老妪托女卖房 卖出烦恼异常

文＞＞＞贾瑛

近两年来，家住广西壮族自治区柳州市的廖玉萍母女愁得可谓茶饭不思。究其原因，是两年前廖玉萍委托女儿兰晓琴将自己唯一的房子卖了。这看似很平常的买卖，怎么会让这对母女寝食难安呢？这话说起来还有点长。

卖房过户 款未收完

廖玉萍今年80 岁，老伴去世多年，她和独生女儿兰晓琴一家生活在一起。兰晓琴和丈夫都是普通的工薪阶层，还有个正在读大学的儿子，生活压力不小。虽然夫妻俩都愿意照顾母亲，也主动承担了她的全部生活费用，但为了不给女儿增加负担，廖玉萍思前想后，决定把自己名下那套70 多平方米的房子卖出去，留一小部分钱以备不时之需，其余的都给女儿。

廖玉萍身体欠佳，卖房的事自然全权委托给女儿去办理。凭着母女之间的感情，房子卖给谁、怎么卖，廖玉萍根本不想去过问。而就在兰晓琴尽力寻找可靠买主的时候，韦耀辉找到了她。

韦耀辉是兰晓琴从前的同事，早年不满足于现状而辞职经商。两人在单位时很熟悉，关系也不错，虽然后来见面的机会不多，但一直有联系。听说兰晓琴有房子要卖，韦耀辉便主动打电话给她，说自己想买，而且比较着急。

原来，韦耀辉在三年前协议离婚时答应会在学区好的地方买一套房子给前妻黄莉莎带着儿子韦国强居住，由于资金周转出现问题，迟迟未能兑现。见前妻屡次催促，他便着急起来。得知兰晓琴要卖的这套房子附近有一所不错的中学，就恳请兰晓琴一定要把房子卖给他。

韦耀辉开出48 万元的价格，兰晓琴觉得这个价钱挺合适，便与母亲商量，廖玉萍也认为可以。于是，兰晓琴就答应把房子卖给韦耀辉。

可到了签协议时，韦耀辉才说自己一下子根本拿不出这么多钱来。怎么办？情急之下，韦耀辉便与兰晓琴商量，希望先付20 万元，把房子过户到他名下，然后他拿房产证去银行办理抵押贷款，再付剩下的钱。而且韦耀辉还说，只要先拿到房产证，把儿子的户口迁过去，不耽误儿子上学，交房搬家都不急。等把房款全部付清了，再交房都可以。

话已说到这个程度，兰晓琴觉得如果不答应，就显得有点儿不顾多年的同事情分了。碍于熟人的面子，加之还信得过韦耀辉的为人，兰晓琴答应了韦耀辉的请求。而出于对女儿的信任，廖玉萍也没有反对。

2016 年4 月初，兰晓琴以母亲廖玉萍的名义，代廖玉萍与韦耀辉签订了《房屋买卖协议》，收下了20 万元的房款……房子过户到韦耀辉名下之后，依照约定，廖玉萍母女俩只要等他付清另外的28 万元，再清理东西交钥匙就行了。

不过，计划总是赶不上变化。2016 年8 月中旬，韦耀辉又找到兰晓琴，说贷款办得不顺利，还需要一些时间，可儿子原来的住处离学校较远，很费时间，希望能让前妻和儿子提前住进那套房子里。

兰晓琴一时心软也答应了。可把房屋交付给韦耀辉，麻烦亦随之而来。

变故顿生 上法庭维权

黄莉莎带着儿子韦国强搬进新家后，兰晓琴就很少见到韦耀辉了。即便见了面，只要她提起余下的28 万元房款，韦耀辉就找出各种理由来敷衍，让她很不放心。

在兰晓琴的一再要求下，2017 年3 月1 日，韦耀辉又与她签订了一份《房地产买卖补充协议》，约定在2017 年4 月15 日前付清剩余房款，否则黄莉莎和韦国强就要把房子腾出来，返还给廖玉萍，韦耀辉则要把房产重新变更登记到廖玉萍的名下，并支付廖玉萍3 万元违约金，由此产生的各种费用也由韦耀辉承担。

看着韦耀辉在补充协议书上签字、捺印，兰晓琴安心不少。可一个半月过去了，韦耀辉不仅没有如期付款，连人影都找不到。兰晓琴觉得愧对母亲，决定维权。

2017 年6 月下旬，兰晓琴以母亲的名义，将韦耀辉告到柳北区人民法院，要求他按照补充协议的约定，返还房子并承担违约责任。母女俩认为，她们手里有韦耀辉亲笔签名的《房屋买卖协议》和《房地产买卖补充协议》，这场官司应稳赢不输。可是，突如其来的变故却让她们措手不及。

就在她们以为胜券在握的时候，韦耀辉竟然在开庭前突患急病死亡。这可把廖玉萍母女俩惊得目瞪口呆。惋惜之余，她们还是向法院申请把案子的被告人变更成韦国强。在他们看来，既然韦耀辉已经拿到了房子，却又不付清房款，作为他唯一的法定继承人，韦国强就有义务代替父亲履行协议，返还房屋并承担违约责任。

韦国强年纪还小，黄莉莎也不愿意处理前夫惹出的麻烦事，所以没有代替儿子出庭。兰晓琴则代表母亲在法庭上做了详细的陈述，从卖房子到签两份协议，再到打官司遭遇变故，同时向法院递交了有韦耀辉亲笔签名的两份协议。

不过，这些协议真的如廖玉萍和兰晓琴想的那样，能够帮她们打赢官司吗？

答案是否定的。

登记为重 房子难返还

了解了整件事的来龙去脉之后，法院认为，公民的合法财产受法律保护，但保护的方式却要符合法律的规定。《房屋买卖协议》是廖玉萍和韦耀辉的真实意思，合法有效。廖玉萍收到了第一笔20 万元的房款，房屋也过户到了韦耀辉名下，这就意味着协议开始履行，房子已经交付。按照我国的房产登记制度，房屋所有权的转移以登记为准。除此之外的东西都不能作为判断房产归属的依据。虽然韦耀辉没有按照约定支付剩余房款，但廖玉萍却同意提前过户，所以韦耀辉已经通过合法的登记取得了房屋的所有权。问题恰恰出在这里。因为根据法律规定，财产所有权一旦合法转移，任何一方反悔提出返还，法律都不会支持。

2018 年3 月，法院作出判决。那份约定返还房产的《房地产买卖补充协议》难道就是一纸空文吗？

兰晓琴在法定时限内很快帮母亲上诉到柳州市中级人民法院，而那些令她们感到疑惑的问题，也由于这次上诉得到了解答。

法律当然不会不公平，但《房地产买卖补充协议》如今真的没有什么用处了。法官向母女俩解释说，如果韦耀辉还健在，他也同意履行，只要双方达成一致，那么返还房产和支付利息都不在话下。但就算他还活着，如果要反悔，不愿意返还房子，你们也很难要求他做到这一点。因为房产登记和法律的规定比协议更有力。

不过，这并不代表法律会置廖玉萍的损失于不顾。尽管房屋的所有权已成定局，但由于韦耀辉并没有付清房款，又有两份协议，廖玉萍和他之间就产生了一个债权与债务的关系。也就是说，韦耀辉尚未支付的28 万元以及相关的利息等于是欠了廖玉萍一笔债。廖玉萍虽然不能要求他返还房子，但可以讨债。即使韦耀辉去世，他的儿子作为继承人，也有义务在继承的财产范围内偿还这笔钱。

在法官的建议下，廖玉萍和兰晓琴撤回了上诉。明白了个中道理的她们，在8月下旬准备打另一场官司：兰晓琴以母亲的名义起诉韦国强，要求他偿还韦耀辉拖欠的28 万元房款和相应的利息。为了确保自己能够打赢官司拿到钱，母女俩还申请了财产保全。

这下轮到黄莉莎着急了，为了维护前夫和儿子的声誉，她来到法院，主动要求与廖玉萍母女达成和解。兰晓琴见黄莉莎这次是带着诚意来的，选择了谅解。

2019 年1 月上旬，双方最终达成一致意向——协议约定：韦国强在3 个月内支付廖玉萍28 万元；利息免除；保全费、案件受理费（减半收取）由韦国强负担……

三场官司打下来，廖玉萍和兰晓琴身心都疲惫不堪。兰晓琴常常后悔，因为如果当初她不答应韦耀辉先过户，后面也就不会产生这么多的麻烦。