深圳市场化城市更新中的行政征收问题研究*

钟 澄

2009年深圳出台《深圳市城市更新办法》，引入市场开发主体在存量土地上实施二次开发。房地产开发企业须与权利主体自主商定搬迁补偿事宜并达成协议，政府认定该企业为实施主体，以协议方式将项目地块出让给实施主体根据规划进行开发，实现存量土地价值的提升。这一制度激发了市场热情，许多企业为了获取土地资源而积极进入城市更新领域，开启了“更新城市的市场之门”，然而这一机制也导致了在实施主体形成过程中的谈判僵局。对此，有观点认为政府应当行使行政征收权力解决这一僵局①欧阳亦梵、杜茎深等：《市场取向城市更新的钉子户问题及其治理—以深圳市为例》，《城市规划》，2018年第6期。。本文将探究解决僵局的可能路径之一—行政征收的合法可行性。

一、市场化城市更新中谈判僵局危害与成因

（一）市场化城市更新制度概述

深圳真正踏上市场化城市更新之路得益于国土资源部在广东试点的土地节约集约化利用优惠政策。2009年8月，广东省政府78号文《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，首次在政策上允许“三旧”改造项目用地协议出让。深圳市政府顺势而为，四个月之后即2009年12月发布实施《深圳市城市更新办法》，正式迈入“城市更新”时代。深圳的城市更新是指由符合规定的主体对具有相应情形的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。该……