不动产登记中的几个具体问题

瞿桂云 冯冠军

【摘 要】不动产登记需要将有关的不动产物权的事件进行一定的记载，要将不动产物权的事件记录到不动产登记簿当中。不动产登记具有一定的性质，其主要分为三种方法，第一种是公法行为说，第二种是正面行为说，第三种是司法行为说。在进行不动产登记的相关工作时，也存在着一定的问题，要对问题进行科学严谨的分析，这样才能根据问题找出相应的解决措施。

【关键词】不动产;问题;房屋

在进行不动产登记的时候存在着一定的权利，比如说集体土地所有权、房屋等建筑构造物所有权有权等。不动产登记存在于社会当中是有一定的作用的，不动产统一登记制度是市场经济的需要，与人们的切身利益有着紧密的联系。不动产登记制度要充分发挥出自身的优势与价值。在进行不动产登记的时候，要对问题进行科学合理的分析，从而找到最佳的解决方案。

某市进行不动产登记工作的时候存在着几个具体的问题：

一、前提是已经对抵押的债券进行了有效的确定，再对债权进行转让的过程当中需不需要征求抵押人的同意？原抵押权要按照转移登记进行办理，还是变更登记进行有效的办理？

根据相关的法律法规与规定对问题进行科学合理的分析。债权转让不用征求抵押人的同意。但是根据《合同法》第80条规定，债权人在对权利进行转让的过程当中，要通知债务人。所以从这一点规定可以看来，债权人在对债权转让的时候，要及时告知债务人。另外《不动产登记操作规范（试行）》当中也对这一问题进行了有效的分析与介绍。申请抵押权转移的时候，在提交相关的材料过程当中，要把债务人已经得知抵押权转让这一信息的材料作为申请登记的一个重要的材料上交。在对债权进行转让的同时，抵押权也进行了转让，所以要对抵押权的转移登记进行有效地办理。

在抵押债券的过程当中，债权转让需要通知抵押，人将这一事件进行告知，另外原抵押权需要按照转移登记进行办理。

二、在购买商品房的过程当中，买受人已经进行了预告登记，契税已经缴纳，但是后来出现了债务纠纷，法院要将该房进行拍卖，同时，法院拥有执行裁定和协助执行的通知书，那么问题就是是否可以将产权直接登记为竞拍人？

预告登记对于进行登记的权利人来说，使其行使权利的一种限制。那些无法登记的在建商品房属于预告登记当中的一种特殊情况，商品房建造人会被视为权利人。对于限制来说，并不存在着其他的效力，另外也不能与国家法律对抗。问题当中说明了法院拥有裁定书和协助执行的通知书，所以法院需要按照相关要求直接办给裁定书和协助通知书当中所指的权利人。登记机构将房屋的所有权登记为竞拍人之后，这就会使原来的预告登记失效。

三、房屋继承是否可以使用律师事务所的律师见证来替代公证书？

律师事务所的执行律师作为见证人被称为律师见证，是以律师事务所的名义进行有效的工作。虽然说律师见证具有一定程度上的证明效力，但是也没有办法代替公证书进行相关的工作。在进行相关工作的过程当中，还是需要按照相应的法律法规和规章制度进行。应采取相应的方式对公证书进行有效的办理，从而完成房屋继承的相关登记工作。

通过相关的规定可以看出，房屋继承不能够通过律师见证来对公证书进行代替。

四、目前房管部门是不是还可以对预查封进行签收办理工作？

在对这一问题进行分析之前，某市产权交易管理部门和不动产登记部门网络并没有进行相关的对接工作。预查封与查封的效力相似，甚至说是相同的，所以办理的是查封登记。在对不动产进行登记的过程当中，要在不动产登记机构对该事件进行有效的办理与登记工作。所以说产权和交易管理部门不能对不定产登记进行办理。每一部门都有每一部门的职能与作用，要按照相关的要求进行工作，做到各司其职。在进行不动产登记的相关工作当中，可以发现有一些地区的不动产登记机构缺少基础知识，这样就会导致相关的工作人员没有能力或者不愿意对不定产登记进行受理工作，同时还会出现查封机关对某一环节不动产交易的完成进行了阻碍。在这些背景之下，当查封机关要求产权和交易管理部门对此项受理工作进行帮助的话，产权和交易管理部门应当对此事件进行受理工作，并且将查封的结果告知不动产登记机构。如果两个部门网络没有进行对接的话，应该将预查封的结果与情况及时有效的传达到不动产登记机构。

五、在對申请人或者代理人进行不动产登记询问的时候，需不需要由登记官进行？

《房地产登记技术规程》当中说明“审查岗位”应该是由登记机关对该岗位的事件进行受理与承担。另外，该章程也把受理与审查两个部门进行了明确的划分，两个部门对自身的工作进行了明确，这样就可以看到受理并不属于审查岗位，因此在对申请人或护理人进行询问的时候，不需要由登记官进行该项工作。

六、婚姻关系存续期间会拥有房屋所有权，但是当时没有对房屋所有权进行另行的规定，同时房屋登记为双方共同财产，现在要将双方共同财产改为单方所有，请问是否需要按更正登记或者变更登记对此件事情进行办理？

登记的时候房屋属于夫妻双方共同的财产，那么就说明登记簿当中对权利的状况和实际的状况是相同的。当登记簿当中事件记载存在着一定的问题时，才可以对其进行更正登记，如果没有存在错误，就不能对其进行更正登记。在问题当中申请人要求将房屋的所有权更改为单方所有，房屋所有权的权利主体出现了改变，但是从相关的法律法规与规定当中可以得知，不能进行变更登记，而是应该进行转移登记办理，对房屋权利主体进行有效的改变。

七、问题的前提是2012年12月5日，张某将自己的房屋抵押给赵某，抵押期限到期后，张某与赵某并没有办理过延期手续。他项权证标注的抵押期限到期后双方没有办理他项权展期手续的，抵押权人还有没有享有优先受偿权？

在很早的时候，最高人民法院就对抵押期限进行了有效的解释，当事人约定或者登记部门要求登记的担保期间，对于担保物权的存续来说并不具备法律约束力，这项解释是因为物权如果没有经过法定原因进行处理的话不会消失。所以说到期后，赵某与张某没有对他项权利进行变更登记手续，抵押权仍然存在。就算抵押权人没有在主债权诉讼的时候对抵押权进行使用，人民法院对抵押权不存在保护的作用，但是抵押权也没有消失。

八、个体工商户向将自己的房屋抵押给银行，在进行抵押权申请登记的过程当中，需不需要个体工商户的配偶在登记的时候签字？如果前提不是个人工商户而是改为了个人独资企业的话，配偶是否需要签字？

个体工商户在法律方面的地位属于自然人，所以在进行房地产抵押或者不定资产进行转移登记的过程当中，就需要个体工商户的配偶共同申请办理，除非可以证明房屋所有权是由该个体经营者自己所有。但是个人独资企业与个体工商户存在着一定的差异，个人独资企业的财产属于投资者所有，个人独资企业适以组织的方式出现的，同时它还可以存在分支机构，在企业出现解散需要对其进行清算处理的时候，个人独资企业在进行民事活动的过程当中，是以企业的名义进行的的，所以个人独资企业在处理房产的时候，也需要按照其他组织受理登记的方式进行申请，毋需投资人的配偶共同申请。

九、结束语

不动产登记在我国起到了十分重要的作用，同时她也在一定程度上为人们提供了一定的便利与帮助，在对不定产进行登记的过程当中，还存在着一定的问题，要对问题进行科学合理的研究，从而选择最佳的解决方案，要根据法律法规与相关的规章制度进行。

【参考文献】

[1]王泽虹. 论我国不动产预告登记制度的完善[D].广东财经大学，2018.

[2]金绍达.不动产登记中的几个具体问题[J].中国房地产，2018（01）：59.

[3]何聪雅. 不动产预告登记之效力问题研究[D].华侨大学，2016.