基于消费行为理论的居民租房倾向影响因素研究

文/宋丹丹 南京财经大学 江苏南京 211000

1、引言

为了进一步满足居民的居住需求，近年来国家也越来越重视对住房租赁市场的管理，截止到2018年底，对住房租赁市场影响较大的政策有：支持住房租赁产品的证券化发展；租售同权政策；以及北京市住建委率先推出的规范住房租赁市场的通知，推进住房租赁市场的合规化，通过法律手段保障租户的合法权益。这代表着未来中国城市住房租赁市场将更加正规化，租户的权益将得到更好的保护，也使得通过租赁形式满足住房需求成为一种更为现实的选择。

2、理论基础与研究假设

2.1 人口学特征与租房倾向

个人特征是影响城市居民选择租房的重要影响因素。

首先是年龄，钱瑛瑛（2018）对上海公租房用户的调查中显示，公租房用户存在年龄差异，61.8%的用户集中在26～35岁之间25.8%的用户集中在18岁到25岁之间，36岁以上的用户合计为12.3%，公租房的居民主要集中在年轻群体中。其次是性别，史学斌（2018）对重庆农民工租用公租房的调查显示，农民工使用公租房倾向的性别差异不显著。第三是家庭收入或月收入，月收入对租房的影响直接体现在了租金的支付能力上，但我国居民有很高的购房偏好，在面临租购选择时，高收入群体更倾向于购房而非租房（罗忆宁，2018）。

第四是同住家庭结构，及共同居住的家庭成员人数。陈多长等（2011）对杭州居民的调查显示家庭成员结构对居民的购房倾向有显著影响。第五是受教育程度。一般认为收入水平与受教育程度显著正相关而收入水平又与租房倾向有显著相关性。

2.2 情感特征与租房倾向

城市居民在租房时需要探讨个人偏好因素对其租房选择的影响。

首先是租购偏好。邓蕾（2011）对上海市外地青年的调查显示，在租房中年轻人普遍缺乏归属感，而且租房时间越久越不会将租房作为自己的家，63%的年轻人认为租房是暂时的选择，未来一定要买房。

其次是租房原因。不同租房原因下对租房倾向的偏好是不同的，例如刚毕业的学生租房主要是为了解决基本的居住需求，他们对于租房租金、公共交通状况较为重视，但对于装修、房屋内的配套不太重视，表现为刚性的居住需求（刘晓红，2016）。

2.3 空间特征与租房倾向

租房空间选择（Space Choice）是与租房产品本身关联最为紧密的一个维度。结合文献本文认为住宅的空间特征主要包括区位特征、邻里特征和建筑特征。三者从宏观到微观、从大环境到小环境基本囊括了消费者租房空间选择的全部考虑因素。

2.4 情感特征与空间特征的交互

本文中情感特征、空间特征、个人特征3维度的交互关系为：情感特征与空间特征，情感特征与个人特征，空间特征与个人特征，情感特征、空间特征与个人特征。此外，消费者需全面衡量未来收入和规划、对比租房与买房的租房成本、并经过长期财富积累之后，才能对租房做出选择。

2.5 个人特征和空间特征的交互关系

租房选择中的经济选择和个人特征具有较为显著的相互影响。租房相关研究发现：在老年时期前，个人特征与租金状况具有很强的正相关关系，年龄、持久收入、暂时性收入等因素对租房者有显著影响（张明，2016）。随着年龄的增大，城市居民对住房的要求提高、支付能力增强，因此对于购买住房幸福感更强，即增强了情感特征对感知价值和感知风险的影响能力。

根据以上研究，本文做出如下假设：H1：个人特征与租房倾向具有显著相关性。H2：用户情感特征与感知价值、感知风险、租房倾向具有显著相关性。H3：租房的空间效用与消费感知、租房倾向显著正相关。H4：消费感知与租房倾向具有显著相关性。H5：用户情感特征会调节空间特征对消费感知、租房倾向的影响。H6：用户个人特征会调节空间特征对消费感知、租房倾向的影响。

3、实证分析

3.1 数据获取

?

?

本文对南京市的居民个人特征（年龄、年收入）、经济特征（租购偏好、租房原因）、空间特征（建筑面积，建筑形式、装修、小区配套）、感知价值、感知风险、租房倾向进行了调查。调查对象为有租房经验的居住在南京市的居民，筛选后得到有效问卷208份，有效问卷率为93.6%。

然后对问卷进行信效度检验：使用Cronbach’α系数检验变量的信度，使用统计软件计算感知价值、感知风险、租房倾向的可靠性，3个变量的Cronbach’α系数值分别为0.909、0.829、0.738，租房倾向整体的信度为0.909，说明问卷有着良好的可靠性。

综上所述，本文设计的感知价值、感知风险、租房倾向的信效度合理。

3.2 城市居民租房影响因素的回归分析

通过前文得知个人特征中的年龄、年收入与租房倾向显著相关，因此在相关性分析中，使用pearson双变量相关性检验，分析个人特征、经济特征、空间特征、感知价值、感知风险、租房倾向的相关性。

可以发现年龄、年收入与租房偏好显著正相关，与空间特征的各个因素都有显著相关性，与租房倾向没有显著相关性，年龄、年收入与感知价值显著正相关，年龄与感知风险显著负相关。因此假设H1没有得到验证。租购偏好与建筑面积、小区装修显著相关，倾向租房者倾向于小面积、低配装修的租房。租房原因建筑形式负相关，改善性需求者倾向于低层住宅。情感特征与感知价值、感知风险、租房倾向都没有显著相关性。因此假设H2没有得到验证。感知价值与空间特征的各个因素都有显著相关性，感知风险与空间特征除了建筑形式之外的其他因素有显著相关性。因此假设H3得到验证。感知价值与租房倾向有显著正相关性，感知风险与租房倾向有显著负相关性。因此假设H4得到验证。

回归结果如表1所示。

模型1，感知价值为因变量，个人收入特征、空间特征为解释变量的回归方程中，只有年 龄（beta=0.12，p＜0.01）和 小 区 配 套（beta=0.65，p＜0.01）进入方程，正向预测感知价值（F=37.68，p＜0.01）。

模型2，感知风险为因变量，个人收入特征、空间特征为解释变量的回归方程中，只有年龄（beta= -0.23，p＜0.01）和小区配套（beta= -0.40，p＜0.01）进入方程，负向预测感知风险（F=8.83，p＜0.01）。

模型3，租房倾向为因变量，个人收入特征、空间特征为解释变量的回归方程中，只有小区配套（beta=0.53，p＜0.01）进入方程，正向预测租房倾向（F=13.57，p＜0.01）。

模型4，租房倾向为因变量，感知价值、感知风险为解释变量的回归方程中，只有感知价值（beta=0.77，p＜0.01）进入方程，正向预测租房倾向（F=141.70，p＜0.01）。

在感知价值、感知风险对多个影响因素的回归中，只有年龄和小区配套2个变量特征显著，因此本文只研究年龄和小区配套的交互作用，回归结果如表2所示。

模型5，感知价值为因变量，年龄和小区配套、年龄＊小区配套进入方程，正向预测感知价值（F=197.52，p＜0.01），年龄＊小区配套交互项的作用显著（beta= 0.55，p＜0.01），且拟合系数R2=0.744＞ 模型1的R2=0.53。

模型6，感知风险为因变量，年龄和小区配套、年龄＊小区配套进入方程，负向预测感知风险（F=32.73，p＜0.01），年龄＊小区配套交互项的作用显著（beta= 0.70，p＜0.01），且拟合系数R2=0.33＞ 模型2的R2=0.21。

模型7，租房倾向为因变量，小区配套、年龄＊小区配套进入方程，正向预测租房倾向（F=212.95，p＜0.01），年龄＊小区配套交互项的作用显著（beta= 0.76，p＜0.01），且拟合系数R2=0.76＞ 模型1的R2=0.29。

因此个人特征的年龄与空间特征的小区配套交互作用项，对消费感知、租房倾向有预测作用。假设H6得到验证，其中H61证实、H62证伪。由于情感特征的租购选择、租房原因与感知价值、感知风险、租房倾向，感知风险，因此情感特征也不与其他特征存在交互作用，H5没有得到验证。

4、政策建议

根据研究结果，我们对政府提出建议，在城市规划和住房租赁产品开发的引导上，要重视周边配套完善小区公共服务，土地出让时以配套成熟地块为主，要有侧重的进行租赁住房资源投入，引导小面积、高层、精装修住房租赁产品的开发，提供的公共服务也应当以规模化方案为主，满足高密度、高流动性人口的公共服务需要。对住房租赁运营商提出建议，尽量选择成熟小区的住房作为房源。对租房者提出建议，以更理性的态度进行租房，在租房时尽量按照配套、装修、面积的顺序选择租房产品。