实务视角下的借名购买商品房产权归属研究

张 冰

天津金诺律师事务所，天津 300042

一、借名买房的概念

借名买房是指实际购买人因暂不具有购房资格，因而与具备购房资格的名义购买人约定实际购买人负责办理房屋手续并享有房屋权属，待条件成熟后名义购买人协助办理房产过户的交易类型。该类交易中，重点在于合同约定对房屋产权予以限制。

二、司法实践中借名买房的现存问题

实务中，借名买房类纠纷的难点在于法律物权与事实物权冲突。所谓法律物权，指的是通过法定的公示方式、法定的外部表现形式、法定受法律保护的物权。与其相对应的是事实物权，即未通过法定公示方法体现权利的归属，但权利人对标的物有支配权的客观事实。

借名买房纠纷中，因借名买房交易的隐蔽性，法院审理该类案件中，往往面临着买房合意难以认定、实际出资人难以确定及该如何适用确权原则、适用何种确权原则的疑难问题。

三、法院裁判认定梳理

司法实践中，法院如何认定不动产的真实权利人一直是审判难点，尤其是双方没有书面协议的情况下，如何查明，归根结底还是与证据有关。基于此，笔者从裁判文书网等网站中以“借名买房”为关键词检索相关案例，在归纳总结的基础上对实务审判要点进行梳理。

(一)借名买房合意的认定

1.审查双方是否有书面协议或口头协议

审查双方当事人是否已达成借名的书面协议，有书面协议的，审查协议中是否存在出资、房屋归属的约定。仅有口头约定的，因口头约定具有较大的不确定性，如实际购房人无其他证据予以佐证，应调查借名买房的成因合理性、价款支付情况、贷款偿还情况、房屋使用情况等，结合上述事实、法官社会认知、审案经验判断双方存在借名买房约定与否。

2.审查与购房相关税费的实际缴纳人

在一般的商品房买卖中，缴纳房款、支付贷款及缴纳各项税费、装修保证金、煤水电能源费、采暖费等一般都是买房人自行办理交纳。但在借名买房的情形中，通常上述费用是由实际购房人代名义购房人去办理、交纳，或者虽由名义购房人亲自办理、交纳，但实际购房人一般会通过银行转账方式支付，留下相应的转账记录。

3.审查涉诉房屋实际使用情况

实际购房人一般会掌握房屋的控制权。如实际购房人并未实际使用房屋的情况下，一般多是为出租情况，法官应审查是否存在租赁合同，审查出租人与实际收租人。如房屋实际使用人，法官还应当综合以上分析情况共同判断。

(二)实际出资人的确定

1.购房款的支付情况、房贷的还款情况

首先，法院应综合审查比较实际购房人以及名义购房人的财务状况、还款能力、工作稳定性、工资收入或者有无其他经济来源等线索来判断双方是否有实际购买房屋的能力；其次，实际购房人对房屋的贷款金额、偿还周期、还款期限及其他税务费用等应当足够了解并能做出合理解释；最后，实际购房人一般会直接将购房款通过银行转账的方式直接支付到开发商指定的监管账户，亦会妥善保管转账交易记录，如果实际购房人在争议中无法提供转账记录或是现金交易收据，亦不符合常理。

2.排除其他逃避法律责任的虚假诉讼

如借名买房纠纷中的当事人是否还涉及其他未决债权债务纠纷中，是否存在为了逃避偿还债务而提起的虚假诉讼。或是涉案当事人还有婚姻纠纷案件，为了减少夫妻财产，以达到支付夫妻一方少分或不分财产，而提起的虚假诉讼。

(三)确权原则

在理清不动产交易真实情况的基础上，就需要对不动产权属的归属进行确认，应当根据《物权法》及相关司法解释的规定，既要合法又要合理的认定物权归属。

1.不动产登记簿与权属确认原则

不动产登记簿是不动产公示的重要手段，基于稳定交易秩序及保护善意第三人利益的考量，如非不动产登记簿存在严重登记错误等问题，则应以其记载的权利人为准，进而认定公示权利人的自由处分行为是有效的。

2.债权关系与物权归属原则

实践中，往往有乙用甲给付的钱购买房屋并登记在自己名下，后双方发生争议。此类案件，要理清甲、乙双方法律事实是何种关系，如是甲委托乙购买房屋，则属于委托关系，房屋应归属甲所有；但甲、乙构成赠予或借贷关系，则房屋应归属乙所有。确权原则还应当严格确认物权关系与债权关系，区分债权上的权利义务以及物权上的权利。