物管企业成本特性及管控要点研究

张霞?

摘要：在我国市场日益开放的情况下，物管企业同样面临着较大的竞争压力，其盈利空间不断被缩小，成本管控成为物管企业提高经营利润的重要手段。同时，物管企业面临的新形势对企业的成本管理模式提出了新的要求，物管企业开始转型实施现代成本管控制度。但新成本管理模式和物管企业长期执行的旧成本管控手段、方法等难以匹配，导致物管企业出现财务风险。基于此，本文主要通过对物管企业成本特性及其管控现状的分析，研究优化成本管控的策略。

关键词：物管企业;成本管控;优化策略

一、物管企业成本管控中存在的问题

（一）未掌握成本管理的重点

大部分物管企业中或多或少存在人员架构方面的问题，多数是由于业务广泛而导致人力过于饱和的问题，导致物管企业人力成本较高，同时也导致企业总成本居高不下。虽然实施裁员的措施可以短时间通过降低人力成本的方式降低企业的总成本，但是人员过多裁剪会引起服务质量的下降，对企业的信誉造成影响，甚至损失未来盈利的机会。人力成本的管理并不是物管企业成本管理的全部，合理的成本管控需要全面综合考虑人力、材料以及其他各因素，在事前、事中到事后三个方面依次采取适宜的措施，从而达到有效管控总成本的目的。但实际上大部分物管企业对成本管控认识不足，多数以裁员、降薪的方法降低成本。

（二）成本管理不成体系

虽然房地产企业涉及到物业管理方面的业务，但随着物业独立管理企业的发展，物业管理工作多以外包等形式交由专门的物管企业负责，而物管企业普遍在交接后才开始进行成本管控等工作。然而物業管理中的成本支出和建筑设计有很大的关联，建筑设计中虽然也涉及到成本管控，不过建筑单位主要以管控整体项目成本为主，不会过多考虑设计给之后的物业管理带来什么样的难题。而物管企业也多忽视建筑设计带来的不便，不参与建筑设计工作，从而导致物管企业难以从源头开展成本管控工作[1]。

（三）成本管理多以粗放式为主

人力成本和材料成本是成本管控中两个重要的可变因素。首先，人力成本受人员数量、工资配额的影响，而一般普通员工的工资并不高，所以大部分物管企业多以人员数量的增减调整人力成本。但物管企业在人员的增减上缺乏合理的依据，人员的数量主要受当期总部下发的成本管控任务完成度的影响。其次，物管企业在材料成本的管理也较为粗放，各小区、办公楼的垃圾袋采购、垃圾桶设置等没有严格的管控，比如多数企业垃圾袋的购买原则以“没有就买”为主，不统计使用数额，导致企业存在严重的资源浪费、滥用现象。从上面这两点便可以窥探出物管企业的成本管理并未精细化，成本管控并未落实到具体。

二、物管企业成本特性

在分析物管企业成本管控的优化措施时，需要明确物管企业经营中的成本特性，物管企业成本的特性主要归结为以下几点：

（一）业务复杂，成本来源多

物管企业即物业管理企业，主要从事物业管理活动，包括各小区、办公楼等在设备维护、环境安全维护多方面的工作，业务较为复杂。对物管企业来说，其主要的收入来源较为单一，但由于物管企业需要提供各项服务，所以必须在各管辖的建筑楼设立专门的管理人员。同时其所承诺的各项服务（比如小区公共建设、设备维修、卫生打扫等）都需要配备专门的员工，多方面的服务导致物管企业成本来源较多，同时成本的来源依据时间、季节、周边环境等而有所不同。

（二）成本管控层级较多

物管企业的成本支出多是在管辖建筑楼开展工作时展开，但物管企业的成本管控并不是一个时间段可以解决的事情。物管企业管辖下的各小区、办公楼等出现的情况不同、需要提供的服务不同，使物管企业各分支机构的成本管控以独立的形式存在，物管企业总部难以集中对其进行统一的管理。同时，物管企业经营的特点也使成本管控战线较长，管理人员在发现问题时需要先层层向上申报，然后才能实施管控，导致物管企业成本管控效率难以提高，不利于物管企业发展。

（三）成本数据统计工作量较大

物管企业的服务费用等由于管辖建筑的用途、地理位置等而有所不同，一般办公楼的收费高于居民小区，坐落位置较偏僻的建筑楼收费远少于黄金地段。同样，不同地方的成本支出也有所不同。正是由于这一特性，所以物管企业各分部的成本数据先由自己统计，再将结果呈报到总部。而由于不同分部之间信息编码的形式并不一定采用统一的标准，所以导致物管企业在成本数据汇总、整合以及加工时的工作量较大[2]。

三、优化物管企业成本管控的对策建议

（一）健全成本管控各环节制度

由于物管企业业务范围广泛且散乱，以及各分部机构成本费用受环境、建筑用途的影响较重，所以各分部机构各自核算成本是必然的选择。但物管企业要健全成本管控各环节制度，以便物管企业开展管控总成本的工作。如在材料成本的管控方面，物管企业需要推进集约化采购运作，加大集约化采购规模，比如可以将如垃圾袋、打扫工具等普遍性的材料进行统一购买，并以各分部按需申请、总部审核的方式来提高成本管控成效。对物管企业来说，这种方法一方面可以使企业通过大额订购减少采购成本。另一方面，总部可以参照各分部以往材料耗费量并对比相似结构其他机构的材料耗费量对材料进行管控，减少资源滥用，尤其是在公共设备方面，企业需要结合实际搞好节能降耗。另外，还有人力成本、维修设备等方面的成本，物管企业结合自身实际情况筛选影响成本的因素，针对性的采取措施进行成本管控。

（二）将与其他企业的合作提前

首先，由于物管企业的一部分成本还和建筑设计挂钩，比如小区电路的布局，当电路布局复杂时，无疑增加电路维修的成本。针对这一问题，物管企业可以将合作时间提前到建筑设计阶段，就物业管理中可能存在的隐患、风险等由物管企业的成本管控人员和建筑企业的成本管控人员进行协商，调整建筑设计，使物管企业的成本管控从源头出发，形成完善的管控体系。其次，物管企业还可以和其他企业进行合作，采用服务分包的形式来减少一线作业层的人力，既降低用工风险，也降低了人力成本。其中，为了保障服务分包模式的顺利开展，企业需要建立科学合理的服务分包评审及管控体系。

（三）加强内部控制在成本管控中的运用

内部控制可以帮助物管企业将制定的成本管控制度具体落实，进而提高成本管控的效果。所以，在优化成本管控时物管企业还要加强内部控制在成本管控中的运用。在物管企业将目标成本细分到每个部门后，通过内部控制规范各部门经营活动中的各项行为，同时将责任具体到各员工。在问题出现后，及时找到负责人缩短成本管控实施线，提高了问题的解决效率。完善的内部控制体系还包括内部控制应用、内部控制评价和内部控制审计三个板块[3]。所以，物管企业还要建立完善的监督评价制度，对企业的内部控制进行科学合理的监管，并对企业内部控制进行有效性评估，及时发现存在的问题，督促其改进。

（四）加强信息化建设

物管企业分支机构较多，使企业日常运营中产生的数据较为庞大，在简便核算以及提高数据准确性的基础上，物管企业要加强对科技工具的利用，通过新兴技术应用来加快企业技术装备的升级，以机械代替人工，既提高生产效率，又合理地减少了基层人员。同时也要加强财务信息化建设，比如ERP系统的运用，物管企业可以通过ERP系统实现财务信息共享，利用云计算完成数据汇总、加工的过程。

四、结束语

物管企业成本的特性使其在成本管控时存在较多问题，随着成本管控逐渐变为增强企业盈利空间以及竞争力的重要手段后，优化成本管控成为物管企业经营中的重点关注对象。在新形势下，物管企业要从自身出发，从制定完善的成本管控制度、合理应用内部控制等多维度实现成本管控。

参考文献：

[1]刘林翠.关于物业管理的成本分析与优化研究[J].财经界（学术版），2018，No.483 （13）：63.

[2]邓沛.物业公司如何实行成本管理[J].中国国际财经（中英文），2018 （09）：270.

[3]赵静.浅析物业公司成本管理与控制[J].经贸实践，2018 （20）：163-164.