掘金柬埔寨：买房者的冒险与赌博

杜雯雯　郑丹

看房团参观的楼盘之一。

一周之内，只有三架A320客机从北京直飞柬埔寨首都金边。这趟航线开通只有半年，飞行时间5小时。两个月前，四个男人结伴同行，他们目标清晰一致：要在四天时间里出手买房。

10万美元左右便能入局金边房市，吸引了大量中国炒房客一人口红利、经济发展潜力、美元资产、非CRS协议国，通通都被野心勃勃的买家们视为撬动这座东南亚小城未来房价升值的砝码。像是共赴一场考验胆量的冒险游戏。

曼哈顿一公里之外，就是城中村

到访过金边的旅行者和买房客，都对弥漫在这座城市中一分为二的生活气质印象深刻：购物结算可以使用当地货币瑞尔或是美元，在数额偏大时，后者的流通性更好;从市中心高楼顶层酒廊向外延伸的夜景中，既有被明亮光束包围的大型购物中心，也有低矮居民楼中的暗夜烟火;从酸辣甜口的传统柬埔寨餐厅路过，下一家或许就是装修摆设和味道都绝对纯正的法式餐厅。

连房屋也分为排屋和公寓两种。老一辈或收入较低的人群在排屋居住。排屋的物业安保、小区环境、装修配套都不完备，到了雨季，有时还会面临昆虫老鼠的不定期惊扰。中产家庭或是外国人大多选择住到现代化的公寓中。

在金边生活两年的房产从业者李思嘉，这样描述他眼中的这座“贫富共存之城”：在市中心，比如安达大厦、加华银行附近拍照出来是北京CBD、纽约曼哈顿的感觉，但往外走一公里，便是城中村一样的建筑。

在对金边的众多比喻中，一种生动的说法是：这里拥有中国四五线县城的街景、二三线城市的房价、比肩北上广的消费水平和近似香港的国际化社群环境。

今年初的一组公开数据可以诠释了金边的房价：这座面积约为北京1.4个朝阳区的“柬埔寨第一大城市”，在2018年以16.7%的房价涨幅领跑全球。推高当地房价的置业者中，除了有来自日本、马来西亚、新加坡等国的海外投资者，还有占比不少的中国人。

柬埔寨正式向海外人士开放房地产市场是在九年前，柬埔寨国会颁布《外国人不动产产权法》，外国人凭借一本护照便能购买第二层以上的房屋，并拥有100%的房屋所有权和永久產权，后续还可进行租赁和转手交易。

尽管此后几年里，先后有来自全球各地的开发商到金边买地盖楼，但市场反应相对平淡。变化始于去年年中柬埔寨大选后，政局形势稳定带来大量的投资客，一部分资金充沛的豪客涌入西哈努克港买地，而个人买家则大多选择更稳妥的首都金边。

旅行看房：花钱买服务

事实上，去金边买房的门槛和流程比大多数人想象中更简单。语言不通、没有熟人、不了解市场都不成问题，只要愿意付钱，从行程住宿、参观考察、到签合同转账的每个环节都能找到专人提供服务。

柱子（化名）、杨凯严（化名）和其他几位同伴的第一次碰面都是在机场，在此之前，他们只和一位叫“老刘”的中间人单线联系。由他对接安排柬埔寨的行程。

在中国的金边买房团中，老刘算得上知名人物。不到一年的时间里。这位头发有些花白、留着小胡茬的男人已经陆续带领超过10批客人到柬埔寨购置超过40套公寓。

柱子和杨凯严是他的第八批客户。在每一次的看房团中，老刘扮演着“绝对权威”的角色，那些对金边买房并不了解的“小白”高度依赖他的讲解和推荐。每一位团员向老刘交付约7000元人民币的费用。

在金边的第一天行程，所有团员先是奔向市中心的“蛋黄区”考察：这里汇集了各国大使馆和最繁华的商业地段，人流量大，是外资企业高管和高收入人群最青睐的生活居住区。当然，价格也是走高端路线，动辄两三万元人民币一平米的房价是当地大部分普通居民无法负担的价格。租金价格更是高，几乎与北京核心地段的小区齐平。50平米左右的一居室月租金可达7000～10000元人民币。但这个区域并不会成为这些中国买家们的出手之地——因为价格超出预期。

看房团的重点行程被安排在第二天，也是中间人大力推荐的重点区域——非中心区域的“次级生活圈”。对他们来说，这里更具吸引力：一套面积为四、五十平米的公寓，并不需要太高的资金门槛，70～90万元人民币的房款预算足矣。来自北京的买家们觉得这是一笔相当划算的交易：不到100万元买到顶层游泳池、健身房和配备家具的精装修。

杨凯严心动了。他买下两套公寓，总房款超过160万元人民币，2020年交房。

事实上，大部分中国买家在金边的购房经历称不上出手阔绰，甚至有些谨慎。一套至三套是最常见的，户型也大多偏好一居室的小公寓。

“韭菜”客户，90%赚不到钱

在中国买家的“一站式看房团”行程中，有一些细节是难以言明的，比如中间人的佣金比例。据当地的房产从业者孔宇（化名）介绍，由于买卖双方的信息不畅，中间人向客户推荐什么品质的楼盘完全凭良心，不少代理人会主推佣金更高的中国开发商楼盘。

通常，代理拿到总房款的佣金点数从4%～15%不等。如果按10万美金一套的公寓总房款、8%的中位数佣金计算。光是成交一单客人，代理便能赚到人民币约5.5万元，这远远高于国内中介的佣金点数。

还有一些带有营销套路。中国买家们或许并不具备辨别能力。

比如，杨凯严和柱子在金边不同楼盘考察时，发现有些是按套内面积计算，还有的是按照建筑面积计算。不止一位柬埔寨当地开发商和房产咨询人士表示，在金边本地人购房时，默认的就是套内实得面积。但一些楼盘的销售技巧是。为了让一平米的单价看起来更优惠，会以建筑面积的计算公式来给中国购房者造成错觉。

除此之外。还有一些明显针对中国客户的销售策略。比如，厨房设计做成更符合中餐爆炒习惯的封闭式;广告宣传类似“金边是下一个深圳”。而到了买房环节，则满足中国人喜欢打折的习惯，先提高价格再以折扣价售出。

市场不成熟的另一个表现则带来更深层次的隐患：在没有大数据支撑、制度保障还并不完善的柬埔寨，海外买家时常是“灯下黑”的状态在买房。

在当下的金边，有人把这里的房地产市场也一分为二：一边是中国人自己“骗”自己的高佣金、高房价的泡沫市场，另一个是低佣金、本地人热衷购买的真实金边市场。

为柬埔寨多家房产开发商提供营销服务的张奇琛（化名）对这个说法表示赞同，他认为两个市场几乎没什么交集，而那些因为过度宣传被吸引到柬埔寨的“韭菜”客户，“90%的人赚不到钱，可能压根没想清楚为什么要在这里买房。”

摘编自《新京报》2019年7月15日

近年中柬两国交流频繁，金边街头有不少汉语课程广