控方法，提高实践效果，促使企业快速盈利，提高综合效益，在激烈的市场竞争中争夺更多客户资源，提供更周到的物业管理服务，为经济增长做贡献。

一、物业企业成本的特征

（一）物业企业的成本形成多。物业企业的成本管理可分成管理成本，服务成本，经营成本。三个成本相辅相成，辩证统一，组成了一套严谨的物业企业的成本管理模式。其中，管理成本主要负责的是小区内部的房屋及相关设施进行修养，维护所发生的日常成本；服务成本主要是为了更好的服务小区业主而发生的成本。经营成本主要是经营小区内的公共场地，公共设施等。三个成本各司其值，为物业企业成本管理的工作提供了很大的便利。

（二）物业企业的成本管理面积大。随着市场竞争的激烈性，物业企业为了很好的生存在社会中，会通过正当的竞争手段来不断地抢市场、抢规模来扩大自己的管理市场，市场规模越大，物业管理面分布就越广，随之存在的问题也就越来越大。

（三）物业企业的成本监控线长。物业企业管理可大可小，大到一个小区，一栋大厦，小到一个楼房，都是物业企业所管理的范围。物业企业管理从上层人员下达到各个基层人员，由基层人员再延伸到每个角落、每个时间点上，都是一个漫长的过程，所以说从成本发生点再到监控点，监控线较长。

二、物业管理企业成本构成

较一般生产经营型企业而言，物业管理企业的运行模式存在较大的差异。其他生产经营型企业在开展各项工作时有相关生产经营场所，物业管理企业则要基于客户或业主的需要到他们指定的地点工作。与此同时，物业管理企业属于服务行业，但和一般的服务企业有明显的不同，使得物业管理企业的管理复杂程度和难度远远高于一般企业，其成本管控的构成也比其他企业更难。物业管理企业的成本构成较为分散，分散的程度和企业的管理服务内容有关。通常而言，物业管理企业提供服务的范围主要涉及到维护小区治安、维护公共绿地、维护公共设施等，一些物业管理企业还要涉及消防业务，对经营范围内的公共场所存在成本支出，导致成本增加。尤其是间接成本的构成十分复杂，发生间接成本的性质与原因也各有不同。例如清洁服务属于劳动密集型项目，成本以人工支出为主，而工程服务一般要使用技术和机器设备，形成不同间接成本，呈现出分散的趋势。

三、提升物业企业成本控制水平的对策

（一）加强人力资源成本的控制。物业企业管理对广大客户最基本的服务需求是清洁人员和保安服务这两项基本要求，这两项也是人力资源成本费用支出最大的一项管理工作。所以物业企业成本管理控制也应该从人力资源成本出发，对人力这一方面应达到科学合理的使用。人员冗杂是目前物业企业管理存在的最大资源浪费，不但增加了成本，增加了内耗，还降低了管理效益。物业企业在转型的过程中，可以尝试全自动化的智能管理方式，通过采购使用人工智能设备和设施，降低人力成本的支出，实现人力资源的成本控制。

（二）建立预算体系，完善工效考核机制。对各部门业务服务制定预算标准，在实际成本核算时以预算标准为基础，并认真落实预算编制中的内容，并安装相应的规定对各部门的业务服务进行考核，促使每个部门都能深刻认识到成本控制的重要性，以便最大限度上调动物业从业人员的积极性和主动性，努力完善成本预算设定目标。

（三）完善基础设施建设，降低企业成本。第一，物业管理企业要尽可能在小区落成以前进入角色，及早参与小区规划设计，综合考虑小区业主需求以及后期物业管理成本，对于问题要早发现、早解决，预防留下隐患，控制额外成本。例如小区停车位配比应充足，减少一些水景设施，以便减少后期维修成本，避免公摊太多水电费用。第二，持续完善基础设施，安排维修人员定期检修小区里容易发生故障或损坏的设备设施，避免问题的出现增加维修工程量和成本支出。例如物业管理企业要对小区的楼宇门禁、监控摄像头等设备严格把关，强化质量验收，降低成本。第三，在小区做好维护设施设备的宣传工作，因为维护设施不但是物业管理企业的责任，也是每一位业主的责任，共同守护家园，减少维护成本。例如物业管理企业要加强宣传和引导，争取得到每一位业主的认可、理解、配合、支持，相互监督，保证设施完好。

（四）强化物业企业成本控制意识和服务意识。在市场经济体制不断完善的背景下，物业企业逐步向着专业化、标准化、法制化、智能化、多样化的方向发展。而成本控制是影响物业企业持续稳定发展的主要因素。科学、合理、高效、规范的成本控制理念和方法，既能降低物业企业的经营成本，又能提升企业的市场竞争力。但成本控制具有很强的广泛性、系统性和综合性，需要参与才能提升成本控制工作效率。因此，物业企业需要积极转变成本控制理念，并积极参与社会公益活动，提升物业企业的知名度和影响力，为物业企业持续健康发展营造良好的环境。

结束语：物业管理是服务产业的生力军，目前已经进入蓬勃发展时期。随着物业管理企业的发展速度越来越快，暴露的问题不容忽视，特别是成本管控是企业发展的关键性影响因素，其成本高低决定企业能否长足发展，因而企业工作重点和当务之急就是控制成本，促使投资效益达到最大化。