房地产交易管理存在的问题及对策

罗艳梅

摘 要：随着我国城市化进程脚步的不断加快，房地产交易市场规模也不断扩大。然而，由于市场环境复杂多变，房地产交易过程中存在许多风险问题，这就要求相关部门必须加强对房地产交易的监督和管理工作，积极分析交易管理工作的现状以及存在的问题，研究相应的解决策略和方法，为规范房地产交易行为，保证房屋市场的可持续发展服务。

关键词：房地产交易管理：问题：解决对策

房地产交易指的是有偿转让和获取房地产所有权、使用权以及其他各项房屋权利的一种法律行为。房地产交易管理的目的就是规范房屋买卖双方的交易流程，保证其在合法的范围内，进行公平的交易。然而，目前的房地产交易管理中仍然存在着许多问题需要解决。

一、分析目前房地产交易管理工作的现状

1、房地产交易、权属登记机构分合变化，衔接、联系不够紧密

在《土地法》出台前，房地产权属登记机构，通过房屋普查，落实私房政策等，于1984遵照原城乡建设环境保护部《关于颁布（房屋所有权证>式样及服务所有权登记工作的通知》精神，统-了全国房屋所有权证式样，这是我国历史上第一本依法统一制作、登记内容规范的房屋所有权证。

1986年《土地管理法》、1994年《城市房地产管理法》出台之后到社会主义市场经济体制确立期间，根据其规定，实行房地分离，分别由土地管理部门和房产管理部门负责土地使用权和房产所有权的登记发证工作。

2007年《物权法》的颁布实施，使我国的房地产权属登记发证工作又将进入“房地统一”的时代。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施，至此房产和土地登记合并统一为不动产登记。综上所述，房地产权属登记机构的变化，导致房地产交易的监管部门和登记机构的联系或衔接不够紧密，成为目前影响房地产交易最主要的原因。

2、房地产权属登记时遵循的法律依据和部门规章、规定不一致，导致房地产信息不对称或缺失。

在房地产交易过程中，档案资料的查询是十分重要和必要的，这关系到房地产权利人的合法权益。而在之前的房地产权属登记分别由房地产行政管理部门和土地管理部门实施时，所依据的法律、法规是不一致的，导致登记流程不一致，因而形成的权属登记档案资料也有差异，在实施不动产登记时，相关信息会不对称或缺失。

3、房地产权属登记的档案资料管理的衔接有待完善

房地产权属登记的档案资料大致分为三个阶段：1952年土改时期进行的房产土地清册登记的档案资料，大多数的地方存于县级或市级档案馆；1985年全国第一次房地产普查以来形成的档案资料通常存放于建设（房地产）管理部门档案室；1987年《土地管理法》颁布实施后，土地使用权登记档案存于土地行政管理部门，房屋权属登记档案存于建设（房地产）行政管理部门，至2015年不动产登记机构成立。所有的房地产权属登记的档案资料在合并、统一、无缝对接方面还不够完善，在一定程度上影响了房（地）产交易的进程。

4、房地产交易的监管工作离不开房地产权属登记资料信息的支持，但房地产权属登记属国土部门设置的不动产登记机构，而房地产交易管理部门则是建设（房地产）管理部门的职责，两个部门之间需要共享房屋权属登记信息才能完成交易工作，最终达到保障房地产权利人合法权益的目的。

5、软硬件设施不够完善

目前有极大部分房地产交易管理机构存在没有使用专业软件进行数据信息传递、查询，同时硬件设施不构完善完善，导致房地产交易信息更新不及时或信息传递受阻。

6、房地产交易管理人员的工作能力有待提高

目前有相当一部分房地产交易管理机构没有重視对员工业务能力和业务水平的培训，包括对房地产历史沿革的认知、对房地产档案的了解、对房地产交易环节的监管等，同时交易管理相关的考核机制也不够完善，导致工作效率下降，工作失误会使交易的公平性以及合法性存在安全隐息。

二、房地产交易管理工作的优化对策

1、进一步完善法律体系建设，保障房地产交易人的合法权益

不动产统一登记，最大限度避免企业和群众私权的重登、漏登、权利交叉重复，保护合法权益、保障交易安全，是落实中央完善产权保护制度、依法保护产权的具体措施，是完善社会主义市场经济体制的基础。但《房地产管理法》、《土地管理法》等应作出相应的修改和完善，相关联的各部门根据修改完善的法律制定相关的规章、制度来保证房地产权属登记、房地产交易管理的紧密衔接和对接。

2、相关部门协调统一，完善交易信息管理系统

一个信息化的时代，要求房地产交易管理工作也要能够与时俱进，使用信息技术来展开工作。房地产交易管理的相关部门应该加大信息管理的投入，积极引进先进的设备和技术。同时，基于网络信息技术传播速度快，信息覆盖面广等优点，房地产行业各企业应当与房地产交易监管部门建立起房地产交易管理信息服务平台，及时为广大人民群众提供更新房屋价格、房源信息等内容，为人们买卖房屋提供便利渠道的同时做好监管工作。

3、不断提高工作人员的专业技能与职业素养

首先就要加强对工作人员包括房地产相关企业人员专业知识和专业技能的培训，要不断提高房地产交易管理人员的业务水平；其次，要做到学以致用，把学到的理论知识充分运用到工作中，提高分析和解决问题的能力，增强工作的预见性和创造性。每一次交易的完成就是一个可以分析问题、总结经验的过程。第三，要善于从全局上观察和处理问题。这就要求管理者必须以宽广的眼界去思考去观察，从事物的不断变化中掌握事物发展的内在规律，提高看问题的敏锐性，提高协调和处理各种矛盾的能力，真正做到在处理复杂问题时善于把握“度”；第四、专业能力的提高，要有良好的协调和沟通能力。在工作中必须要协调好房地产交易人之间、房地产交易人与权属登记机关之间、房地产交易人与交易监管部门之间的相互关系，促进互相了解，为建立良好的交易秩序打下坚实基础。

4、完善房地产交易管理的监督机制

在房地产交易信息平台建设的这个过程中，房地产交易管理相关工作人员要对发布的房屋信息进行核实，保证信息的真实性，要维护房地产交易市场的平衡性，从而促进房地产交易管理工作的健康发展。此外，房地产各相关企业内部工作也应当有相应的信息交流平台，保证各部门之间工作信息能够及时传递，保证各部门之间的沟通，实现内部资源共享。同时开辟社会监督渠道，利用广大人民群众的力量对房地产交易管理工作的合理性进行监督，保证交易管理工作的稳步进行，确保社会监督工作落到实处。

5、加大宣传力度，创建良好交易氛围

房地产交易管理主要是为了平衡买卖双方的利益，为了避免交易中各种矛盾的发生，政府管理部门应当积极进行相关法律知识以及交易知识的宜传工作，切实提高交易人自身权益的保护意识和能力。同时制定相应的政策规范房地产交易行为，保证房地产交易的安全性。

结论：针对房地产交易管理工作存在的问题，从权属登记统一到分离再到合并的过程，是一个房地产市场从产生走向成熟的过程。根据目前房地产市场环境以及自身发展的情况，须立法、建制，不断完善相关法律体系，同时也要依法建立管理监督机制，完善交易信息系统和平台的建设，从而提高房地产交易管理工作的效率和水平，促进房地产交易行业的健康发展。

参考文献：

[1]梁维方，房地产交易管理与不动产统登记的信息共享与系统衔接[]. 建材装饰，2017（9）；

[2]王新建，成琳.房产交易备案网上申请系统的设计与实现[J].中国房地产2018（4）：48-52.

[3]住房和城乡建设部房地产市场监管司，房地产交易与权属登记法律法规汇编