住宅小区规划与建设中几个问题的思考

罗彩丰

(广西祥和建设工程咨询管理有限公司 广西 百色 531500)

一、引言

配合住宅小区卫生防疫和健康安全保障工作的检查，发现我国的小区住宅在规划、设计方面存在不少短板，需要在今后的工作中加以完善和改进。

小区住宅规划与建设存在明显短板、弱项与不足，值得我们要总结经验、吸取教训，深入研究如何强化公共卫生法治保障、改革完善疾病预防控制体系，提高住宅小区规划设计水平，提高住宅建造质量，是建设领域的努力方向。

二、住宅小区规划建筑应思考的几个问题

既有居住小区与住宅建筑是卫生防疫的第一道防线。一个居住小区或几个区住小区组成的社区，人口密集，交通拥挤，存在着疫情防控的一系列极待解决的问题。世卫组织和我国国家卫健委对居家提出了住宅空间与通风、卫生与污染物等两方面的基本感染预防建议和控制措施。但由于我国传统住宅建设对生命健康安全保障的认识不足，不仅存在着住宅卫生防疫安全保障技术措施上的缺项，而且在规划设计方面也存在短板。

为了详细了解田东县等地在住宅小区规划与住宅设计方面存在的主要问题，笔者与两位同行先后三次对田东县等地几个住宅小区进行了调查研究，走访了物业，询问了多位住户，经过分析对比和统计归纳，总结出几个方面的意见建议和技术措施，为今后的工作开展有所参考。

(一)生命安全健康保障是住宅小区建设面临的重要课题

1.充分认识住宅小区规划与建设的意义。

住宅小区是一种现代人类聚集在一起生活的环境形式。从社会学意义上说，住宅小区是社区的重要组成部分，在一个城镇中，生活居住用地约占城镇规划建设总用地的40%-50%。住宅小区规划建设成功与否，将直接影响到维系居民发展、社会安定与和繁荣的重大问题。

通过住宅小区的合理规划与建设，认真考虑小区规划与建设在卫生防疫与安全健康保障的问题。本文将在文章的有关陈述中说明住宅建设中的容积率问题，我们不能把眼光单纯的放在眼前的经济效益上而忘记长远的宏观经济利益。

2.住宅小区规划与建设的适居性。

广西有12个少数民族，各有不同的传统生活习俗与爱好，在住宅小区规划与建设时，希望能体现他们对居住环境的追求。

汉族：在城镇住宅小区，多民族杂居，居民中多以汉族为主，在我国国民已步入老龄化社会(2019年中国老龄化达18.1%)。住宅小区中的老人喜欢聚集在一起玩棋牌、打门球、跳广场舞，在住宅小区规划中应留有足够的空间未满足他们的这些要求。

广西有贫困县(市)区49个，贫困村屯5001个，贫困人口达114.4万户452万人。在脱贫攻坚战中，对居住在山区、半山区的发展经济困难的民族，集中搬迁到交通方便、发展经济前途看好的地区，集中连片兴建住宅小区，使困难户搬得出、稳得住、能致富。近年来，笔者曾有机会到隆安县、隆林县等县参观学习移民搬迁点住宅小区的规划与建设样版5处，有很多感悟。现将壮族、瑶族、侗族、苗族等少数民族对住宅小区的规划与建设的要求提出来，与同行共同探讨。

壮族：居民在广西的壮族分布很广，壮族人口约占广西总人口的34%，占全国壮族人口的93%。壮族民族喜欢聚居，要求住宅小区有公共活动空间，如篮球场、网球场，壮族聚居的村屯经常举办篮球比赛，获得冠军的村屯感到荣光，姑娘很喜欢嫁到这样的村屯。

瑶族：居住在广西的瑶族，主要分布在巴马县、大化县、都安县、恭城县、金秀县和富川县，瑶族喜欢聚集，经常聚在一起打油茶、打坨螺等活动。打油茶在室内举行，打坨螺在室外，这些活动空间在住宅小区规划应予以预留，或在住宅小区建设时同时兴建。

侗族：广西侗族主要分布在三江县、龙胜县、融水县等地，侗族有喜欢户外活动和公共交往的习俗，吹芦笙跳舞是侗族的优良传统。住宅小区的公共活动场所——鼓楼坪，即是居民的议事、典礼、聚会、娱乐、休憩场所，诗云“阳春收罢邀同伴，吹彻芦笙坐鼓楼”。侗族能歌善舞，每当节日，大家都盛装到鼓楼坪集会，正因为如此，侗族的住宅小区规划与建设中应尊重侗族居民的这些需求。

苗族：苗族住宅小区的规划与建设与瑶族的诉求大致相同，不同的是苗族的苗寨有自己的活动中心，晒坝就是苗寨的中心。晒坝既是农产品加工场所，又是集会、娱乐的中心。苗族村寨，都有固定的“游方坪”供本族的青年女子接待外家族、外村寨的男青年来“游方”之用。住宅小区规划与建设中，房地产商由于自身的利益，很难留有“游方坪”的活动场地，但是规划师应考虑“晒坝”的空间，留有发展余地。

3.住宅小区的生态环境考虑

住宅小区的生态环境是小区生活品质的重要组成部分。居民选择住地时，生态环境是主要的选择条件之一，住宅小区的日照通风好，视线开阔，有看得见风景的房间，看见初升的太阳，住户心情舒畅，这样的住宅小区，是受欢迎的，这些应该是住宅小区规划建设工作者优先考虑的问题。

4.住宅小区住宅群体的组合

住宅小区群体的空间组合没有固定的模式，它是根据住宅小区所在地的气候区、地形地貌以及居民户内外的生理和物理条件要求来进行综合考虑的，如日照间距、自然通风、住宅朝向和噪声防治等方面，都是规划建设工作必须慎重考虑的问题。

在我国的建筑气候区划中，广西的北部属Ⅲ级气候区，那里夏暖冬凉；广西的南部属Ⅳ级气候区，夏热冬暖。这些气候因素，在住宅小区规划设计日照间距计算时，对照建筑日照标准，Ⅲ级气候区和Ⅳ级气候区在大寒日(每年的1月20日)的日照时数不少于3小时的要求。

(二)思考住宅建筑的卫生防疫与健康安全保障

2003年“非典”期间，受SARS病毒影响的香港淘大花园住宅爆发了329人感染，被称为最严重“疫厦”的住宅建筑感染致病事件。调查结果证明了居住卫生条件在疾病传播中扮演着关键角色，指出了住宅设计、建筑部品、设备设施的排水管与地漏、浴室门与排气扇、室内环境性能质量以及后期维护检修等方面存在非常多的直接或间接的相关问题，也揭示了可消除或降低住宅环境中的健康风险因素相关硬件措施与技术的重要作用。提高住宅建筑的卫生防疫性能，从而降低病素传播机会或避免传染性病毒疫情的发生。

改革开放以来随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活居住水平得到了极大提高，我国城乡住宅建设取得了显著成绩。但是，与国际发达国家相比，我国在住宅建筑卫生防疫、居住健康安全保障和建筑部品产业化技术方面还存在不少差距。制约我国社会经济与建设进一步发展的因素来自于对相关各方面问题的认知高度和重视程序不足，尤其是我们的住宅建筑的卫生防疫与健康安全保障系统性研究和关键技术水平有待提高。建议广西建筑规划与设计专家，深入研究广西的气候特点、民族生活习俗，提出有针对性的规划与建设措施。

(三)建设具有卫生防疫与健康安全保障的生活环境

20世纪中期以来，世界发达国家住宅建设实行了住宅品质与性能建设为中心的技术政策和促进制度，注重在住宅建筑健康安全保障技术方面进行研发，推动了具有卫生防疫优良性能的新产品、新体系、新部品与新技术的开发、推广和普及，推动了住宅建设转型升级。世界发达国家对健康安全建材开发也非常重视，规定了一些健康安全建材的性能标准，推动新型健康安全建材的产业发展，截止2002年我国才颁布《民用建筑室内环境污染控制规范》，仅仅提出对五种有害进行限量，这是远远不够的。

以住宅建设位居世界先进水平的日本优良部品技术为例，日本本着国土面积狭小的实际，把精力放在住宅内部设计上，通过建立优良部品认定制，既推动了住宅产业和住宅部品的发展，又确保住宅的设计建造质量室内性能。我国现在开发的住宅大多比较强调外观，而对室内设计品质重视不足，研究借鉴日本居住卫生防疫与健康安全保障的建设经验，对我国未来住宅规划与建设可持续发展大有裨益。

三、住宅建设中的成功与教训

(一)住宅建设中的容积率

小区建设容积率是小区规划中一项控制性指标，是政府层面制定的规则，容积率是指小区用地项目内总修建面积与总用地面积的比率。容积率的大小，取决于建筑类型(独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅(11层及以下)、高层住宅(18层及以上)。

房地产开发商的一致目标是利润最大化，地价本钱在房子建设中占的份额多少，决定开发利润的高低，所以开发商追求容积率的最大化，这与住户的舒适度要求相矛盾。高层住宅小区的容积率为2.4%-4.5%，开发商肯定取4.5%或甚至更高。

2019年中国房地产产值69631亿元，占建筑业总产值24.8万亿元的28%，占国民经济总值GDP比重为7.0%。

广西地处热带、亚热带地区，广西北部属Ⅲ级气候区，南部属Ⅳ级气候区，夏天空气潮湿、闷热、日照时间长，住户更多的希望是通风良好、环境优美的居住环境。

(二)小区规划布局

住宅小区群体空间布局的设计方法有：行列式、点群式、周边式、混合式和自由式等五种形式。

行列式：有平行排列、交错排列、单元错接、变化间距等。

优点：便于施工、构图强烈、结构经济、能使绝大多数居室获得好的采光与通风。

缺点：单调、呆板的居住区面貌，住宅间距形不成庭院，穿越交通多，住户不喜欢这种形式。

点群式：点群式分规则布置和自由布置

优点：便于地形变化，小区空间丰富

缺点：不利于节能和结构的经济性。

混合式：混合式兼顾了各类布局，能因地制宜的进行布局

优缺点：兼顾各类布局的优点，摒弃了缺点，小区布局空间形态丰富。是住户喜欢的住宅小区的群体空间布局形式。

周边式：有单周边和双周边。

优点：形成封闭空间，利于居住组织活动，阻挡风沙和风雪，适用于寒冷及多风沙地区，节约用地，增加建筑面积。

缺点：日照通风不好，部分房屋朝向较差，因此对湿热地区很难适应，一些采用转角建筑单元，结构复杂，增加造价，同时难以适应的变化地形。房地将开发商喜欢采用这种布局形式。

(三)户型设计中的暗厕、半暗厕与通风

暗厕、半暗厕通风不良，有背卫生防疫中提出的防控措施“勤通风、勤洗手”的要求。

通风换气是有效稀释住宅室内空气污染的浓度，保证良好室内空气质量的重要手段。通风换气最常用的手段有：开窗自然通风、排风机通风、带通风器的自然通风、壁挂式新风系统、分户式新风系统。

图1、图2是住宅设计的暗厕、半暗厕，这类厕所通风换气不良，是住宅中的主要污染源。不熟悉建筑设计原理的住户，当入住后才发现暗厕、半暗厕存在的不良问题已回天乏力。

图1 暗厕 图2 暗厕+半暗厕

(四)住宅群体组合，影响居民户内居住生活的生理和物理因素。十分关注小区建设的卫生、安全、方便和舒适等问题，把日照、日照间距、住宅间距、自然通风、自然采光、住宅朝向、噪声与空气污染防治等作为优先考虑内容。

(五)小区人居环境整治，环境卫生是住宅区适居性的基本物质性内容，环境卫生内容广泛，如垃圾收集、转运及处理、清理脏沟，还有公共绿地建设等。

(六)提高室内环境污染控制限量。2002年我国颁布了《民用建筑室内环境污染控制规范》，对五种有害物质进行控制(氡、甲醛、氨、苯、总挥发性有机化合物TVOC)，美国等经济发达国家早在1964年规定对22种有害物质进行限量。