“轨道+物业”的港铁运营模式探析

摘 要：港铁以安全可靠和高成本效率著称，港铁公司也是为数不多的实现盈利的交通公司之一。本文以港铁“轨道+物业”运营模式为研究对象，分析这一模式运营的开展方式，探究其成功的原因，为更多轨道交通企业优化盈利模式，提高整体收益提供经验和借鉴。

关键词：港铁;轨道;物业;运营模式

1. 港铁基本情况及运营现状

1.1 港铁概况

港铁是服务于中国香港特别行政区的轨道交通系统，第一条港铁线建于 1979 年，截至2020年6月，港铁运营线路共11条，其中铁路地铁线路10条，机场快线1条，运营里程共230.9千米。市区线共设车站91座，运营里程共约187.4千米，机场快线共设车站5座，运营里程共35.2千米，轻铁线路共设车站68座，运营里程共约36.2千米，另有2条在建线路，分别为屯马线和东铁线过海延线。由于香港高速的生活节奏、有限的土地资源、较高的人口密度以及较低的私家车出行率等特征，地铁成为了香港地区最重要的出行工具之一。根据香港运输署2020年数据，80%以上的香港居民都是通过公共交通方式出行，其中40.4%的乘客选择搭乘港铁出行，34.2%的乘客选择搭乘专营巴士，14.5%的乘客选择搭乘公共小巴，而仅有7.9%的乘客选择搭乘的士或渡轮等方式出行。

1.2 港铁公司经营现状

港铁公司是世界上为数不多的能从其核心业务盈利的地铁公司之一。跟世界上其他城市的轨道交通类似，港铁在运营初期也因为高额的商业贷款利率和系统运营费用而处于严重亏损状态，直到 1998 年才扭亏为盈。根据港铁公司 2019 年报，2019 全年港铁公司的收入为545亿港币，其中客运业务199亿港元，占总收入的36.5%，车站商务收入68亿港元，占总收入的12.5%，物业租赁及管理收入261亿港币，占总收入的47.8%。可以看出，香港地铁的物业收入已经成为港铁总收入中一项不可或缺的来源。

2 港铁模式及其特点

2.1港铁模式介绍

港铁模式又被称为“地铁+物业”模式，即以地铁为核心，沿地铁线开发物业为配合，形成一种以点带面，相互促进的态势。一方面，地铁管网的建设能够进一步便利出行，为车站周边区域集聚大量客流，从而对相应地区的房地产开发活动奠定基础。另一方面，开发后的地产区域又能够吸引和固定更大量的客流资源，对地铁运营的票务收入起到支撑和反哺作用。

2.2 港铁模式的特点

港铁公司通过获得地铁沿线的综合发展权，在向政府缴纳地价的同时，实现了将地铁沿线土地增值收益回馈于地铁建设，而地铁物业也为地铁运营培育了源源不断的客流的双赢模式，其主要特点如下：

2.2.1明晰权属，整体布局

为了使轨道交通管网的布局更加科学，可以惠及更多地区和群众，香港政府和港铁公司在地铁兴建之前，都会从城市整体需求出发进行整体布局，以铁路为纽带，串联起各地区和各功能区，使得港铁公司能够更好的从全局出发做好规划布局的工作。

2.2.2 先期规划，整合资源

地铁站点以及其周边物业的科学规划布局对站点后期良好运营有着重要影响，地铁站点的开发类型和密度很大程度上决定了该站点的使用效率。为了保证物业和土地价值的最大化，港铁公司从土地规划时期开始就进行介入，将港铁线路和沿线土地的规划相关资源进行有机整合，对地铁站点以及周边物业类型进行规划布局，对地铁站点的位置和出入口与物业的衔接等细节问题进行合理设计，保证站点启用后能成功运营。

2.2.3共同开发，合作共赢

在港铁的整体开发过程中，政府、地铁公司、开发商均参与其中。政府批出土地开发权，而土地的具体开发运营则由港铁公司和开发商共同负责。

3. “轨道+物业”模式代表案例

3.1 青衣站

位于东涌线的青衣站地处新界葵青区，地理位置远离市中心，建成初期每日平均人流量仅为 1万人次左右。后与青衣站同期规划的购物中心青衣城投入运营后，青衣站的每日平均人流量得到了极大的提升，达到每日 4 万人次，大大提高了青衣站的交通运营收入，也增加了青衣站点内部商铺的营业额。

3.2 奥运站

奥运站位于西九龙填海地块上，横跨西九龙公路。港铁公司在奥运站周围共拥有7处物业，包括商业办公楼汇丰中心、中银中心以及5个住宅物业。除此之外，奥运站的物业的基座上还建有巴士站和花园、公园、运动场等公共活动空间，这些大型物业共提供18692个住宅单位，满足5万多居民的生活需求，使奥运站附近成为了一个设施完善，人口密集的小型社区，激活了周边板块。

4.港铁模式成功经验

4.1土地高容积率带来的人群聚集效应。

高容积率的开发模式能够对人群产生聚集效应，选择地铁周边物业的人群与出行使用地铁的人群高度重合，使得地铁站周边聚集了大量依靠地铁出行的人群，从而保证了港铁的使用率，也提高了港铁的使用率和周边土地物业价值。

4.2线路持续开发带来的区域激活效应。

港铁系统的开发分为两个阶段，第一阶段是城市地铁发展阶段，主要集中于九龙及香港岛的市中心区域，其目的是为了改善交通拥堵及改造旧城区。第二阶段是郊区地铁发展阶段，主要打造了机场快轨线和荃湾线二期，将香港国际机场和香港岛的外围同香港市区连接起来。港铁的持续开发使得地铁管网逐渐成型，提供了更高效便利的交通条件，拓宽了人员流动范围，实现了更多区域的激活。

4.3互利合作模式带来的多方共赢效应。

港铁公司在进行物业开发运营工作时，并不盲目的单打独斗，而是选择以入股、共建等为代表的更多样化、更开放的互利合作模式，利用好现有的资源，提高收益效率。以东涌线终点站的香港站为例，该站点位于香港最高建筑——国际金融中心的地下层，港铁公司选择入股国际金融中心并购买了底层至18层的物业，与国际金融中心共同规划站点格局，将站点与建筑进行了有机结合。站点通车后，带来的人流量大大提高了国际金融中心的物业价值，港铁公司自身所持的物业也实现了增值，行程参与开发工作各方互利共赢的局面。

4.4高效人行系统模式带来的遍及覆盖效应。

与港铁站相连的人行系统在香港十分发达，港铁公司在规划之初，就将各地铁站及周边区域打造成为高密度混合用地形式，市民居住在距离港铁站不远的区域范围内，居住区域通过人行道、天桥和地下走廊等方式与港铁站台相连接，通过步行的方式就能够从居住地到达港铁车站。这一方式为港铁沿线物业带来了持续而稳定的人流量，实现了各区域的人员遍及和覆盖。

5.小结

港铁“轨道+物业”模式的成功，除了有香港高昂地价和地铁开通带来的物业升值等因素影响外，更多的还要归功于港铁项目前期的布局规划，中期的合作开发和后期的运营管理。轨道带来物业的兴旺，而物业收入由对轨道建设和运营又起到反哺作用，最终实现互利共赢。港铁的经验也为轨道交通企业带来了许多启示，值得有机借鉴，促使轨道交通企业探索更為丰富的盈利模式，实现可持续发展。

参考文献：

[1]钱昇.上海地铁盈利模式研究 ——基于香港地铁的经验借鉴[D].上海：上海外国语大学，2018.

[2]崔敏榆.香港“轨道+物业”开发模式现状及启示[J].住宅科技2019（10）.

基金项目：2020年度四川交通职业技术学院科研项目，题目：基于财务视角的轨道交通企业盈利模式研究——以成都轨道交通集团有限公司为例（编号：2020-XY-SK-14）.

作者简介：

郑来（1986-），四川交通职业技术学院，讲师，硕士，研究方向：会计财务、市场营销。

（四川交通职业技术学院  四川成都  611130）