住宅专项维修资金一次性交存制度研究

文/陈奕欣，河北大学政法学院

自2008年《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）出台以来，我国的房屋维修制度日趋成熟与完善。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《办法》第12条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。这表明了我国住宅维修资金采用一次性交付的制度。在巨额维修资金集中涌入的同时，这背后的问题也自然不容小觑。

1 一次性交付制度现阶段问题研究

一次性交付制度作为现阶段的住房专项维修资金的实施政策，在实践中存在一些问题。

1.1 业主压力过大，资金收集困难。《方法》出台后，要求单位面积按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交纳。虽说规定相较之前按照购房款为基数交纳的制度来说更为合理，但这同样存在着许多问题。近年来，我国房市价格居高不下，对于普通居民来说，一套房付全款就已经是基本花光积蓄。在这种情况下，居民还面临交纳大额住宅专项维修资金的压力，这无疑会造成其生活压力过大，使房屋带来的幸福感变质。

另一方面，按照《办法》的规定，资金是用作共用部位、公用设施保修期满后的维修和更新、改造的资金。这就意味着，居民在购房时交纳的巨额资金，其并不能应对当即产生的问题，而只能等待保修期满后才可使用。从这方面来看，居民在购房时即交纳的巨额资金完全没有意义，其完全可以等到保修期将过时再予交纳。

1.2 通货膨胀严重，资金不断贬值。《办法》规定，住宅专项维修资金只能用于存款或者购买国债，这两种方式作为最全的保值方式无可非议，但在如今通货膨胀速率如此之快的情形下，将这笔巨额资金放在银行里，或者是购买国债，都只能是导致资金的负增长，收益极低。住宅专项维修资金成为了“呆钱”。同样，在这种情况下，采取一次性交付资金的方式，无论是在资金的利用方面，亦或是保值方面，都起不到积极的作用。

1.3 资金监管不严，存在滥用现象。根据《办法》第14条规定，售房单位有权代收住宅专项维修资金，其只需出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。这就为资金的监管带来了极大的问题。我国的房地产交易大都是在开发商取得预售资格后就开始全面销售的，即从签订售房合同、交付全部或部分货款到房屋验收交付，办理房产证书尚有很长一段时间，这中间的时间差就令很多意在利用项目找资金的房地产开发商蠢蠢欲动，在众多的房地产纠纷中，开发商挪用或侵吞住宅专项维修资金的案例就占据了一席之地。

另一方面，业主对资金的监管仍然缺乏积极性。其对住宅专项维修资金的认识不够，维权意识不强，不少业主仍然认为房屋维修就应当由物业全权负责，对于公共设施维修资金的使用情况，由于其不是自家的事情，所以存在不予理睬的心理；并且，现阶段我国社区的业主大会，业主委员会成立率仍然偏低，这些因素都导致了资金的监管缺乏有效性，进一步助长了资金的滥用。

2 完善一次性交付制度的建议

综合进行各方信息，本文认为应当从以下方面进行完善：

2.1 建立按月分期交付与部分一次性交付相结合的制度。目前我国制度采取首期一次性交付，资金余额不足首期交存额的30%时续交的规定。给业主带来了巨大的压力，也使得大量资金被闲置。在此情况下，我们完全可以采取两分制的方式，业主只需在购房时交纳住房专项维修资金总额的相应规定部分，便可以先行入住。未交纳资金随后可以按照按月分期支付的方式，这样可以减轻购房者的压力，并且可以使得大量资金被业主所掌握，一方面，可以防止由于为了资金的安全而不能进行投资而导致的资金贬值，另一方面，可以防止由于资金监管不力被售房单位挪为他用，或者是通过其他途径而导致损害。

2.2 建立健全资金监管体制。住宅专项资金作为房屋的“养老钱”，应当得到严密的管理与保存，特别是在如今住宅专项维修资金总额巨大，而在实践中又存在许多由于监管不严而导致的资金滥用、挪用情况下，建立资金的监管机制就显得尤为重要。

首先，从业主角度来说，我国应大力宣传与支持业主大会与业主委员会的建立与管理。《办法》第九条明确规定，“业主交存的住宅专项维修资金归业主所有”，业主是监管者最适合的人选。而由于我国的制度起步晚，我国业主大会成立率极低，就算成立了，社区也面临着管理不力，组织散乱的情况。对此，我们应加强对建立业主大会与业主委员会的宣传与组织工作，对业主大会与业主委员会的内部条例进行统一的管理与完善。并加大对业委会委员的培训力度。

其次，从政府角度来说，住宅专项维修资金具有公益属性，在这种情况下，政府相关部门作用的发挥就显得十分重要。《办法》明确了业主大会成立以前的住宅专项维修资金由人民政府建设主管部门代管等规定，在这种情况下，政府的强有力的保障成为了住宅专项维修资金的守门人。可以通过将在资金方面严重违法的行为送予司法机关执行等方式保障资金的安全。

最后，社会力量同样不可小觑。通过资金存储、使用情况的公开，透明来接受社会大众的监管。并且，可以适当引入律师事务所，会计事务所的力量来帮助资金的计算与管理。

3 结语

在我国，住宅专项维修资金制度的各项法律措施和配套制度还不够完善，社会重视程度还不够高，业主们对该项资金还很陌生，住宅专项维修资金在交存、使用、监管等方面还存在着许多问题。本文通过对现阶段一次性交付制度的实践分析，提出了相应对策，以期业主们能够更好的享受到住宅专项维修资金带来的安全与保障。