住宅全装修项目管理实践

文/万宇，中国人民大学

1 引言

全装修能够有效避免个人装修所造成的资源浪费、环境污染、质量及安全隐患等问题。全装修是精装修领域的必然发展趋势，也是我过住宅产业发展的必然结果。对于我国房地产行业长期发展来讲，加强住宅全装修项目管理十分重要，其不但是保证住宅全装修项目质量的基点，还是提高住宅全装修项目经济效益与社会效益的根本。因此，相关人员需加大住宅全装修项目管理力度，促使其存在的现实意义发挥出最大化，以期住宅全装修项目管理效率提升到新高度。本文主要针对住宅全装修项目管理为中心进行分析，具体如下。

2 全装修相关概述

2.1 关于全装修的概念

在建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》中是这么定义的：“装修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，简称全装修住宅。”

2.2 目前市场上普遍的状况

全装修住宅就是房地产开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基石配套设备部品完备，使入住消费者可入住的住宅叫全装修住宅。

简而言之就是硬装完毕，除家电家具外基本可以实现拎包入住。地产商一般叫成品交房。北京前几年发改委的政策，在全国推广全装修，甚至要求北京精装交房率约为95%。全装修推广的速度很快，基本上一线和二线城市，全国各地都有开展，配套发改文的文件和地方政策。

精装修、全装修的推广差不多有十多年时间。贰零几年的时候，全装修体系开始成熟。到了二零一几年，你会发现大部分企业100%的精装修，这个提升是非常大的。

房地产业变化非常大，全装修变化非常大。2017年三类城市的精装修率：一线城市63%，二线城市41%，三四线城市30%。所以推广全装修战略是企业发展的必由之路。

3 住宅全装修项目优势

住宅全装修项目优势有很多，其中比较常见的有节省资源、提升住宅建造率、有助于环保材料推广，具体如下：

3.1 节省资源。现阶段，全装修住宅为一种新兴的装修形式，集土建与装修为一体。住宅中的整体布局皆是成套，不但能够保证住宅设计风格，还能满足业务常规需求，实现个性化装修方法，以免在装修设计中发生不成熟或是不周全等装修缺陷，有利于把资源合理利用，合理布局及使用装修耗材，可以切实节省装修费用。

3.2 提升住宅建造率。实际上，以往的住宅装修模式繁杂性较强，需要找水电、木工等，牵涉众多装修环节，致使装修时间非常长。而住宅全装修项目的实施，不但能够防止装修繁杂问题与装修时间过长的问题发生，还能简化装修流程，节省时间。

3.3 有助于环保材料推广。现在大众对于安全的居住环境十分关注，对装修材料的品质要求越来越高，对装修材料品质的高要求不断的推动环保材料的更新迭代，促进新技术新材料的推广，新的环保材料的出现有利于提升了社会大众的居住水平，促进了商品房的全面发展。

4 住宅全装修项目管理现状

现阶段，住宅全装修项目管理还存在众多问题，其中比较典型的有相关法律法规有待进一步落实、住宅全装修项目管理力度不足，具体如下：

相关法律法规有待进一步落实。近些年，我国出台了诸多法律法规，致使我国有关法律法规未得到全面落实，地方政府部门制定的法律法规，一经出台便得到了政府部门及国家的相应。但此项制度在具体落实一种，发生了很多问题，致使相关人员对其了解不够透彻，进而导致执行效果不良，造成多项工作流于形式。且装修工程在具体施工中，并未严格依据有关要求执行，造成装修工程过程中存在众多缺陷，致使国家政策丧失掉制定的价值。

5 住宅全装修项目管理措施

立足上述问题，相关人员可以从高度重视前期规划、健全项目施工场地规范机制、科学选取项目应用材料、强化动态管理、信息化建设这几方面着手，提高住宅全装修项目管理效率，推动我国房地产行业健康稳定发展，具体如下：

5.1 高度重视前期规划

在住宅全装修项目管理实践中，若想提高管理效率，保证优良的管理状况，相关单位需同项目特点与具体情况相结合，重视其前期规划，执行好对应的策划工作。主要体现：第一，深入分析住宅全装修项目，在其前期规划中需做好有关计划工作，且从装修施工的层面实施有效性，指导住宅全装修项目施工，防止其装修施工不足的发生；第二，在住宅全装修项目的前期规划中，相关单位需重视装修和土建之间的交接，及装修施工措施的科学利用等，渐渐形成高效的前期规划措施，且对此措施的可行性进行全面评估，科学指导住宅全装修项目实施；第三，在实行住宅全装修项目的前期规划时，需选取工作经验丰富、专业技能较强的土建施工企业与装修施工企业，在保证技术达标的前提下，确保住宅全装修项目前期规划的工作有序开展，处理好细节问题，让最终得到的前期规划可以满足住宅全装修项目施工需求，达到预期的规划效果。在实践中如果可以把这些举措落实到位，有助于提高项目前期规划工作质量，大力支持项目管理情况改善，降低管理问题发生率。

5.2 强化动态管理、信息化建设

去掉不规范的企业，多扶持优良务实扎根管理的企业；规范市场，减少恶意竞争，管理成本决定了工程质量，适当增加利润是必须的，不然就会有偷工减料的情况发生。现阶段，计算机网络与互联网技术的广泛适应，对社会各个行业生产方法创新起到了推动作用，当然，建筑行业也包含在内。基于此，为了科学管理住宅全装修项目，需重视其信息化建设与动态管理，把对应的管理工作具体落实下去。主要表现为：第一，构建同住宅全装修项目管理息息相关的动态管理制度，科学指导其管理工作进行，符合住宅全装修项目规划进一步推进需求；第二，在计算机网络与互联网技术下，建构出满足住宅全装修项目建设需求的管理系统，且优化与之有关的基础设施，增强住宅全装修项目管理信息化建设，动态处理项目施工中遇到的问题，保证此项目管理的实效性，为项目质量与效益提升奠定坚实基础。

5.3 健全项目施工场地规范机制

在落实项目管理计划中，项目施工规范与否，项目施工质量可靠与否等，同此项目的管理效率息息相关。为此，在加大项目管理中，相关部门需构建行之有效的管理制度与规范，且对这些制度的落实情况展开进一步分析，加强此项目所需的施工场地规范制度的实效性与科学性。主要体现在：第一，从项目的环保节能以及档次规格等方面着手，健全施工场地的制度，让制度指导下的项目现场管理效率得到提高；第二，进一步分析住宅全装修项目施工场地的具体情况；同验收工作落实以及施工技术管理等方面的需求，不断优化对应的现场规范机制，让此类制度下的项目管理质量与效率得以提高，实现其高效管理的同时给其之后类似项目施工累积经验；第三，结合集中加工与技术交底等不同场地施工现状，优化与之相关的制度规范且落实到位，让其在制度规范的指导下施工得以顺利开展，且对施工场地中所存的问题进行及时处理，推动住宅全装修项目作业管理质量与效率提高，并提升施工场地制度规范的运用效果。

5.4 科学选取项目应用材料

若想降低项目施工材料问题出现率，确保其保持良好的管理情况与效果，需要项目承包企业与管理者可以同此项目的管理情况有机结合，科学选择项目所需材料。主要表现为：第一，同现阶段市场发展信使有机结合，第一时间获得项目施工中所需的材料信息，选取出性价比较高的材料运用到项目中，进而应对项目施工过程中出现的材料问题，进而让住宅全装修项目材料的性能稳定性渐渐加强，保持此项目高效的管理情况；第二，住宅全装修项目施工企业需加大同信誉好的材料厂商合作，且构建行之有效的材料质量评估制度，健全其评估体系，防止出现质量问题的施工材料进入到现场中，保证住宅全装修项目管理工作实行更高效、更合理；第三，在管理住宅全装修项目时需加大施工材料管理力度，同各种装修材料的功能及特点有机将诶恶化，在高效的检验技术手段与检验制度的支持下，科学的处理项目施工材料，并在进场检验制度与封样复试制度下，全面评估住宅全装修项目施工材料的性能，保证其材料管理情况的优良性。

6 结束语

综上分析，新形势背景下，增强住宅全装修项目管理势在必行，其不单单是保证住宅全装修项目整体效益的基本条件，还是提高住宅全装修项目管理质量的关键点。因此，相关部门需给予住宅全装修项目管理高度重视，通过采用多元化的手段，如高度重视前期规划、健全项目施工场地规范机制、科学选取项目应用材料、强化动态管理、信息化建设，将其内含的实效性全面发挥出来，给我国房地产行业持续稳定发展提供有利条件。