对加强我国房地产业反洗钱监管的分析研究

【摘 要】 本文论述了加强我国房地产业反洗钱监管的必要性，并从法律制度、监管机制、人员素质、数据体系等四个角度提出不断完善房地产业反洗钱的法律法规、构建系统化房地产业反洗钱监管模式、增强房地产业机构履行反洗钱义务的意识能力、推动构建房地产业反洗钱大数据体系等建议。

【关键词】 反洗钱 房地产 监管

随着对金融机构的反洗钱监管体系不断完善，利用金融机构进行洗钱的难度日益增加，洗钱犯罪逐渐由传统金融行业向监管薄弱的特定非金融机构领域转移。依据2012年FATF发布的《打击洗钱、恐怖融资和扩散融资国际标准：FATF建议》，房地产行业被列为应履行相关反洗钱义务的五大特定非金融行业之一。

房地产行业因具备交易信息透明程度低、交易资金量大、房产增值潜力大等特性而备受洗钱犯罪分子的青睐。首先，房地产行业一向以利润为先，房地产市场的开发与销售等环节都缺乏对客户身份的有效识别流程、缺乏对交易资金来源的合理性审查，致使在房地产交易过程中市场信息的透明度不高。其次，房产交易资金量往往巨大且流通速度快，有时还会存在一定程度上的大额现金交易，这也极易被不法分子利用去隐藏非法资金的来源。再者，房产本身具备一定的增值保值属性，伴随着我国房价的不断攀升，房产的高回报率致使房产频繁出售、炒房现象屡见不鲜，这也诱使大量非法资金流入房地产市场，从而为洗钱犯罪创造了可能。

同时，由于利用房地产行业进行洗钱的方式的多样性，致使监管部门难以对之进行有效识别。在房地产开发环节，犯罪分子常通过建立房地产企业或与房地产企业合作的形式进行洗钱，这也致使“灰黑”资产混入房产市场成为常态。在房地产销售环节，不法分子常利用虚假身份购房、借用他人名义投资房地产、利用离岸公司、空壳公司等购买房地产等方式进行洗钱。有时还会在购房环节中利用各类货币工具和第三方支付平台、贷款购房后用提前偿还贷款等形式隐瞒资金的真实来源。形式多变的洗钱犯罪增加了监管机构监管的难度。此外，利用房地产业洗钱不仅会促使各类上游犯罪，甚至还会导致房价上涨，出现房地产泡沫、非理性繁荣、供需结构不平衡等不良现象。因此，推动中国房地产业反洗钱工作的有效开展迫在眉睫。对此，笔者提出以下几点建议

一、加强我国房地产业反洗钱监管的相关建议

（一）不断完善房地产业反洗钱的法律法规。建立和健全房地产业反洗钱法律法规，才能依法推动我国房地产业反洗钱工作的有效开展。人民银行应当以《反洗钱法》为依据，会同住建部、自然资源部、银监会等部门，参考FATF中对房地产业反洗钱的相关规定要求，借鉴国内金融机构反洗钱工作先进经验和国外包括房地产业在内的特定非金融机构反洗钱工作的先进经验，结合我国房地产业现状，尽快制定和颁布房地产业反洗钱配套法律法规。明确细化房地产业机构应当履行的义务，制定有针对性、有操作性、有指导性的工作指引，完善客户身份识别制度，客户身份资料及交易记录保存制度，反洗钱大额可疑交易报告制度，加大对违反反洗钱规定的房地产企业与个人的处罚力度，使中国的房地产业反洗钱工作可以依法有序进行。

（二）构建系统化房地产业反洗钱监管模式。应当以我国房地产业实际为落脚点，按照“国务院反洗钱行政主管部门组织协调、行业主管部门具体监管、行业自律组织有效参与”的模式，构建房地产业反洗钱的有效监管机制，健全我国房地产业反洗钱系统化监管体系。各监管部门应当明确监管职责、细化监管分工、深化监管合作、实现数据共享，不断加强对房地产行业的风险监测，开展相应的风险评估工作，依照实际适时开展的联合执法检查，不断规范房地产市场运作本身。此外，还应进一步加强与房地产业协会和相关自律组织的联系沟通与协商合作，充分借鉴英美等国家行业自律组织的做法，引导其指定房地产业反洗钱工作指引，提高监管的有效性。

（三）增强房地产业机构履行反洗钱义务的意识能力。房地产业属于市场主体，盈利是其最终目标，为履行反洗钱义务，机构必然要投入大量人力和物力成本，如何在二者之间达到平衡是引导房地产业机构履行反洗钱义务所面临的必然问题。对此，中国人民银行应正确引导房地产业机构树立正确的反洗钱工作理念，引导他们正确认识反洗钱与业务发展的关系，不断激发机构开展反洗钱工作主动性和积极性。采用形式多样、深入人心的宣传方式，让社会公众和房地产业机构意识到洗钱的风险危害。此外，还应加大对房地产业机构反洗钱工作的培训力度，引导制定具体有效的反洗钱内控制度，提高对可疑交易、受益所有人的识别能力，切实增强机构反洗钱履职水平。

（四）推动构建房地产业反洗钱大数据体系。一是要不断拓宽数据来源。既要建立各部委之间的数据共享机制，又要逐步完善房地产相关信息登记和依法公开查询制度，打破地域限制，实现异地房产信息查询，效仿英美等国家，完善受益所有人识别机制，建设受益所有人的信息采集系统。二是要不断提高数据挖掘及分析能力。借鉴金融机构的可疑交易监控和分析模型，监管机构可以指导房地产行业机构构建房地产业可疑交易模型，设立符合房地产行业特征的预警指标，利用银行、第三方支付平台等多种渠道获取房产交易的资金来源信息，强化资金监测，把握资金流向，不断提升数据利用率和工作效率。

【参考文献】

[1] 玄立平，李函晟，程思超.香港房地产反洗钱经验及借鉴[J].现代经济信息，2018（23）：257-258.

[2] 袁映奇.房地产行业反洗钱国际经验借鉴及启示[J].西部金融，2018（09）：88-91+97.

[3] 中国人民银行清远市中心支行课题组，李建玲.英国房地产业反洗钱监管的经验借鉴[J].青海金融，2017（01）：63-64.

[4] 薛耀文，郭佩.房地产行业洗钱行为分析及监测[J].经济与管理，2014，28（04）：67-72.

[5] 刘凡. 特定非金融行業反洗钱法律制度研究[D].武汉大学，2014.

[6] 周袁民.基于博弈论视角的特定非金融机构反洗钱监管路径选择[J].吉林金融研究，2019（06）：47-53.

[7] 林旭东. 特定非金融机构反洗钱的监管思考[N]. 金融时报，2018-12-17（010）.

作者简介：杨雁冰（1994）;女;汉;吉林长春;科员;硕士研究生;中国人民银行长春中心支行;研究方向：反洗钱