房地产企业内部控制的研究

邬宗洋

摘要：在激烈的市场竞争和新型社会形势下，加强内部控制是房地产企业增强自身实力、保证稳定发展的首要选择。文章阐述了房地产内部控制的重要意义，然后分析了其内控现状，最后重点提出了改善现状、提高内控水平的有效措施。

关键词：房地产企业;内部控制;措施

人们生活水平的提高、国家城镇化建设的推进等为房地产行业的发展提供了契机，大多房地产企业也确实很好地抓住了这次机遇，实现了自身业务的拓展、利益的增加。然而风险和机遇总是相生相伴，房地产企业在飞速发展的同时，也不可避免的遇到了一些问题，造成企业利益受损。究其原因，既是由于国家政策的调控，使得房价增长受到抑制;也是因为企业自身竞争力不足，无法在有限的房地产市场中争取更多利益。房地产企业无法控制政策的变动，但却可以通过各种途径增强自身实力，内部控制就是十分有效的方法。通过良好的内部控制手段，不但可以加强对企业整体状况的掌控，实现资源的科学分配，还能减轻企业发展过程中遇到的风险程度，确保财务管理等各项工作的有效性。也就是说，研究房地产企业的内部控制具有十分重要的意义。

一、房地产企业内部控制的意义

（一）平衡外部环境影响

土地是房地产企业推进业务活动的前提和基础，是影响企业效益最基本的因素。毕竟房地产企业的绝大部分业务都是在土地上展开的，一旦土地方面出现任何变动，企业势必会受到影响。而我国土地所有权归于国家，企业对它的掌控能力实在有限。政府在进行宏观调控时，难免会与土地有所牵涉。比如，规定土地用途、指定价格范围等。除此之外，政策环境的变动也是房地产企业必须面临的方面。比如，为了遏制房价的直线式增长，避免出现泡沫经济，同时也是为了减轻百姓的购房负担，政府出台相关政策以限制百姓的购房数量、规定房价范围。这种种情况对房地产企业发展产生的不利影响是其无法避免的，但却可以通过内部控制加以平衡和调整。内控制度可以增强企业对外部环境的适应能力，一旦政策发生变动，企业则可以及时了解具体情况，并调整和制定出相应的内控措施，以减轻外部变化带来的不利影响。

（二）提高企业管理水平

良好的管理水平是保证业务活动顺利进行、提高企业效益的前提和保障。对房地产企业来说，其业务活动历时较长、前期投资大的特点使其面临较大风险，容易出现资金使用率低下甚至是资金链断裂等情况，影响业务进度。另外，经济的发展和社会形势的变动使得原有管理模式已经不能满足当今房地产企业的需求，比如，激烈的竞争要求企业拥有更高的资源使用率、更完善的管理制度等，否则就会在与其它企业的角逐过程中逐渐失去优势和资格。内部控制则可以有效改善这种情况，提高企业管理水平。具体来说，内部控制要求工作人员对企业财务和业务、人力和物力等必须全面了解与掌控，实现全方位管理与监督，及时了解企业动态，在出现问题时根据现状调整管理措施，以降低风险水平。

二、房地产企业内部控制现状

（一）对内部控制的认识不到位

对内部控制的充分了解是保证内控效果、发挥内控作用的前提和保障。若是认识不足，就会在具体执行过程中出现种种问题，或者是内控制度不完善、内控重点不明确甚至本末倒置;或者是内部控制流于表面、执行不到位。这都会对房地产企业的稳定发展和进一步壮大产生不良影响。只有充分认识到内部控制的重要性，了解具体实施过程，才能将内部控制的效用发挥到最大，实现预期目标。有些企业忽视了内部控制是对业务活动的全程控制，过于重视房地产的开发和销售环节，以至于轻视了其它环节的管控，使得内控效果大打折扣;有些企业认为内部控制只是单纯的成本管控或会计管控，从而限制了内控效果的发挥;甚至有些企业将内部控制作为迎合检查、追随潮流的表面工作，在制定相关制度和规定后就束之高阁，成为一纸空谈。

（二）内部控制人员专业能力不足

内部控制效果的充分发挥与工作人员的能力素质密切相关。工作人员能力达标，则不论是内控制度的制定还是实施，都能达到最佳状态，甚至出现事半功倍的效果。一旦工作人员能力不足，就会对内控效果产生显著的抑制作用，出现所做努力与所得成果严重不符的情况。比如，为适应新形势，跟随时代潮流，企业的管理理念和模式等需要与时俱进、不断更新。然而在引入新思想新模式后，内控人员的培养和更新并未跟上企业变化，也就无法满足企业内控需求，从而影响内部控制效果。另外，内部控制的实施要求工作人员不仅要具备较强的专业能力，还需要足够了解企业业务、面临的内外环境等。然而有些工作人员对会计工作熟悉度和熟练度均不够，有些人员虽然专业能力较强，但对企业业务等的掌握度有限，因而在进行内部控制时容易与业务脱轨。

（三）内部控制的监督力度不够

内部控制涉及到房地产企业的各个部门、业务工作的各个环节，是一项工作量较大且颇为复杂的工作。若仅是依靠既有的工作流程和工作人員的自觉性进行内部控制，则极容易出现执行偏差，影响内控效果。因此需要通过必要的监督来保证内部控制的顺利推进。具体来说，有些企业没有建立完善的内控监督体系，比如成立独立的审计部门、监督部门等，将监督工作与财务管理等其他工作融在一起、混为一谈，导致监督效果大打折扣，甚至无法保证监督的公正公平性。有些企业虽然建立了必要的监督机制，规范了监督流程，但并未按照已有规定予以实施，仅是将之当作完善企业管理的任务而已。在付出了巨大努力后弃之不用，即使是进行具体的落实工作也是流于表面，未能将内部控制的精髓发挥出来，严重影响了内控效果。

三、提高房地产企业内部控制水平的有效措施

（一）构建良好的内控环境

内部控制工作的所有环节都是在一定环境下进行的，环境就像是内部控制的土壤。处在良好的环境之下，内控工作就能顺利实施，并使其效用得到更好发挥;若是内控环境不符合工作需求，则会成为推进内部控制工作的阻碍，限制内控效用。因此需要构建良好的内部控制环境。首先，房地产企业管理者应该对内部控制予以高度重视，内部控制是符合社会发展趋势的产物，其作用也是经过许多企业检验过的。企业管理者应正确深刻地认识内部控制，树立内控理念，将之作为工作重点进行实施，并将内部控制的思想灌输给企业员工。上行下效，在企业管理者的带领下，全体员工也会对内部控制予以重视。其次，应该注意企业文化的建设，这是因为内部控制工作的落实需要全体工作人员的共同努力，也就需要员工之间保持高度的团结性和凝聚力。可以有针对性的开展一些有助于提高员工向心力的企业活动，以此建设有助于内部控制的企业文化。

（二）优化企业业务流程

房地产企业的内部控制工作涉及到各个业务环节，若是各个业务环节的工作均能达到标准，内控工作就能少些问题，得以顺利推进;若是业务环节出现问题，就会延误内控工作进度，增大内部控制难度。也就是说，内控效果受到业务环节的影响。为此，需要优化业务流程，特别是房地产企业的重点工作环节。第一，在进行招投标时，需要先行制定完善的内部控制制度。比如，在制定招标计划和投标方案时，不仅要考虑业务的具体情况，还要将企业现状与未来发展规范等纳入考虑范围;在选择合作伙伴时，需要对其进行详细调查，包括资质、信誉、能力等方面，选出最适合的合作伙伴，并建立起相应的合作商信息库，以便后期进行资料的查看。第二，需要加强合同管理环节的内部控制，比如在拟定合同时，需要将相关条款进行全面详细的阐述，避免出现表述歧义或者条款有漏洞的情况，引起不必要的纠纷和麻烦。

（三）健全风险管理体系

内部控制工作涉及范围的广泛性、涉及时间的长久性等使其面临较大的执行风险。具体来说，内部控制强调对房地产企业业务的全面管理与调控，这是一项较为繁复的工作。在实际执行过程中难免会因为工作人员能力问题或内外环境的变化等而出现一些偏差，给内部控制的落实带来一定风险。因此，需要健全风险管理体系。一方面，需要选择科学的风险管理方法，比如利用SWOT风险分析法，对房地产企业的优势劣势、长处短处等进行科学分析，明确容易产生风险的方面、可以增强风险地抵御力的方面等。根据分析结果，制定完善的风险管理制度。另一方面，建立完善的风险预警机制，比如，通过对企业内外环境进行实时监测，了解最新动态，以便内部控制工作人员可以根据环境变化及时调整内控计划和措施，增强内部控制的适应性。当然，这对工作人员的能力要求较高，因而企业需要注重培养工作人员处理突发事件的能力和风险应对能力。

（四）增强监督力度

监督是内部控制工作中必不可少的部分。它贯穿内部控制的始终，能够保证内部控制的所有前期工作都不被浪费，更能在一定程度上杜绝流于表面的内控现象，达到预期目标。也就是说，强有力的监督管控不可或缺。为此，首先需要完善监督制度，这不仅要求制定的监督制度十分全面，不会存在遗漏或者让工作人员有漏洞可钻;还要求对于违反制度规定的行为必须予以严厉的处罚，对严格按照规定进行工作的员工也需要予以相应奖赏。在这种赏罚分明的制度之下，工作人员才能全心全意的依度而为。其次，需要健全相关机构和部门，包括成立监督部门、审计部门，并配备专业能力强、职业素养高的工作人員，以确保工作效率和效果，这样就能最大限度的是内部控制工作顺利进行下去。

四、结语

综上所述，房地产企业进行内部控制不仅可以平衡外部环境影响，还能提高管理水平。为了充分发挥出内部控制的作用，可以采取构建良好的内控环境、优化业务流程、健全风险管理体系以及增强监督力度等措施。

参考文献：

[1]任丽新.新经济常态下房地产开发企业内部控制相关问题研究[J].中国集体经济，2017（11）.

[2]侯莉岩.房地产开发企业内部控制研究[J].现代经济信息，2018（08）.

[3]陈冬梅.房地产企业加强内部控制建设研究[J].现代经济信息，2017（22）.

（作者单位：安徽煜宏置业有限公司）