房地产企业并购的税务筹划与税务风险探讨

牛李鹏

【摘 要】 近些年我国房地产市场中并购数量一直在增加，从当前的数据来看，近些年来数据每年增长的比例都超过百分之百以上，而2015年底中央工作会议已经鼓励房地产开发企业顺应市场规律，不断地调整自己的营销策略，加强房地产建筑有效性来适当降低的住房价格，通过房地产兼并和重组提高产业的集中度，而如何提高其兼并和重组的效率，提高集中度就需要从并购方向进行思考，从国家经济战略的层面来对其中的税务风险进行分析，有效地加强房地产企业和国家经济的稳步发展。

【关键词】 房地产企业 纳税 管理 风险

引 言

在营改增后，并购重组等资本运作受到了前所未有的税务风险，而并购双方应该如何有效地规避和化解就成为了当前房地产企业面临的重要问题。很多房地产企业在谋求发展的过程中对税务风险进行了相关的探讨，本文主要就是对其进行深入的研究，通过加强税务风险建设可以提高企业并购和活动的高效性，进而避免税务风险对企业造成影响，实现自己企业竞争力和经济效益的最大化。

1 房地产企业并购业务

在并购过程中，资产收购和股权收购是比较常见的两种并购模式，这两种并购模式的交易结构风险和税务成本都不尽相同，对于资产收购来说，交易的主体一般是收购方核实有地产权属的转让方，这两方都是交易的标的，都能使交易的资产权属进行转让。一般出让该商业地资产的权属来换取货币资金货币资金通过支付对价的方式来达到交易，而在资产收购交易项下，收购方承担的是根据交易协议转让方支付的交易对价，这种价格更加明显，并且也更加可控。但是资产收购交易的税务成本比较大，在资产收购时可能会涉及到多种税务，像增值税所得税的所有的成本比较重，这样在企业发展过程中可能将造成较大的压力，影响企业的正常进行。同时股权收购是指一家企业以支付的方式来购买另一家企业的股权，这样通过企业控制的交易来达到收购方和企业之间的平衡，相对而言税务成本比较少，直接的成本也比较低，不会影响商业地产的进行继续交易。但是在股权收购完成后标的企业的试运营可以使企业所面临负债的风险减轻，但是也会导致风险难以控制，影响企业的发展。

2 房地产企业股权并购业务中存在的税务问题

2.1历史遗留税务风险

很多公司遗留的税务风险影响着企业股权的并购，这样都会被新股东所继承。在实务过程中存在的历史遗留留问题主要包括申报不合规、偷税漏税、减税交费的税收政策发生变化，也会给房地产股权并购的业务中带来较大问题。在房地产企业并购后，上级的管理部门通过统一的税收管理系统可以看到全部的税收状况，而对于不同的税种来说收的方式也不相同，虽然能够从更多方面的了解税收情况，但是不能从总体上把控全局，这样也无法做出更好的政策调整和结构性改税方向。此外，国家和地方的共享税收在新政策下也更加合理，企业能看到税收的透明度，也能够根据地方的政策来更改自己的管理方式。

2.2房地产企业涉及的税费种类多、税收负担较重

营改增结束之后，企业税收任务逐渐增加，但是内部人员却无法满足其需求，工作压力增大，出错率也增高，而房地产企业涉及的税费种类比较多，同时工作人员减少也造成了巨大的人力资源浪费，在房地产并购之后很多人员都通过统一管理统一安排来形成更好的优化资源配置，实现人员的最大利用，也使税收的效率和出错率提高和降低。在分税制下税务部门分别对企业进行税务稽查，双方的稽查方式和指导方式都不同，工作的侧重点也有所不一样，这样在对企业进行税务审计过程中要对相同的账务进行检查，可能会造成工作重复，也给企业的经营造成了负担。房地产并购后事务部门只需要通过一次的稽查就可以完成原来的诸多稽查任务，这样大大的提高了工作效率，也为国家和工作人员减轻了负担，节省了资源。

2.3税务处理难度大

房地产企业的开发时间比较长、投入资金大，有众多政策与其对应。在处理税务过程中有较大的差距，所以税务处理的难度大，导致其税收风险提高。很多地方税收的技术方法不同，导致各地区的区域性比较明显，这样使土地增值税的处理难度增加。又对房地产开发项目来说，企业所得税的征收在预售阶段和在完工阶段的所交纳的额度不一样，在计算时会对差额造成影响，当年度项目和其他年度的应纳税所得额也比较难，这样增加了税务处理的难度。

3 房地产企业股权并购中税务风险的完善策略

3.1做好房地产企业并购前税务尽职工作

要想使企业减少并购过程中的税务风险，一定要做好自身的工作，一般企业事务问题比较多，但实施调查时间比较短，公司需要提供全面的资料使编制税务尽职尽责的对资料清单进行调查，保证当前的房地产企业和行业目标符合实际情况，有针对性的上交资料清单提供给目标公司，让目标公司进行筹备。同时也要查询税务机关的税务内容，实现信息化管理，通过网络申报纳税数据实现网络端口的下载打印，提高工作效率，也要进一步加强对税务风险和潜在事物风险的影响，符合制定符合自身的税务处理方式根据特殊性的事项来避免出现税务风险，同时也要加强补交税额和退费的意识。

3.2根据税务尽调，在交易环节解决并购环节中的税务问题

在房地产企业并购后，企业的纳税环境发生了较大的变化，通过更加严格的监管实现了税务风险的降低，企业不断的提高自身的管理水平，提高人员的管理技能才能够对房地产企业并购后的变化进行应对。首先需要对企业内部的职能部门进行强化，加强其技能，不断地通过教育培训等方式。使管理水平提升。同时也要进行定期的内部审计，应用企业的账簿以及资金往来等情况对情况进行检控，采用风险评估来找出风险点。

3.3严格按照国家税务要求进行纳税筹划

在房地产企业经营过程中要与税务部门进行沟通和联系，在金税三期上线之后，企业的纳税信息会被第一时间了解，所以企业必须要避免出现纳税信息的异常，不断的配合税务部门进行工作，也要积极地与事务部门进行沟通，把异常的原因以及情况做出说明，使其误会消除，这样税务执法也更加公平公正，维护了企业的权益。还需要严格遵守相关的法律法规，通过合法筹划和管理企业内部的事物行为实现当前形势下的正常运营，企业相关法律部门也要熟悉法律法规根据政策和和市场的变化来不断地调整税务筹划方式，推动企业的发展。

3.4强化企业税务风险管理预警

房地产企业并购后能够有效地加强监管，使其更加严格，企业的纳税行为越来越合法合规，通过有效的政策来防止偷税漏税等行为，企业缴纳的每一个税款都会通过严格的监管而利用，而企业为了少纳税可能会钻法律的空子来实行税收筹划工作。而在房地产企业并购后，企业纳税筹划的空间被有效的压缩，通过双方的数据合并后实现数据共享，对数据进行系统的分析和管理，实现了相关信息的合并，统一的数据库进行实现经营的税务信息完善，同时也通过发票监管平台中的信息进行实施的对比，将信息完全匹配后才能够进行税务的上交，这样能够避免使用风险。其次在系统上线后，会自动对企业的纳税信息进行分析，出现问题后会及时核查，一旦某环节数值不合理，系统会发出预警，事务部门会及时对相关企业数据进行汇总和分析，这样也使企业的纳税风险降低，也对企业的纳税行为规范性提出了要求。

结 语

综上所述，在国家税制改革的大背景下给房地产企业带来了诸多的方便，但也带来了巨大的挑战，在改革面前每个企业都是平等的，任何企业都需要应对当前可能存在的税务问题，通过不断的提升房地产并购中的纳税规范行为，加强管理来适应当前的大环境变化，实现企业竞争力和经济效益的提升。

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