农村房地一体权籍调查实施方案

孙旭磊

(山东港通智汇信息技术有限公司,山东 烟台 264000)

1 农村房地一体权籍调查实施背景

按照国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求，各地区政府、自然资源局相继开展农村地上建筑物的调查、清点、登记等工作，并将农村建成区范围内的地上建筑物、构筑物纳入农村房地一体确权登记发证工作中，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，加快推进农村房地一体确权登记发证工作，为农村产权调查、制度改革、村庄规划等提供基础数据支持。

2 农村房地一体权籍调查工作内容

全面查清农村范围内宅基地、集体建设用地上的每宗建筑物的权属、性质、结构、位置、界址、面积、用途、权利来源、建筑时间等基本情况，建设房地一体的不动产权籍调查数据库，为农村建筑物、构筑物等发证、地籍日常工作提供基础资料，为开展不动产统一登记制度奠定数据基础。

2.1 农村房屋用地调查

以各地已开展的第二次国土调查成果、集体土地所有权调查成果、农村使用权调查成果等数据进一步调查核实宅基地、集体建设用地的界址、实际用途、权利人来源、权属状况、权利变更等情况，获取每宗宅基地和集体建设用地权属状况、位置、面积、用途等权属信息，实地测量宅基地和集体建设用地的地籍要素，填写指界、地籍调查表,绘制宗地草图，制作地籍图、权属界线图、宗地图，记录争议问题等。

2.2 农村房屋调查

在开展农村房屋用地调查的同时，调查地上房屋产权状况、建房时间、房屋结构、房屋层数，测量房屋的房角点、房屋边长，量算房屋独有面积、分摊面积，并将房屋调查成果记录在房屋调查表中，实现农村房屋调查、用地调查的统一开展、统一入库以及调查成果的统一管理目标。

3 农村房地一体权籍调查执行方案

3.1 方案执行技术原则

以“界址清楚、权属合法、面积准确”为原则，开展的农村建成区范围内宅基地、集体建设用地的地籍测量、权属调查、土地利用状况等工作，同步开展房屋及其附属设施的不动产测量、不动产面积量算等工作，满足农村日常地籍调查、国土执法、土地登记、不动产发证等工作需要，保持农村权籍调查成果的现势性，满足政府各部门对自然资源管理、农村规划、村庄房屋改造、农村绿化、铺设管线等需要。

3.2 技术方案

3.2.1 图根控制测量

采用GNSS RTK动态测量方法施测图根点。在建筑物密集区、高山遮挡区、植被茂密区、卫星信号易受到干扰的区域，采用全站仪测量。

3.2.2 地籍测量

地籍测量的对象为宅基地、集体建设用地及其附属设施、建(构)筑物等与宗地及房产相关地物。

(1)测量方法。地籍测量采用内外业一体化数字测量,建(构)筑物的房角点、墙角点、拐点采用全站仪进行测量，现场观测时选用小棱镜。采集完成后，安排专业质检人员对已知点进行检核，确保所采集数据的正确，如发现采集数据不满足要求，应重测，做好质检记录，并分析原因以避免再次出现此类问题。

(2)村庄地籍图的测绘内容及表示。地籍要素(道路、建筑物、构筑物、围墙等)应按照界址点的精度要求，以满足地籍图精度为准，地籍图绘制及表示应符合规程规范。

(3)地籍测图注意事项。在绘制地籍图时，地籍、地形、管线、房产、控制、水系、植被、地表覆盖等要素赋予正确的图层、编码，根据实地地物选用相应的编码绘制。

3.2.3 不动产权籍调查

(1)不动产单元编码规则。不动产的编码规则采用7层28位层次码结构。

(2)调查方法。在地籍调查的基础上，以宗地为基本统计单位，按照不动产登记要求，采用各类已有地籍图、地形图、影像图、行政区划图等图件作为工作底图。采用实地调查、测量的方法开展不动产权籍调查工作，查清不动产的权属状况、房屋结构、界址、用途、四至、产权来源等内容，确保不动产各项权利信息、房屋信息关系正确。

(3)调查内容。不动产权籍调查，应调查不动产的建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途、位置，核对房产面积是否批建一致等。对于居民楼，调查记录房屋所在单元号、自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和权属情况，需要现场指界的，房屋权利人应现场指界，明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果可记录在不动产权籍调查表的“权属调查记事”栏内。

3.2.4 土地权属调查

(1)土地权属调查基本要求：① 对调查区内房屋进行100%实地调查，对权利人、座落地址、界址情况、面积、建筑物、土地用途等登记内容进行全面调查，建立属性数据；② 每个地籍子区(村庄)权属调查完成后，必须及时对权属调查结果进行全面公示、审核；③ 地籍调查表内容须与实地一致，填写项目齐全字体工整，无涂改现象；④ 界址边长勘丈应用经鉴定合格的钢卷尺、红外线测距仪实地丈量。

(2)地籍调查主要内容：①宗地权利人、权利人性质、权利人家庭人口；②单位名称、单位性质、组织机构代码、法定代表人(或负责人)姓名及其身份证明；③土地位置、土地用途、权属性质、使用权类型；④房屋建筑占地面积、建筑面积、用途、结构、层数、房屋权属信息等。

(3)宅基地权属调查的原则：① 以地籍子区(村庄)为单位调查；② 调查前收集相关资料，如测绘资料、房产资料、行政区资料、控制资料、主管人员及村委联系方式资料等。

3.2.5 房屋现状调查

房屋现状调查主要内容：房屋座落、产权人、用途、层数、建筑结构、房屋建成年份、房屋墙体归属调查、面积等基本情况。

(1)房屋调查具体要求:

① 房屋产权人：农村集体土地上的房屋产权人一般为户主姓名。房屋产权若是共有，则应注明全体共有人姓名。

② 房屋产别：产别是指房屋的产权性质。

③ 房屋的用途：房屋用途是指房屋的实际用途，主要分为住宅、商业、办公、工业和其他五大类。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明；房屋的规划用途在备注中备注。

④房屋总层数和所在层次：是指房屋的自然层数，注意地下室、阁楼层数的计算。

⑤房屋建成年份：房屋的建成年份是指房屋实际竣工年份，房屋翻建的以翻建竣工年份为准。

⑥房屋墙体归属调查：房屋墙体归属调查是指房屋墙体所有权的归属。

(2)房屋幢号：幢号以宗地为单位，宗地内每幢房屋编号。

(3)房屋分户图制作：房屋分户图以每户产权人为单位，分层绘制，表示房屋权属范围的细部图。

3.2.6 房产测绘

针对实际情况对不动产测量做以下要求 ：

(1)房产测量草图均按概略比例尺分层绘制。

(2)图纸上应注明幢号、层数、结构、建成年代及房屋座落，并加绘指北方向线。

(3)逐栋实量，边长数据取至厘米，边长数字字头向北或向西。

3.2.7 不动产数据建库

(1)数据预处理。数据预处理主要是对空间要素部分的地形数据、宗地数据、房产数据及其空间上的自然幢进行处理。包括进行图层的整理提取(如房屋层、道路层等)，并按图层(如行政区划层、房屋层、道路层、水系层、管线层、植被层等)进行分层管理，并给基础图中每幢房屋赋予属性信息。

(2)宗地处理。宗地处理主要包括宗地编号录入、宗地界线信息录入、宗地属性信息录入和权籍调查信息录入。

提取宗地界址点信息和宗地界址线信息，宗地界址信息根据权籍调查表处理。宗地面积用界址点算面积，因此在宗地界址处理过程中，宗地界址点、界址线、房屋角点应完全重合，没有互相切割情况，保证数据处理前后宗地的拓扑结构一致。

4 农村房地一体权籍调查难点

(1)部分农村房屋实际用途与规划用途不符，在调查过程中，需要村民对房屋实际用途予以确认签字。存在村民对于非宅基地用途有疑问，部分村民不予确认签字等情况，严重影响项目进度。

(2)房屋测量、调查入户率低，房屋所有权人在外务工较多、家中无人，易造成指界工作进展缓慢。

(3)隐蔽点难以测量。

(4)连片房屋难以分辨、难以测量。

(5)调查测量人员不易培养、易流失；且作业细节很难步调一致，齐步走。

(6)图根控制点不易保存，测量累计误差较大。

(7)存在不符合规划房屋有宅基地证，即存在有合法手续的房屋与地类图斑不一致情况。

(8)公示阶段，勘误澄清，权利人质疑等情况下的反复核实与修正。

5 结束语

本文针对农村房地一体权籍调查实施给出合理方案，房屋与广大村民的利益息息相关，做好做实农村房地一体权籍调查工作,为下一步国家产权制度改革做好基础。