浅议市场法在我国房地产评估中的应用

王晓霞

摘要：现阶段，我国的经济发展的十分的迅速，房地产行业的发展也越来越完善。市场法在房地产评估中适用于有充足房地产交易实例的地区，由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，因此市场法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。本文从市场法的含义、市场法的应用范畴、市场法的评估程序，并举例说明市场法在我国房地产评估中的实际应用，为准确评估国内房地产的市场价值提供参考。

关键词：市场法；我国房地产评估；应用

1市场法比较因素修正

1.1交易情况修正

交易情况修正是指剔除交易过程中的一些特殊因素造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。交易情况修正可排除因交易行为中一些特殊因素所造成的交易行为偏差。正常交易指交易应是公平、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。例如，实际成交价格低于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为95；若实际成交价格高于正常交易价格5%，则可比实例情况指数为105。

1.2区域因素修正

进行区域分析时，商业区通常以商业收益能发生替代关系地区为交易实例房地产的选用范围；住宅区通常以通向市中心的方便程度能发生替代关系地区为交易实例房地产的选用范围。在分析区域因素的影响时，对不同类型房地产的侧重点是不同的。

2市场法概述

2.1市场法的概念

是由专业评估师，通过选取一定数量发生过交易且符合相关条件，与估价对象类似的房地产，将其与估价对象进行比较，之后对其成交价格进行合理调整，求取估价对象参考价值的方法。

2.2市场法的适用对象

适用对象主要为住宅，例如普通住宅，高级公寓，别墅等，特别是数量众多，存量成套的住宅最宜用市场法估价。其次是商铺，写字楼，厂房以及房地产开发用地。

2.3市场法的主要步骤

（1）搜集交易实例。

即搜集大量的发生过交易的房地产及其成交价格，成交日期等信息。

（2）选取可比实例。

即从搜集的大量交易实例中选取三个以上的符合一定条件的交易实例。

（3）处理可比实例成交价格。

需要消除三个方面的不同所造成的可比实例成交价格和估价对象价值的差异：特殊交易情况和正常交易情况不同，成交日期和估价时点不同（实质上是这两个时间房地产市场状况不同），可比实例状况和估价对象状况不同，分别称为交易情况修正，市场状况修正，房地产状况修正。

3相关对策

3.1以最新出台的法律法规为标准

目前最新的法律法规是2014年新版《建筑工程建筑面积计算规范》的出台，对此赠送面积的乱象做了详细具体的规定，主要限定并划分了各类赠送面积形式是否要计入建筑面积，计入或不计入建筑面积的详细条件，以及计入建筑面积的具体比例。改良的市场法主要根据2014年新版《建筑工程建筑面积计算规范》，分别根据赠送面积的形式和具体规格，来获取赠送面积当中需要计入建筑面积和无需计入建筑面积的比例，然后进行下一步计算。尽管该规范正处于实施的初期，要想发挥效用，必然经历漫长艰辛的过程，但作为一项法律规范，其施行具有强制性，无论今后如何发展，未来的房地产评估师按照新版《建筑工程建筑面积计算规范》来对房地产进行评估是必然趋势，其为改良市场法提供了法律依据和保障。

3.2根据待估对象的实际可使用面积进行计算

当前市场环境下，评估师所评估的房产大多都包含赠送面积，尽管房地产开发商在取得这部分赠送面积时没有或是极少支付土地出让金，并且赠送面积在作为主要法律形式的房产证和购房合同上不会给予记录和显示，但在实际上，投资者与购房者在购买该处房产时的重要考虑之一便是是否是有赠送面积，以及赠送面积的形式，此外，尽管赠送面积在房产证和购房合同上没有给予记录和出示，但其实质是该房产的一部分，同样能提供使用价值，与该房产的其余部分无异。“天下没有免费的午餐”，虽说是赠送，但购房者支付的房款中已经包括了该部分赠送面积所需支付的费用，赠送面积的实际拥有人和实际使用人都是购房者。不难看出，要想提供具有实际参考价值的评估结论，评估师不可一味拘泥于法律形式，以房地产的实质，即实际可利用面积来进行评估计算。

3.3拆分评估对象后搜集实例

而按照改良后的市場法的思路，先计算赠送面积的造价成本并扣除赠送面积部分后，寻找剩余的建筑面积相同的户型的交易实例相对更加方便高效，此时，用市场法搜集的参照物，不必再限于户型与赠送面积都相同的实例，而是可以选择赠送面积形式不同，但赠送面积之外的建筑面积相近，户型整体相同的参照物。

3.4拆分评估对象后进行计算

把待评估的房产拆分为赠送面积与不带赠送面积的建筑面积这两部分，计算思路是：先计算出取得时无需支付土地出让金部分的赠送面积的价格，扣除后即剩下的建筑面积形状几乎相同，在建筑面积基础上加上需计入其中的赠送面积部分，之后对其运用市场法进行比较计算。具体计算公式及步骤：

（1）赠送面积成本计算部分。

赠送面积部分价格=赠送面积部分×不计入建筑面积部分比例×单位建筑成本

建筑面积单价=（成交价-赠送面积部分价格）÷（建筑面积+赠送面积×计入建筑面积比例）

（2）建筑面积部分运用市场法计算。

（3）求取评估对象价格。

评估对象市场价格=评估对象市场单价×（建筑面积+赠送面积×计入建筑面积比例）+赠送面积部分×不计入建筑面积部分比例×单位建筑成本。

4结语

市场法在房地产评估中适用于有充足房地产交易实例的地区，对于交易实例少，房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，因此市场法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。目前，市场法在我国房地产评估中的应用还存在一定的局限性，但随着国内房地产市场机制的健全，国内房地产市场发育的成熟。

参考文献：

[1]黄鸣强.无形资产评估市场法的分析与研究[J].现代经济信息，2013（10）：159+165.

[2]崔茜，王建中，张瑞云.论《资产评估价值类型指导意见》的特点[J].中国乡镇企业会计，2008（4）：16.

（作者单位：宁夏旭瑞房地产土地资产评估有限公司）