浅析军人住房公积金贷款的风险与防范

徐伟琦

摘 要：随着军队住房制度改革发展，针对源源采用住房公积金贷款购买商品房将成为军人今后解决住房问题的主要方式，由此住房公积金贷款的风险也随之带来，若能充分考虑贷款的风险，对其有个准确、全面的预判、制定切实、有效的防范措施，对公积金贷款的风险防范起着至关重要的作用，同时也为军人住房公积金贷款安全稳定的运行打下良好的基础。

关键词：军人；住房；公积金；贷款；风险与防范

1.军人住房公积金贷款风险的概念

金融风险是指金融机构在金融业务活动中，由于各种无法事先预料的不确定因素的影响，而使其金融资产的实际收益与预期收益发生偏高的可能性。而军人公积金贷款作为一种金融资产，狭义上理解是指用住房公积金贷款的军人未按合同约定偿还贷款本息导致贷款发生损失的可能性。

2.军人住房公积金贷款的主要风险

军人公积金贷款的风险主要为：社会风险、职业风险、抵押物风险等。

2.1社会风险

既然军人贷款购买的是商品房，商品房的价值就要受到市场经济波动的影响，房地产市场的大起大落也直接影响了住房公积金贷款的安全。如果在某段时间内，房地产价格持续上涨，变现出一片繁荣的景象，势必增加军人贷款购买住房的愿望，加大贷款额度，如果军队住房资金管理机构不注意防范军人贷款中的风险，放松贷款的标准，过度的发放个人贷款，如果房地产市场因过度投机，造成房地产市场的繁荣，进而就有可能催生房地产泡沫，泡沫的破裂，首先危及的就是军队住房资金管理机构的贷款安全，往往造成住房贷款无法正常收回，或通过处置抵押房产无法收回贷款的现象。

2.2职业风险

军队是国家机器中的特殊部门，承载着维护国家安全、捍卫国家主权和领土完整的特殊职能。军人职业风险是由军队职能与军人使命的特殊性决定的，在特殊岗位、特殊部门、或者担负着特殊任务的军人，面临各种特殊的职业风险。职业风险与军人住房公积金贷款风险息息相关，增大了住房公积金贷款的风险。

（1） 职业危险性带来的风险。军人的职业决定着军人肩负着在必要的时候以鲜血和生命履行职责的特殊使命。战争、维和、演习、训练、非战争军事行动等都可能会导致军人的伤亡，虽然国家会给子相应的抚恤，但对整个家庭产生来说也产生了不小的影响，增大了住房公积金贷款风险。

（2）岗位流动性带来的风险，军人职业的高流动性要求军人频繁变化岗位和工作地域，军人调动岗位后，特别是到一些艰苦边远的地方，很多军人配偶随军到部队，势必要放弃已有稳定工作变为失业，导致家庭收入明显减少，支出负担相对加重，军人偿还公积金贷款的能力减小，给住房公积金贷款带来一定风险。

（3）转业复员带来的风险。按照部队建设的需要，转业复员成为绝大多数军人面临的最终选择，对他们来说，转业复员后收入会明显减少，特别是选择复员的军人，由申请住房贷款时的收入稳定变成复员后的收入不确定，这部分军人的住房公积金贷款风险相对较大。

2.3抵押物风险

军人住房公积金贷款区别于其他贷款的主要特征之一，就是，大部分贷款是以军人购买的住房作为抵押物，以此作为预防住房公积金贷款的风险屏障，但在考虑公积金贷款时，抵押物风险也必须充分论证。

（I）抵押物损毁的风险。抵押物损毁是指军人在贷款时抵押的房产，由于不可能拒绝的因素，致使破坏不复存在。导致抵押物损毁的原因很多，如：地震、洪水、泥石流等自然灾害。按照法律规定：抵押权因抵押物的损毁而消失，除非抵押物的损毁得到赔偿、补偿，否则抵押权人无从主张该权利。

（2） 抵押物重复抵押的风险。在军队施行住房公积金贷款初期，军队“住房资金管理机构”与地方住房公积金管理中心，商业银行以及抵押登记管理部门实现不了资源共享，很难保证发放的住房公积金贷款中抵押的房屋不存在重复抵押的问题。

（3）抵押物的合法性风险，抵押物特别是以房屋作为抵押物，要特别注意其合法性的风险，若所建房屋违背国家的有关政策规定，造成中途停建，或開发商资质存在问题，不注重施工质量，所建住房最终成为“烂尾楼”。

3.军人住房公积金贷款的风险防范措施

充分认识军人住房公积金贷款的风险性，扎实有效的做好贷款风险防范工作，除了加强政策研究洞察制度变化、提高前瞻判断、遵循审慎原则外，还需采取如下措施：

3.1加强政策宣传，促进制度落实

实行军人住房公积金贷款，是为了更好的解决军人住房问题，作为一项福利，解除军人住房的后顾之忧，要加大对此项政策的宜传力度，不断教育引导，让军人理性的对待公积金贷款，量力而行，不盲目、不跟风，在贷款前对自己的还款能力有个客观的、理性的预测，努力从源头上将公积金贷款风险降到最低。

3.2完善贷前审查，加强贷后管理

军队“住房资金管理机构”收到借款人的申请及相关材料后，要对借款人和抵押物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节。一是要不断完善贷前审查的深度和广度。要加大对贷款人贷款资格和偿债能力的审查，根据每个贷款人的收入情况、购房情况、偿还能力等进行贷前调查，从而按照相关标准确定其贷款额度、还款期限等。二是要建立对借款人抵押的房屋产权审查制度。审查开发项目的建设进度和建设情况是否符合国家的有关规定，开发商的经营资质和房地产开发资质等，确保抵押物产权的合法性。三是军人贷款后要对其还款能力进行动态监督。要建立住房公积金贷款业务档案，该档案要从军人申请贷款时开始将借款人的相关资料一一记录在案， 将军人职务调整、 工作地点变动、收入变动、退出现役等情况进行登记，并时时进行统计分析，遇有军人还款能力降低，出现还贷风险情况，及时预警报告。

3.3建立风险基金，应对突发风险

建立住房公积金风险准备金制度，来应对军人因公受伤、牺牲等突发事故造成的住房公积金贷款风险，一旦出现突发事故，军人的住房公积金贷款，由住房公积金风险准备金偿还，这也给军人及其家庭以稳定有利的风险保障。

3.4强化贷款担保，转移贷款风险

近年来，随着房地产和银行系统的日趋完善，房地产担保公司已经逐渐成为房地产贷款担保不可缺少的环节。许多担保公司在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得广泛的认同。军队“住房资金管理机构”也可以与房地产担保公司合作，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平，转移住房公积金贷款的风险，推进军队住房公积金贷款持续、稳定的发展。

参考文献：

[1]徐向东浅谈军人住房公积金贷款的风险与防范[J]学周刊： C， 2011.09.