住宅小区地下停车位权属争议问题研究

张云辰

山西东奥律师事务所，山西 太原 030024

小区停车难的问题在近几年越来越受到社会的关注，这源于国家经济水平和人民生活质量的提高，近年来私家车数量增长的越来越快。小区业主和房地产开发商对于住宅小区地下停车位权利归属的争议也越来越激烈。

一、小区地下停车位的主要类型

地下停车位是指建造于地表以下用于停放机动车辆的专门区域。①按照建设时的根据和项目规划的区别，我们国家的地下停车位大致可以分为以下三类：

(一)利用人防工程改建的地下停车位。这种类型的地下停车位的所有权属于国家，这在学术界是没有争议的，本文对此种地下停车位权属不加以讨论。

(二)房地产开发商超出建设规划以外建造的额外的地下停车位。这类停车位没有占用小区计划内的建筑面积，也不会计入小区业主的公摊面积，开发商投入资金建设，因此理所应当地享有该类地下停车位的所有权，权属也没有争议，它也不是本文要讨论的地下停车位类型。

(三)房地产开发商遵照小区建设规划而兴建的地下停车位。这类地下停车位属于小区的配套设施，它与小区内的道路、绿化、水气电等设施一样，在开发商给业主交付房屋时一并转移给小区业主。我们当前社会讨论最广泛的、最关心的、争议最多的就是这一类地下停车位，本文主要讨论的也正是这一类停车位。

二、小区地下停车位权属认定的标准

实践中认定小区地下停车位权利归属的主要标准有以下两种：

(一)按照合同中的约定条款判定权利归属

《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这条法律规定明确告诉我们《物权法》对于小区地下停车位的归属问题并没有一个强制性规定，它将这种所有权归属的判定权利交给业主和开发商来自己约定。②

(二)按照分摊面积判定权利归属

按照分摊面积认定的方法相对于按照合同约定来认定的方法要复杂的多。在商品房交易中通常是按照房屋的建筑面积来计算价款的，所以有人建议按照房屋的建筑面积是不是作为公摊面积来分摊而判断，但具体操作起来却是相当困难，而且房屋建筑面积不纳入公摊面积并不能当然的把地下停车位权属判定为是开发商所有，这样的方法其实并不准确。③

此外，我国对于分摊面积并没有一个具体的法律规定，只有一些部门规章的规定，所以在实际生活中，大多数开发商并不能完全按照国家和地方的规定来进行准确、公正地计算。

三、小区地下停车位权属认定中涉及的主要问题

(一)《物权法》第74条存在的缺陷

根据《物权法》第74条规定可知，国家对于小区停车位权属的一个总的原则就是业主与开发商根据合同约定来确定。如果开发商或者业主在签订合同时明确约定停车位权属，那么这一方就自然获得了所有权。该规定的优点是对开发商建造小区停车位的行为予以了一定程度的保障，提高了开发商投资建设停车位的积极性，以防出现小区内车位紧缺的现象。这条规定也在某种程度上将小区车位看作了能够独立交易的客体，依合同约定获得所有权的业主或者开发商在之后的转让、出租、出售等行为也就有了一定依据。

虽然这条法律规定有积极的一面，但同时也存在一些缺陷：首先，该条规定中的“应当首先满足业主的需要”太过抽象，在实际操作中没有具体的标准。其次，该条规定对于约定不明或者没有约定情况下的车位归属问题没有作出规定，实际生活中这种情况造成的矛盾屡见不鲜。

(二)小区地下停车位权属认定与建筑物区分所有权关系

对地下停车位进行建筑物区分所有权专有部分的判断，关系到地下停车位是否能成为独立的交易对象。目前，国家的商品房规划已经将小区内的各种配套设施都包括在内，地下停车位也被囊括在建筑物区分所有权的客体当中。而地下停车位由于明确标示了其四至界限，能够显著区别于建筑物的其他部分，且不会影响其使用与交换价值。此外，地下停车位的用途比较单一，主要就是为了停放车辆。种种因素都说明，地下停车位构成建筑物区分所有权的专有部分，能够独立交易从而被业主或者房地产开发商所有。

四、小区地下停车位相关制度的完善建议

(一)健全地下停车位的登记制度

不动产登记制度对于住宅小区地下停车位的登记这一问题并没有规定。在实际生活中，其交易安全存在一定的隐患。因而，健全相关的不动产对停车位的登记制度显得很有必要。④

(二)完善《物权法》第74条的建议

1.在“首先满足业主需要”方面制定标准。在业主提出购买停车位时，开发商应当首先满足业主的需求，这种情况下所有权的归属也很明确。当地下停车位还有空余时，才可以对外出租或出售。

2.对约定不明时车位归业主共有加以明确规定。虽然《物权法》第74条规定停车位的权属可以由当事人约定，但在没有约定或约定不明确时，应当为了保护小区业主一方，推定这种情况下的地下停车位归小区业主共有。

(三)地下停车位的合理配置与分类

将小区地下停车位分类进行规制，这也是种比较合理的方式，主要划分为以下两种：⑤

1.法定车位。这种类型的车位往往是由开发商根据法律的强制规定而建造，该类车位通常应当属于全体业主所共同所有。这部分小区停车位的建筑面积以及建造费用，在小区规划和价款计算时都已经全部计算在内，小区业主在购买商品房时就取得了对这部分小区停车位的共同所有权，开发商无权进行处分、出租、出售。

2.增设车位。这种类型的车位是开发商在法律的强制规定之外建造，如果这部分车位没有计算在小区的建筑面积之内，其建造费用也没有包含在小区的建设费用当中，开发商应当拥有这部分增设车位的所有权，并可以进行处分，这类车位可以单独登记并且产权独立。

五、结论

《物权法》的出台基本解决了地上停车位的权属问题，但住宅小区地下停车位的权属争议一直存在。小区地下停车位在构造及使用上都具有区别于商品房的独立性，属于建筑物区分所有权中的专有部分，并不必然由小区业主共有，这也是目前此类纠纷的最大争议焦点之一。对于地下停车位，显然有对不动产登记制度、物权法进行修改或完善的必要。

[ 注 释 ]

①沈鹏飞.小民地下停车位权属问题研究.http： // www. hzlawyer. net /ne ws/ detail/ php ? Id+10468，2017.6.

②陈晓晓.住宅小区停车位权利归属的义法缺陷与完善——<物权法>第74条评析.法制与社会，2014(1).

③高燕.论商品房住宅地下车库、车位的权利归属[D].西北大学，2012.9.

④余伟.小区地下停车位权属认定问题研究[D].大连海事大学，2016.21.

⑤赵海乐.论巧国台湾地区的法定停车位制度义其巧示[J].北方法学，2011(1).