房地产企业融资环境与融资模式探讨

■张福强

（中国铁建房地产集团有限公司）

1 房地产企业融资现状

房地产行业作为典型的资金密集型行业，从获取生产资源、制作产品到销售产品都需要大量的资金支持，资金管理是房地产企业的工作重点也是赖以生存的生命线，因而拓宽融资渠道是房企稳健发展的关键因素。我国房产企业主要面临以下融资问题：

1.1 融资渠道缺乏多元性

纵观我国房地产业高速发展的历史，房地产企业的成长都离不开银行信贷的支持。根据央行数据显示，2019年末，主要金融机构用于房地产贷款的资金额达到了44.41万亿，占据各项贷款余额29%以上。在表1中，“其他资金来源”中很大一部分是购房者的订金和预付款，而购房者通常会选用银行信贷的方式支付放款，因此房地产行业对银行贷款的直接和间接依赖程度相当高[1]。

表1 2013—2018我国房地产业资金来源结构 （单位：亿元）

1.2 海外融资渠道利用率低

从表1中可以看出，外资在资金来源中的占比极低，通常只有国内知名的大型开发商才能使用，并不是房企的主流融资渠道，其中2018年的比重仅为0.07%。2017年外汇管制手段不断增强，海外融资作为多项调控中的一类也遇到了很大的阻力；境内企业对国际资本市场规则不够熟悉，加上证券法的诸多限制，房地产企业很难通过境外上市筹集股权资金。

1.3 短期资金占比大

在表1中，其他渠道资金约占房地产行业资金的40%～50%以上，而这部分资金多为消费者支付的购房预付款，既属于流动性极大的短期资金，购房者一旦发生大量的违约行为，开发商将面临资金紧缺的窘境。……