中国房地产企业融资模式及其核心竞争力的探讨

【摘 要】 房地产企业的核心竞争力主要体现在资金、土地、人才三个方面。随着资金、土地、人才的市场化，中国房地产企业进入到快速发展的轨道。房地产企业作为资金密集型行业，资金可谓是房地产业的命脉，房地产行业的健康发展离不开资金的支持。随着融资环境的变化，一批房企积极转变融资策略，寻求在公开资本市场上市融资、发行企业债券、创新融资模式解决企业快速发展过程中对融资的需求，同时企业管理层开始选择企业发展的商业模式，并坚持不懈地培育和建设企业的核心能力，从而形成了自身在技术、知识、资源、文化和房地产产业链上的竞争优势。

【关键词】 房地产 融资模式 核心竞争力

引 言

伴随着全球走向疲软及国内经济新常态，房地产企业融资普遍受到严峻的考验，不乏一些企业另辟蹊径，通过拓展融资模式，转变企业发展商业模式，形成核心竞争力，实现异军突起，占领行业发展的制高点。这些企业是如何做出与市场匹配的融资、商业发展模式转变值得其它企业学习。

一、中国房地产企业主要融资模式

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，融资环境的变化对房地产融资市场影响巨大。主要融资模式有商业银行贷款、上市融资、债券融资、“夹层融资”、资产证券化等。

（一）商业银行贷款模式。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。至今商业银行貸款仍然是我国房地产主要的融资渠道之一。近年来，央行和银保监会加强对银行贷款投向的管控，严禁信贷违规直接介入拿地。但就中国而言，在目前的情况下，房地产融资以银行为主的模式，短期内不会改变。

（二）上市融资模式。房地产企业上市可以迅速筹得巨额资金，且可以降低企业融资成本，改善企业资本结构。对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。但基于房地产“硬着陆”的担忧，房地产企业直接上市会面临监管层大量的法律法规的屏障。

（三）债券融资模式。房地产债券是企业融资中的一个重要渠道。主流的房企发债工具包括公司债、企业债、中票、短融等。主要优势是成本低（万科、保利等企业利率最低的时候发到3.X%）、期限长、资金用途灵活等。但自2016年年底以来，房企发债政策收紧，政策收紧对主体资质要求更为严格，对中小房企影响较大。

（四）其它创新性融资模式。“夹层融资”指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资间的一种融资形式 ，融资期限长、形式灵活，风险较低。房地产资产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式。目前房企的基础资产通常为购房尾款、物业收费权、商业房地产抵押贷款、信托受益权等。

二、房地产企业核心竞争力

在房地产领域，究竟什么是房地产企业的核心竞争力？笔者认为，除考虑其具有一般企业的特征外，还应该考虑本行业和企业自身的特点，如受国家政策导向性强，产业联动性强，受市场波动影响较大，在开发过程中受资金、市场环境、目标控制等问题影响较大，需要开发企业具有很强的资源整合能力等等。因此，可以说房地产企业最重要的核心竞争力来自于三大资源和三大能力，即人力资源、资金资源和土地资源，营销策划能力、规划设计能力和技术创新能力。

以上述三个条件为界定原则，将房地产企业核心竞争力界定为市场（全面市场调研能力、把握个体需求能力、快速反应能力和资源整合能力）、品质（规划设计品质保证、工程品质保证、产品文化艺术保证）、品牌（整体企业形象、项目产品形象、营销组合能力）。市场、品质、品牌构成了竞争力的外壳，而其包含的内容构成了房地产企业核心竞争力的内涵。

三、房地产企业融资模式与核心竞争力形成的关系

房地产作为资金密集性行业，融资渠道、融资方式和融资成本直接关系到房地产企业业务的开展、商业模式及核心竞争力的形成。有远见的企业主动变革融资方式，降低融资风险和成本，塑造企业核心竞争力，从而达到了企业融资模式与企业核心竞争力之间的良性互动。

中小企业因资金资源匮乏、整合资源的能力欠缺，受政策影响巨大，它们竞争力主要体现在资金的管理能力，运营及开发的重中之重是现金流安全，融资方式及渠道是核心中的核心。所以中小企业的核心竞争力是建立在良好银企关系上的竞争力。大型房地产企业凭借信誉、实力、资产等优势，全方位创新融资方式，除传统银行贷款、股权融资外，积极拓展债券市场、海外融资市场，使得这些企业具备了较强的融资能力，从而有选择、有目的、有计划塑造核心竞争力，实现自身跨越式发展。万科在房地产开发技术创新、知识积累、资源获得、企业文化建设等方面的核心竞争力，保利地产在社会资源整合、土地资源获取上的绝对竞争力，万达在城市商业综合体开发、商业资产运营管理能力上的竞争优势。

结 语

综上所述，房地产企业的融资方式和融资能力在一定条件下可以造就企业的核心竞争力，是这些企业核心竞争力形成过程中的必要条件和资源保障。然而，我们也应认识到，企业核心竞争力的形成除了高度依赖于企业的融资能力，还取决于企业管理层对企业经营管理过程中商业模式选择，同时企业的核心竞争力的形成对企业的融资能力也有很强的促进作用。

【参考文献】

[1] 孙占芳，《浅谈房地产企业的核心竞争力》，中国房地产，2003

[2] 赖增牧、长存，《企业战略管理：打造可持续发展核心竞争力》，经济管理出版社，2002

[3] 夏鹏九，《我国房地产企业核心竞争力分析与研究》，2006

[4] 张维迎，《增强企业核心竞争力的五项要点》，城市开发，2002，（10）

[5] 张星，《房地产企业核心竞争力的建立和培育》，企业经济，2003

作者简介：管家民（1974年-），男，汉族，河南固始人，河南天河投资有限公司总经理，学历：硕士研究生，研究方向：企业管理、投融资。