浅析房地产行业融资的困境及出路

李微微

【摘 要】 在房住不炒、租售同权的经济背景下，以及在整顿金融秩序，防范系统性金融风险的环境下，国家陆续出台多项房地产调控政策，使房地产行业融资业务面临一定困境，因此为了促进房地产行业的健康发展，本文阐述了房地产行业融资的重要意义及其主要特点，对房地产行业融资困境及其出路进行了探讨分析。

【关键词】 房地产行业 融资 意义 特点 困境 出路

一、房地产行业融资的重要意义

房地产行业具有资金密集的特征，其运行过程中需要具备充足资金，一旦行业内部出现资金周转不通时，那么整个房地产行业前进动力以及未来发展将会减慢。现在大多数房地产企业都借助银行贷款形式进行融资活动，债券融资比重相对比较高，因此需要创新原有融资形式，实现对丰富融资形式的追求，做到与时俱进，对整个房地产行业具有不可忽视的价值。

丰富的融资形式可以最大限度降低金融机构带来的融资问题，便于房地产营销，在发展之中营造一定行业发展关系，对金融行业以及房地产可持续发展具有非常重要的价值。融资途径呈现多元化形式，可以有效提升融资速度，从而能够增强整个金融机构的资金回报率，有效借助闲散资金自身的价值，减少对银行资金的依赖性，对于整个房地产行业发展具有非常重要价值。

二、房地产行业融资的主要特点

房地产行业融资特点主要体现在：（1）宏观调控政策影响性强的特点。房地产行业市场化改革以来，国家对地产行业的调控政策相伴而生，调控领域包括金融政策和货币政策等，这些政策既影响国家对房地产行业的资金投放量，如银行存款准备金率的调控，也影响着企业的融资形式和渠道。（2）融资渠道多样的特点。房地产企业可用的融资渠道众多，包括境内市场和境外市场，境内市场包括银行贷款、股权融资、债券融资，非标债权融资、融资性租赁、房地产私募基金，资产证券化等。境内市场融资目前主要集中在银行贷款、非标债权及债券融资等传统方式，在境内外市场融资业务比重方面，境内市场目前依然是房地产企业的主要融资方式，境外市场融资近年发展较快，房地产企业在境外市场的发债规模不断扩大，但境外融资比例依然较低。（3）融资与企业资质相关的特点。企业资质包括企业背景、规模、商业模式、运营能力等相关因素，通常央企较民企更容易获得资金，民企中规模大、信用评级高、综合实力强的企业更易获得金融机构青睐，同时企业的融资规模也与商业模式及运营能力相关，如针对商业地产项目的经营性物业贷款更看重房企的商业模式，同时经营贷款的规模与经营物业的租金价格、租金收缴率息息相关;以收益权为底层资产的资产证券化融资，更看重收益的稳定性和未来增长空间。

三、房地产行业融资困境及其出路的分析

1、房地产行业融资困境的表现。（1）政策调控力度加大，融资渠道收紧。为了贯彻“房住不炒”、“三去一降一补”经济政策，规范整治金融环境，国家加大政策调控力度，房地产行业融资渠道紧缩，2018年房地产行业出现了最难融资环境，银行贷款额度吃紧，中小房企难以取得项目开发贷款，花样年、碧桂园、富力、合生创展发债全部遭遇中止，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑。（2）融资成本持续攀升。随着融资渠道收紧，市场融资成本持续高涨，据统计，2017年房地产企业国内平均融资成本约为8%-9%左右，2018年国内平均融资成本已经超过12%，即便如此，众多中小房地产企业依然难以融到资金。（3）融资风险制约企业融资。融资风险包括企业的信用评级、项目区位及产品结构、操盘团队的项目经验、经营业绩等等，它关乎金融机构能否按时足额收回借款，那些依靠过度举债，自身竞争力不强的企业必定面临融资难的困境。

2、房地产行业融资出路的分析。（1）创新多样化融资途径。灵活使用多样融资途径为房地产行业提供更多可流动资金，综合使用不同类型投资管理形式，对内部企业进行资金管理，是现在房地产行业规模扩大需要进行的主要工作。目前我国房地产企业经常借助此种方式建立相同经营目标，为整个企业提供充足服务，增强企业融资渠道，对房地产内部资源进行合理升级和整合，从而可以完成企业之间合作赢取最大经济利益。夹层融资一般是指风险以及收益处在股权和债券之间的一种投资形式，可以借助融合不同途径和来源的债券以及股权存在的特点，进行多样式组合，最终从中挑选出适合投资者和借款者的各种需求。房地产证券化也就是指投资人员积极使用股票、债券等形式对企业进行合理融资，以此不断获取更多经济效益，为房地产项目正常运行和经营提供充足资金保障。（2）优化内部资金结构。房地产企业资金呈现集中性特征使得企业内部负债率持续上升，各种高负债在短期范围内提升自身的经营业务水平，不过长时间以来都会对企业资金循环带来影响。加上高负债会使得房地产企业内部出现更多风险，实际工作中一旦出现失误就会使整个企业都要面临资金链断裂的问题，严重时甚至会导致整个企业破产。所以要对企业内部高负债局面进行转变，结合市场发展趋势以及行业特征等，对内部资金结构进行升级和优化。结合实际情况对未来出现的资金进行整合和预测，增强资金需求量发展，保证企业资金规划可以有效执行。（3）合理构建规划战略。房地产行业要结合行业发展基本规律以及周期，结合规律以及周期制定符合行业发展的规划战略计划。在行业不景气时期要善于借助保守经营对策，例如购置储备土地，对企业运营形式进行控制和管理，在高涨阶段借助扩大经营规模等形式，借助自身储备的土地对企业产生规模进行提升，通过差价形式减少企业生产经济成本，防止行业周期为整个房地产行业带来比较严重的经营风险。

结束语

综上所述，在房住不炒及防范金融系统性风险的背景下，国家出台了一系列的调控政策，使金融市场秩序得到及时整治，降低企业的财务风险，短期内对房地产行业融资造成较大冲击。同时国家鼓励以資产证券化为代表的新型融资业务，随着新的融资产品不断出现，金融市场必将助力房地产企业的进一步发展，房地产企业必将走出融资困境。

【参考文献】

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