房地产估价机构防范风险策略探讨

朱山

江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司

摘要：我国房地产行业的发展推动我国其它行业发展迅速。随着我国社会经济的快速发展，我国的房地产业发展速度迅猛，而随着房地产交易、房地产抵押贷款等活动的增多，房地产估价机构的作用也日渐凸显。而我国的房地产估价行业的发展时间尚短，存在的问题也比较多，这就使得我国的房地产估价机构面临着比较多的风险。

关键词：房地产估价机构;防范风险策略

经济的快速发展使我国市场经济发展迅速的同时，行业之间的竞争也是非常激烈。我国房地产估价师实行注册资格认证以来，房地产估价业经历了十几年的风雨历程，估价机构及相关执业人员在社会各层面发挥了应有的职责，尽到了应尽的义务，并取得了社会各界的广泛认可。房地产估价机构及相关执业人员在寻求自身发展、扩展评估业务的同时，如何处理好发展、收益、风险之间的关系，是房地产估价业永恒的话题，也是房地产估价机构应该努力试图解决的主要问题。

一、房地产估价机构面临的主要风险

（一）外部风险

首先，房地产估价的相关法律法规不完善，尤其是随着房地产估价行业的不断发展和变化，以往的法律法规已经不再适用，有很多新增业务没有明确的法律法规对其进行约束管理，这些都会给房地产估价机构的发展带来一定的风险。（1）房地产估价行业在我国的发展时间尚短，而房地产估价是一项非常复杂的工作，虽然当前房地产评估方法都有相应的理论前提，而且和国际作法相一致，但是由于估价对象、估价目的等的种类多种多样，选择的房地产估价方法可能并不绝对适用，这就导致房地产估价机构无法有效的保证其估价结果的准确性，从而为其自身发展带来一定的风险。（2）在房地产估价工作开展的过程中经常需要委托方提供估价对象的相关信息，但是部分委托人为了自身利益，有可能提供给估价机构的信息不真实，从而导致估价师难以正确评估相应房地产的价格，产生房地产估价风险。（3）法律法规制度的变迁、政策环境、经济环境等都会给房地产估价机构带来一定的风险，尤其是经济环境。房地产的价格不是一成不变的，它会随着经济环境的变化发生一定的改变，如果房地产估价师无法正确把握房地产价格时间序列的运行轨迹，就可能无法做出正确的房地产估价，从而形成房地产估價风险。

（二）职业道德风险

这一风险对象主要是估价人员本身，由于估价人员懒惰、玩忽职守、向委托方索要好处、有意偏袒一方、有意高估或者低估、暗示委托方提供相关资料、提供信息不真实、有意泄密以及有意借用他人执业资格等情况导致评估单位承受法律诉讼，引发重大责任风险。

（三）缺乏内部质量控制制度

要保证估价报告质量，做到估价结果客观、公正、科学、合理，就必须制定完整的内部质量控制制度。评估机构内部职能分工不明确，法人治理结构存在不合理，管理方式单一，管理效率低下，未构建相应的监督管理体制等，管理层治理结构存在缺陷。从业人员素质不高，机构内部控制制度不完善，质量保证制度、内部审核制度、风险防范制度、评估操作规范制度、责任追究制度等内部质量控制机制还未形成，对评估项目的评估过程缺乏必要的内部监督，评估质量难以保证。

二、房地产估价机构防范风险策略

（一）外部风险防范策略

首先，针对房地产估价的相关法律法规不完善的问题，相关部门应当结合实际情况来完善相应的法律法规。比如，在法规中明确房地产估价机构的具体操作行为是否合法，并且还要随着房地产估价行业的发展变化，进行相关法律法规的更新，尤其应当加强对于一些新增业务的法律约束。其次，学术界和实务界应当加强对房地产估价方法的研究，创造出更多种类的房地产估价方法，使得房地产估价工作人员能够结合实际情况使用合适的方法进行估价，从而降低房地产估价机构的估价风险。再次，应当制定相应的法律法规，保证委托方提供信息的真实性，另外还要不断拓宽房地产估价机构的信息来源渠道，使其在房地产估价的过程中能够顺利获得更多真实信息，从而降低房地产估价风险。

（二）培养高素质、高水平的执业人员

执业人员的专业涵养、过硬的专业知识、丰富的工作经验是评估结果质量高低的关键，对房地产估价机构在行业内树立良好声誉起到中流砥柱的作用。随着房地产评估专业化水平的提高，社会对房地产评估工作人员的期望值也相应提高，房地产估价机构应不断注重对执业人员的专业水平、道德素质的培养，鼓励从业人员学习专业知识。根据机构自身特点对员工进行定期培训，为员工提供国外深造、继续教育的机会，给予优秀人员精神和物质奖励等，房地产估价从业人员专业知识、道德水平的提高，是房地产估价机构更好发展的有力保障。

（三）强化内部质量控制

评估机构的管理水平对执业质量有着直接的影响。“严格遵循执业规范对房地产进行估价”是保证房地产估价工作有序进行和提高估价结果准确性的重要前提，在此基础上，“执业规范的制定趋于完善”发挥着非常重要的作用。评估机构首先要有一套完整详尽的规范程序，做到底稿完整、记录详尽、取证客观、事实清楚、定性准确、措辞恰当。其次要对各类业务项目进行监督并定期检查复核，若发现在质量上存在问题，应及时解决。

（四）评估专业风险防范策略

针对评估专业风险的引发原因，房地产估价工作人员应当不断提升自己的专业能力、责任心、职业经验等，从而保证其在房地产估价的过程中，可以使用正确的评估方法进行评估，并且保证评估误差在规定范围内，评估报告陈述清晰并严格遵守相关的规范要求。而想要提升房地产估价人员的专业能力、责任心、职业经验，第一，加强专业培训。房地产估价机构应当加强对其培训考核工作，通过定期内部培训、外部培训、专项培训等方式来不断提升其专业能力，丰富其职业经验。第二，完善考核制度。估价机构制定合适的考核评价机制，对评估专业人员定期测评，分定等级，并且根据考核结果对其进行必要的奖励和处罚，从而增强其责任心。第三，建立项目讨论机制。估价机构要定期开展大项目、难项目、复杂项目的讨论制度，这些项目可以是本公司执业的项目，也可以是行业其他机构出具的项目，讨论中思路碰撞，互相完善，资历深的执业人员还可以引领新人，很有利于执业能力提升。

（五）加强职业道德教育和风险识别能力

许多执业风险的发生，大都是因为职业道德的缺失引起的。房地产估价人员的职业道德越高，估价工作的风险就越低，反之风险就越大。因此，房地产估价机构应该加强员工的职业道德教育，降低执业风险。此外，强化风险意识，加强风险识别能力，也是防范执业风险的关键。回顾近年来房地产估价行业发生的执业风险案例，其中因估价人员的主观原因出具失实的房地产估价报告，导致执业风险发生的比例占大多数。因此估价人员在执业过程中，要把风险识别和风险控制放在首位，切忌利字当头，做出违反职业道德，甚至触犯法律的行为。

三、结语：

房地产估价机构是随着我国房地产行业的快速发展而出现的一些机构，它对促进房地产业的发展起着非常重要的作用。针对外部风险，相关部门应当积极作为，为房地产估价机构的发展创造良好的外部环境，而针对存在的其它风险，房地产估价机构应当不断提升工作人员的职业素养、专业能力、职业道德、责任心等，从而降低内部风险的发生概率。

参考文献：

[1]潘世炳，文云波，张小莉.房地产估价机构如何在发展中防范风险[J].中国房地产，2018（35）.

[2]张怡伦.房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].时代金融，2018（24）.

[3]杨立辉.刍议房地产估价的风险与防范[J].居业，2015（2）