房地产企业会计核算现状及应对策略研究

■唐晓丹

（广西北投地产集团有限公司）

引 言

近年来，物质条件的不断改善，人们对生活质量的要求也越来越高，房地产企业也取得了进一步的发展，房地产行业也逐渐成为了我国国民经济的主要支柱产业之一，对国民经济的发展做出了重大的贡献。随着房地产企业的深入发展和改革，对会计核算工作的质量和效率都有了更高的要求。但当前房地产企业会计核算的现状，还存在诸多的问题，从而影响到房地产企业的有序发展。房地产行业在我国有着举足轻重的作用，为促进房地产行业的有序发展，因此应该对房地产企业的会计核算工作进行全方位的探讨，寻找到有效的应对策略，以便促进房地产企业的健康发展。

1 房地产会计核算特点

1.1 收入成本结转的滞后性

目前大部分房地产企业仍是按旧会计准则的标准对于收入进行确认，即已销售的房产在交房时点才能确认收入，同时结转成本。当前，房地产企业的开发项目通常都要经过前期的建设和后期的销售两大环节，企业的在确认交房前，房地产收入只能当作是预收账款，但是项目在开发建设中所涉及的成本开支则被列为开发成本，只有在项目竣工完成后，才结转为销售成本。

1.2 精准区分销售核算和自营核算

房地产企业在开发产品的时候，通常都会留作一部分当自用或是投资的房地产，对于这样的情况就需要单独的进行自营核算和销售核算。在房地产企业实际的会计核算工作中，普遍都存在销售核算和自营核算并存的现象，这主要时由于房地产企业既有销售业务又同时含有自持物业，从而在房地产企业的会计核算工作需要严格要求和精确区分销售核算和自营核算这两方面的内容。

1.3 存在着大量的借款费用

房地产企业具有资金投入大、开发周期长和资金密集等特点。房地产企业的项目的前期需要大量的资金投入，一般企业都需要通过从银行进行贷款等方式来筹集相应的资金。怎样准确的计量这部分资金，是房地产企业会计核算的工作重心，需要对此进行精准的区分和核算。

2 房地产企业会计核算现状问题

2.1 会计制度缺乏一定的合理性

目前，对于房地产行业的发展，我国会计核算的相关规定，已越来越难适应飞速发展的房地产业，当下急需解决的问题，就是如何确保制定的会计制度适应新的发展要求，以此来进一步提升会计核算工作的质量和效率。大部分的房地产企业在制定会计核算制度的工作时，以既往较为传统的模式作为参考，在本企业开展会计核算中，没有充分结合自身的实际情况，使得会计核算的相关工作存在很多的问题。比如：会计核算制度中没有对开发成本与期间费用的核算范围进行明确规定，造成成本核算不够清晰准确；未对预缴税费如何列示进行在核算制度中统一规范；未对企业现金流量的的性质进行明确规定。

2.2 收入与成本不相匹配

房地产企业取得预售证开始销售至交房确认销售收入的时间跨度较长，普遍存在跨年度的情况。部分房地产企业会将当年发生的销售佣金、员工工资等各项费用计入当年的成本费用，但与之相对应的收入在当年未达到确认收入的时点，故存在收入与成本不相匹配的情况。

2.3 对于借款费用的核算工作并不规范

房地产企业一个显著的特点就是在项目建设初期需要投入大量的资金，一般情况下，企业的这笔资金来源就是通过银行贷款而获得的。在后期进行的会计处理工作中，针对会计核算的相关工作，需要将借款的资本化、费用化和明确区分。借款费用的的核算将直接影响到企业开发项目成本归集的准确性。

2.4 会计信息披露存在不足

房地产企业经营存在特殊性，如：存在未开发的土地、存在大额借款、抵押、担保等潜在负债的重大事项。为了维持本企业经营稳定性，同时为了树立企业的外在形象，在进行会计信息披露的过程中，会有意识地避重就轻，减少不利信息的披露，造成披露信息的相对不完整。

3 房地产企业会计核算的应对策略

3.1 不断完善会计制度

为了进一步推动房地产企业的良好发展，应不断完善房地产行业相关的会计核算制度，从而确保房地产企业的可持续稳定发展。针对房地产企业当前会计制度不合理的情况，应该深入加强房地产会计制度改革工作，在完善会计制度的工作中，需要进一步明确房地产企业的成本费用核算细则相关方面的内容。对于开发成本项下的各种成本支出范畴，应在会计制度中进行明确规范。如：样板房装修中同时涉及硬装与软装等费用支出，实际操作中不少会计人员直接不区分硬装与软装，全部合并计入开发成本科目核算。但样板房中的软装部分是可移动拆卸的部分，不属于开发成本的核算范畴，应根据软装的价值否达到企业固定资产的标准来划分，将软装直接费用化或计入固定资产核算。另外，对于房地产企业发生的营销设施建造费，也应该在会计制度中明确区分企业将存货作为营销设施与租用房屋作为营销设施的区别，将存货作为营销设施而发生的建造费用，应计入开发成本核算。而租用的房屋不属于企业所有，所产生的建造费用应作为长期待摊费用，在租赁期内进行摊销。房地产企业应对各阶段的成本和收入确认等问题进行明确的规定，从而方便房地产企业在会计核算工作中能够精确的反映收入和成本。

3.2 科学合理匹配收入和成本

根据房地产企业自身项目建设周期长和资金投入量大等特征，房地产企业在会计核算工作中需要合理匹配收入和成本，这是一项相当重要的工作。如若房地产企业的开发产品达到一定的使用条件，但是一些配套设施并不是特别的齐全，这时针对已经销售出去的产品，应该依照相关成本费用的规定，进行核算工作，同时还应该及时结转除物业之外的相关成本费用，从而保证企业收入与成本的匹配性。另外，房地产企业在结算和验收开发项目的过程中，需要采取科学合理的方式对企业的配套建设费用进行合理的调整，从而保证房地产企业分摊销售和未销售的相关成本的科学性和统一性。而对于在销售期间所支付的销售佣金，按权责发生制进行核算，在支付的时点应暂不计入销售费用，待对应的销售收入结转后，再相应的将已结转收入的房产对应产生的佣金计入当期的销售费用，以保证收入与成本的匹配性。

3.3 严格规范借款费用核算的相关工作

房地产企业在筹措资金过程中，应该充分借助辅助工具与相关的数据信息，严格进行资金管理，从而明确成本核算和借款费用核算之间存在的关联性。详细记录清楚各个环节的细节，从而明确相关计量，针对各个环节的成本费用核算工作，应该将各环节的借款费用也纳入到其中，这样能够保证借款费用进行合理的成本化。对于房地产企业的借款费用，需要及时开展有效的管理工作，根据其使用情况和利息归集情况等方面的工作，应及时掌握好相关的内容。从而科学的区分借款费用的资本化和费用化，进一步推动房地产企业会计核算工作的有序进行。

3.4 完善企业的会计信息披露工作

房地产企业需要构建和完善标准的会计信息披露工作体系，并严格监督相关工作的具体执行情况。房地产企业应该提升土地储备等方面的信息公开透明化程度。房地产企业在要想实现快速且长远的发展目标，就得根据自身的土地储备量来制定合理的发展规划。房地产企业未来发展的情况和土地储备有着极大的联系，所以，房地产企业应该加强相关方面的信息披露工作，为房地产企业的稳定发展打下坚实的基础。此外，房地产企业还应该高度重视现金流及潜在负债的披露工作，房地产企业在经济全球化的发展环境下，其现金流处于基础地位，为企业的发展提供着重要的保障作用。房地产企业充分应用现金流的披露工作，并同时披露企业的潜在负债，以此体现出房地产企业的经营开发情况，从而及时发现存在的相关问题，以便采取针对性对策进行处置，进而促进房地产企业的稳定健康发展。

4 结 语

房地产企业的会计核算数据最终反映了企业的经营成果，对于管理层决策起到重要的作用。房地产企业的相关会计核算人员需要充分结合企业自身的实际情况和行业的特征，不断完善会计核算制度，进而保证会计核算工作的质量和效率，通过不断的实践，优化企业的会计核算工作，进一步提升会计核算的质量。