多种红利效应推进房地产市场发展

刘琳

摘要：城镇化发展、人口、经济快速增长、城镇化发展，土地使用、房改、持续宽松的货币政策以及大力推行的棚改等红利效应，作用于房地产市场，使房地产市场繁荣发展40年。

关键词：红利效应;推进;房地产市场发展

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）10-0014-18 收稿日期：2019-09-20

新中国成立70周年，我国发生了翻天覆地的变化。房地产市场应改革开放而生，经历了长达40年的繁荣发展，这种繁荣发展背后不仅有城镇化快速发展、人口结构红利、城镇住房制度改革等多种红利效应的综合作用，还有经济快速增长、收入持续增加、货币环境持续宽松等宏观环境的支持。

1城镇化发展红利、人口红利和经济快速增长

1.1 1996年以后房地产市场发展进人“城镇化快速发展红利”时期

1996年我国城镇化率为30.38%，自此城镇化进入了快速发展的轨道，城镇化率年均增加由之前的0.5个百分点左右迅速增加为大约1.4个百分点，城镇人口年均增加数量由之前的1000万人左右快速增加为2000万人左右。持续增加的城镇人口无疑带来大量的住房需求，房地产发展总体进入了由城镇化快速发展带来的红利发展时期。

具体而言，城镇化发展带给房地产需求的红利效应会随着城镇化发展的模式而不同，“十一五时期”以迁移人口为主的城镇化发展模式大大增加了住房需求。2000-2005年，各地普遍出现以城市规模扩张和结构优化为特征的城郊工业化城市化发展模式，“撤乡并镇”工作大范围展开，城市范围急剧扩大，“就地城镇化”比例大大上升。2006-2010年这种现象有所减弱，这一时期人口迁移数量快速增加，大大增加了这一时期的城镇住房需求。根据人口普查数据估算，2000-2005年城镇范围内迁移人口平均每年增加约180万人，远远小于城镇常住人口的年均2000万人的增量;而2006-2010年迁移人口数量平均每年增加2064万人，接近同期城镇人口年均增加约2150万人的数量;2011-2015年迁移人口数量年均增加约500万人，也较大幅度小于同期城镇人口年均增量2028万人，说明2011年后“就地城镇化”现象又有较快增加（见图1）。

迁移人口主要流向大城市。2010年流向35个大中城市的迁移人口占全国迁移人口总量的47.3%，上海、深圳、北京、广州四个一线城市迁移人口占全国迁移人口的比例接近20%，2015年35个大中城市迁移人口占比快速增加至61%，4个一线城市迁移人口占比增加至25%。重庆、成都、杭州、宁波、天津、武汉、沈阳、厦门、郑州、西安10个城市迁移人口占全国迁移人口的比例均超过1%，是二线城市中的迁移人口主要流人区域。人口流入地区住房需求持续旺盛，房价上涨较快。

迁移人口主要为年轻人，因此人口年龄结构会对以人口迁移为主的城镇化发展模式产生影响。从迁移人口的年龄构成来看，15-44岁是迁移人口主要的年龄构成，占比为73%。我国15-44岁人口数量在1990-2015年为较多时期，均超过6亿人。其中，15-44岁人口数量在2000年为最高峰7.07亿人，之后逐步减少，“十一五”减少大约571万人，“十二五”和“十三五”则会持续较大幅度减少，各期分别减少将近5000万人（见图2）。因此，从15-44岁人口数量的变化来看，“十二五”“十三五”时期迁移人口数量会减少，城镇化发展将会更多依靠“就地城镇化”发展模式，“十二五”时期“就地城镇化”比例上升印证了这个推论。

1.2 1995-2015年是房地产发展的“人口结构红利”时期

人口数量和年龄结构是最能预测房地产市场长期走势的。根据国家统计局的抽样调查数据：25-45岁群体是我国购买住房的主要群体。理论上，25-35岁人员处于婚龄期，其对住房的需求属于刚性需求;而35岁以上的人员購买住宅多是出于改善住房条件的需要。由此我们将“25-44”岁人口数量相对高峰时期称为房地产发展的“人口结构红利”时期。1995-2015年我国25-44岁人口数量不断增加，构成我国房地产发展的20年“人口结构红利”时期。在这一阶段，处于住房刚性需求阶段的20-24岁群体在2006-2010年间出现大幅度增加，增加了大约2600万人，2008年以来我国结婚对数每年超过1000万对并持续上升，他们对住房需求的推动叠加住房改善需求，加大了该时期房地产市场供求矛盾。

中长期看，房地产发展的“人口结构红利”将不再持续。2016-2030年我国25-44岁群体人口数量将持续下降，其中，2016-2020年减少大约1800万人，2021-2025年减少大约2200万人，2026-2030年减少大约3000万人。20-24岁群体人口数量在201 1-2025年间也将持续较大幅度减少，从结婚对数上看2013年为峰值1327.4万对，之后开始下降。

1.3房地产发展总体处于经济快速增长背景下

1978年以来，中国经济保持了三十多年的快速发展，1978-2017年GDP年均增长率达到了8.3%。1990年以来，房地产市场的产生和发展一直伴随着经济的快速增长，GDP年均增速保持9.5%，其中1990-2012年GDP年均增速超过10%，2013-2017年GDP增速逐步下降至6.9%。同时，城镇居民人均可支配收入也保持较快增加，1990-2017年年均增幅达到7.6%，增速快于之前年份。以1978年为基数计算，2017年GDP指数达到3452.55，城镇居民人均可支配收入指数达到1629.82，经济增长快于城镇居民收入的增加。经济快速增长、居民收入持续增加为房地产市场的发展提供了持续动力和坚实基础。

1999-2007年伴随经济增长处于周期上升阶段，房地产市场也经历了发展和繁荣，投资、销售保持较快增速，房价持续快速上涨。2013年以后经济增速逐步下降至历史均值以下，GDP增幅逐步降至7%以下，宏观经济增速进入换挡期，城镇居民收入增长幅度也呈现波动减小态势。可以预见，中长期经济增速和收入增幅的下降，将减弱其对房地产市场发展的支撑作用。

2制度红利和政策红利

2.1土地使用制度改革促成了城乡二元房地产市场

1987年11月，国务院批准确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。同年，深圳市先后以协议、招标、拍卖三种方式，成功地实施了土地使用权的有偿出让。1988年，《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》先后修改，规定土地使用权可以依照法律的规定转让。城镇土地使用制度改革的核心是土地市场化改革。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，明确规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采用拍卖、招标方式。2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）'要求8月31日后各地不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权（即“8.31大限”）。按照规定，包括商品住宅在内的商业、旅游、娱乐、工业等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

上世纪九十年代伴随城镇范围的迅速扩大，城中村大量涌现，导致农村人口、集体土地、集体土地上的住房与城市户籍人口、国有土地、国有土地上的住房同时存在于城镇范围，而农村和城市仍分属于两套管理体系，形成了城镇范围内二元房地产市场。在国有土地上的正规房地产市场外，城中村、城乡结合部地带形成了广泛的住房租赁市场，其中租住了大量外来人口。根据国家统计局人口调查数据估算，2005年全国城市范围内，城中村住房面积占全部城市住房面积的33%，城中村住房间数占全部城市住房间数的30.6%;城中村住房解决了29.5%城市常住人口的住房问题;2010年、2015年居住在城中村住房的人口比例分别为18%和16.3%。

近年，在城镇土地使用制度逐步深入改革的同时，农村集体土地改革有所推进，尤其在利用集体土地建设租赁住房方面有了新的突破。2008年10月12日结束的十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。2014年12月，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议《关于农村土地征收、集体经营性建设用地人市、宅基地制度改革试点工作的意见））。

2017年8月，国土部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，计划在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13城开展第一批利用集体建设用地建设租赁住房的试点。

2017年10月31日，中国的土地承包法修正案草案提请十二届全国人大常委会第三十次会议初次审议，明确农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”，稳定农村土地承包关系并长久不变，土地经营权入股，维护进城务工和落户农民的土地承包权益。

2018年1月15日全国国土资源工作会议指出，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。并且提出，将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，是一项重大创新。

2014年以来，农村土地改革的大幕已经徐徐拉开，农村土地和宅基地的“三权分置”，鼓励经营权和使用权流转，必将对房地产市场产生深远影响。

2.2城镇住房制度改革带来房地产市场发展的“制度红利”

上世纪80年代开始的城镇住房制度改革带来房地产市场发展的“制度红利”，体现在两个方面。一是房地产开发住宅建设逐步替代传统基本建设单位住宅建设，房地产投资获得快速发展;二是公房出售大幅提高住房自有化率，为实施“代际帮助”提供基础，即父母等全家出资为子女购房，大大提高了住房支付能力。

目前，由城镇住房制度改革带来的房地产开发住宅投资增长红利释放已经基本完成，体现在房地产开发住宅对传统住宅建设的“替代”已经基本结束。1998年房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的占比仅有29.6%，之后逐年上升，2006-2015年该比例保持在72%左右，该占比连续10年保持基本稳定，说明城镇住房制度改革带来的投资增长“替代红利”已经完全释放。

城镇住房制度改革带来住房自有化率大幅提高，有助于年轻人购房时获得“代际帮助”，这种制度红利效应正在逐步减弱。根据人口普查资料数据分析，公房出售在提高住房自有率过程中的贡献率约为40%。老年人购买公房比例明显高于年轻人，2010年50岁以上家庭住房自有率超过80%，其中购买公房的比例均超过20%，这些家庭为80后子女购房提供帮助具备好的基础。而随着户主年龄的减小，购买公房的比例逐步下降，1998年停止公房出售时刚参加工作的人员2010年大约为35岁，其购买公房的比例仅在10%左右，可见由于住房制度改革带来的“代际帮助红利”效应正在逐步减弱。

2.3持续宽松的货币政策进一步助推房地产市场快速发展

我国经济发展长期处于货币宽松的环境中。1990-2016年M2年均增速为18.9%，同期名义GDP增速为15.3%，货币存量增速比名义GDP增长快3.6个百分点，2017年底，名义GDP为827121.7亿元，存量货币则达到1676768.5亿元。M2与名义GDP比值持续上升，由1990年的0.82上升至2016年的最高值2.08，2017年有所下降为2.03。

宽松货币环境与持续的低利率，是助推我国房地产市场快速发展至关重要的影响因素。我国房价变动体现了资产价格特征，与实际利率呈现明显的反向相关关系，即实际利率越低，房价上涨越快。一般情况下，M2增加幅度基本等同实际GDP增幅、CPI涨幅和房价涨幅之和，1998年以来我国CPl年均上涨2.1%，M2年均增加15.6%，在货币供应量大幅增加、物价稳定的背后，是房地产市场吸收了大量多余的货币。近年持续的宽松货币环境助推了房地产市场的快速发展。

2.4大力实施棚户区改造

2008年，为应对美国金融危机的影响，国务院提出要加快保障性安居工程建设，计划“十二五”期间完成3600万套保障房建设任务。2013年，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号），提出2013-2017年计划改造各类棚户区1000万户。2017年5月，李克强总理主持召开国务院常务会议，确定2018-2020年再改造各类棚户区1500万套。截至2017年6月末，国家开发银行、农业发展银行累计发放棚户区改造专项贷款超过4万亿元。

2015年，为助推楼市去库存，住建部要求各地不断提高棚户区改造货币化安置比例。棚户区改造由过去的实物建设为主逐步演变为货币化安置为主，2014-2017年棚户区改造货币化安置比例由10%连续升至60%，推动房地产市场出现超预期繁荣。2016-2017年棚户区改造货币化安置去化面积分别达到2.5亿和3亿平方米，对商品住房销售贡献率分别约为40%和80%。

由于棚户区改造得到充足的中央财政补助，地方政府基本不用追加投入资金，便可盘活存量土地、改善居民住房困难，从调研情况看各地政府都非常积极实施棚改项目。中长期看，受人口结构变化影响，城镇住房新增需求增长乏力，城镇住房建设将步入低速增长时期，投资对经济增长的贡献将大幅减小。为稳定投资增长，中长期内棚户区改造仍將是重要的政策工具。