探讨商业地产企业成本核算问题

章渊洁 宁波东遇文化发展有限公司

由于企业性质的不同，成本核算方法也存在着一定的差异性。对于商业地产企业来说，其资金的投入量、周期更长，成本核算的复杂程度也相对较高。为了保证商业地产企业可持续发展，并在日益激烈的市场竞争中占据优势地位，对成本核算工作中的相关问题进行探究极为必要，同时，要在此基础上形成强化成本核算的策略。

一、商业地产企业成本核算的主要工作内容分析

（一）确定成本核算对象

对于商业地产企业来说，成本核算对象的细致程度不高是核算工作中面对的主要问题。但是，若是企业的成本核算项目过于细致，则会导致大量间接费用分配烦琐、计算过程复杂程度提升等问题的发生，总体成本核算工作量增加。基于此，商业地产企业应当参考自身实际情况以及成本管控的现实需求，完成成本核算对象的确定。

（二）确定成本结算项目

商业地产企业的产品成本普遍由管理费用以及直接费用构成，应当设置的成本核算项目包括人工费、材料费、机械使用费（包含维护）、管理费、其他直接费用等等。

（三）所得税申报

案例：A房地产开发企业，分期开发房地产项目，第一期包括：住宅1栋（完工在售）、住宅2栋（在建在售）、住宅3栋（未建在售）、商业区1栋（在建在售）。第二期包括：住宅区1栋（在建在售）。

在该案例中，成本核算对象的层级主要如下：第一层为该房地产项目第一期与第二期；第二层为该房地产项目的商业区与住宅区；第三层为该房地产项目的住宅1栋、2栋与3栋。在该案例中包含已完工以及在建两种类型，实践中，完工的1栋按实际毛利额计入当期应纳税所得额，其他在售无论在建还是未建均按预计毛利额计入当期应纳税所得额。以后各期均按当期完工产品实际与预计的毛利额之间的额，计入当期企业所有项目合并计算的应纳税所得额即可。

二、强化商业地产企业成本核算工作的具体措施探究

（一）加大对成本核算的审核力度

第一，审核开发项目成本与预算之间的配比。参考施工图纸、预算定额、收费标准完成对象项目造价的计算，并实现对项目报价的确定以及项目未来成本的预估。实践中，应当避免将直接费用作为成本考核对象，将相关间接费用（如管理费用、经营费用）计入期间费用。诚然，这样的方式能够降低项目成本，但是却促使当期损益有所提升，导致控制与决策不配比，难以实现对项目成本的正确核算。

第二，跨年成本问题的处理。一般来说，所有的工程项目均面对着跨年成本问题，提升了商业房地产企业成本核算的难度。实践中，对于跨年度的项目，可以按年累计发生成本，逐项展开成本结转，以此确定出收益与成本之间的配比。依托这样的方式，能够提升会计信息的真实可靠性，帮助商业地产企业形成更科学的投资决策。

第三，材料费的处理。在房地产项目中，材料费是一项重大支出。实践中，需要重点完成的核算内容包括：确定库存材料明细账的详细程度与真实性；判断是否存在材料挪作他用的问题；材料的消耗量是否处于正常状态；明确库存材料清点结果的真实性；判断原始凭证的真实性；确定是否存在项目成本人为加大的问题。

第四，审核人工费。以年度一次为频率，对薪资变化的合理性进行检查，确定应付工资计算的合理程度；审核是否存在舞弊现象，人工费用支出知否与预决算工程量相匹配[2]；审核是否存在工资项目作为直接费用被记入“开发成本”，避免项目成本失真问题的发生。

（二）强化项目质量成本管理

第一，按工序完成工程项目。针对所有工序展开事前技术质量监督；强化对施工班组的技术培训；派遣专业的质量管理人员，组建施工技术监督组织；引入奖惩制度以及考核机制，调动施工班组的工作积极性。

第二，对额定标准进行严格掌控。在保证施工质量的前提下避免材料浪费问题的发生；控制施工过程中材料及人工消耗均出处于定额水平以下；结合项目设计与质量标准分配材料与人工，达到物尽其用的效果。

第三，加大质量管理力度。严禁使用失效、性能下降的材料，形成完善物资管理制度，实现物资采购与使用的全过程质量管理；引入采购验收制度，拒收劣质材料，并向材料供应商索赔；组建项目质量专项管理小组，展开日常性的质量管理，并定期、不定期展开质量检查。

通过这样的方式，能够更好的维护商业房地产企业的产品质量，以此达到控制产品成本的效果。

（三）推动费用支出管理规范化

在商业房地产企业展开费用支出管理的过程中，应当确保相应管理工作在企业整个经营过程中得到贯彻落实，并结合实际情况形成全面性、精细化的费用支出管理制度，达到强化成本管理可控性的效果。实践中，要求重点保障各项开支费用的合理性，对费用支出流程进行规范化管理，提升对企业所有费用支出的管控力度。同时，不得忽略一些小额开支费用的管理，要严格保证所有的开支费用均符合商业房地产企业的经营管理生产需求，杜绝一切不必要的支出，达到防范财务审计风险的效果。基于此，可以更好的实现对商业房地产企业运营成本的管控，营造更好的营商环境，推动商业房地产企业可持续发展。

三、总结

综上所述，为了保证商业地产企业可持续发展，并在日益激烈的市场竞争中占据优势地位，对成本核算工作中的相关问题进行探究极为必要。在明确成本核算的主要工作内容的基础上，通过加大对成本核算的审核力度、强化项目质量成本管理、推动费用支出管理规范化，实现了成本核算工作的升级，推动了商业房地产企业的更好发展。