浅谈房地产项目设计阶段的成本控制

杨洁云

摘 要：房地产业作为国家的支柱产业，对国家经济发展和提高人民生活质量起着非常重要的作用。如何加强建设工程项目的造价控制，提高项目的经济效益，越来越成为各方关注的焦点。建设项目的设计阶段作为造价控制的重要环节，在此阶段进行成本控制、提高项目综合效益具有重大的意义。本文着重分析了房地产项目设计阶段成本控制的措施。

关键词：设计阶段;成本控制

房地产业是国民经济发展的重要产业，直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展。房地产项目的蓬勃发展可以带动诸如钢铁、建材、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料的消费增长。

促进房地产业发展，提高房地产项目的经济效益，项目的前期控制尤为主要，其中设计阶段就是其中一项。据专家学者分析，设计费用一般只相当于建设工程全寿命周期费用（包括工程造价及工程交付使用后的经常开支性费用）的1%以下，但正是这小于1%的费用对工程总投资的影响度占75%以上，显然控制工程成本的关键在于设计阶段。

一.设计阶段影响成本控制的主要因素

设计阶段是指方案设计至施工图设计交底的过程。这一阶段的主要工作是进行规划方案、单体方案、户型及结构设计等，对成本的影响因素主要是：

1.规划设计方案

在进行项目的规划设计方案时，要根据项目的基本功能和要求，合理安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地的布局，确定合理的人口与建筑密度。简单来说容积率越高，土地的利用率就越高，可以修建的建筑面积也越大，对成本的控制也越有利。

2.建筑的平面布置

对于同样的建筑面积，如果建筑的平面形状不同，其工程量和建筑工程费用也就不同。一般来说，正方形和矩形的建筑是比较常见的建筑，既有利于施工，又能降低工程造价。另外，在单元住宅设计时，小户型住宅一般以4个单元，大户型住宅一般以3个单元，房屋长度控制在60--80米左右较为经济，这样相应的可以降低工程费用。

3.建筑的层高和外立面

建筑层高对工程费用影响比较大。根据工程预算表明，在满足规范的情况下，层高如果每降低0.1m，就可以节约成本1.2%，同时，还可以节省建筑材料，节约能源，响应了国家的节能减排要求，提高了土地利用率，并有利于抗震。建筑的外立面越复杂，就表明外立面施工时的难度越大，同时外墙面积增加，自然增加了建筑的成本。从客观角度看，复杂的立面设计，往往能使建筑物的外观更加美观引人注意，且对房屋的品质也有所提升，虽然增加了一定的成本但更有利于提高销售价格，所以是否增加功能或降低成本要从经济角度项目的价值最大化来考虑。

4.建筑的层数

建筑物層数的确定，对工程的单方造价有直接影响。当建筑物超过6层时，就要求设置电梯，需要较多的交通面积，如过道、走廊、安全楼梯，同时并增设自动消防系统、供水增压系统等等。特别要提出的是，高层建筑要经受较强的风力荷载和地震荷载，就需要提高结构强度，改变结构形式，这样务必使工程建筑安装费用大幅度上升。高层建筑超过18层和高度超过100米都是工程造价产生较大变化的界限，因而，规划合理的建筑层数有利于降低工程费用。

5.合理确定户型和住户面积

建筑户型一般有一居室、二居室、三居室和多居室。户型居室比要根据项目当地的经济状况、目标社会人群结构、一般家庭人口组成、生产活动及工作性质等情况来决定。在设计中，户型的大小和住户面积以及配套功能房和辅助用房的数量对工程造价的影响比较大。

6.建筑结构设计

结构方案设计与施工图设计阶段，主要是对结构体系优化方案进行比选，并合理选择计算参数和把握结构设计指标。在施工图计算配筋时，要与实配钢筋量控制等方面严格把控，注重结构设计优化问题，在满足国家规定的结构安全度的前提下节约钢材和劳动力，有效降低工程结构造价。

二.有效控制设计阶段成本的措施

1.有效进行成本分析

房地产商进行成本控制的前提是进行成本分析，发现成本的驱动因素或成本发生的来源，对成本控制的薄弱环节以及可以降低的成本因素进行控制。利用价值管理理论在充分考虑项目的功能需求，进而在保证一定功能水平的基础上，充分挖掘成本降低的潜力。具体讲，就是通过对功能成本的分析，发现哪些成本是可以降低的，哪些成本的产生可以大幅度提高项目的功能和价值，哪些成本是可以避免的。这样，房地产开发商对项目的成本控制就能做到有的放矢，使得建设项目的实施、使用和维护过程中的投资控制才不至于陷于被动的局面。

2.优化设计方案，提高建设工程项目的综合效益

注重设计方案的经济效果、寻求设计的优化。房地产项目在设计阶段运用价值管理的分析方法对项目进行功能分析，充分把握项目所要达到的总体功能，从而改善项目的功能，提高整个项目的综合效益。在工程的设计阶段，由于工程项目的范围、组成、功能、标准、结构形式等内容并不是非常明确，故优化的限制条件较少，可优化的空间非常大。而随着设计工作的开展，工程项目的构成进一步明确，优化的限制条件也随之越来越多，优化的效果固然没有之前的好。

3.引进新工艺、新技术、新材料，保证建设项目质量

项目采用国内外先进的新工艺、新技术和新材料，不仅保证了项目的质量，还大大提高项目本身的科技含量。采用绿色设计，也贴合国家政策和建筑行业的要求，为国家节能减排和建设低碳型社会奉献一份力量。

4.严格执行限额设计

限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。实践证明限额设计能有效的控制项目的总投资，是实现项目投入最少，产出最大的有效方法。

三.结束语

由于项目资源的有限性和项目的盈利性，导致成本控制在工程项目管理中的占据了重要的地位。而这其中设计阶段的成本控制有着投入小，效果强的特点，所以该阶段的成本控制是十分重要的。收集有效数据，使用科学的方法进行成本分析，选择经济性强的设计方案，从而增加项目的盈利，缩短项目的投资回收期，保障项目各利益相关方的利益。

参考文献

[1]张明亮.房地产开发项目建筑设计阶段的成本控制分析.地产经济[J]，2019（7）：60-62

[2]李丽芝.房产开发设计阶段的成本控制[J].工程经济，2019（10）：8-10