华夏幸福2019年实现三步跨越：核心都市圈布局结硕果、营收过千亿、“平安幸福”上路

张一

“房住不炒，创新蝶变”是当下房地产业的核心话题。然而，在房企谋求更深、更宽的创新发展护城河的过程中，突围者寥寥。因此，作为成功升级的“少数派”——华夏幸福，就显得尤其难能可贵。

成就华夏幸福的关键是“远见”。其董事长王文学早在18年前就种下了一颗创新突围的“种子”——产业新城，这颗种子伴随都市圈红利的持续催化已茁壮成长为参天大树。如今，华夏幸福又种下一颗新的“种子”——联手中国平安、共襄幸福华夏，并在“都市圈元年”大展宏图。

随着吴向东的加盟和中国平安的入股，华夏幸福2019年“成绩单”十分亮眼，成功实现三步跨越：首次迈进千亿收入上市公司阵营、产业新城异地复制项目成功突围、迎来全新管理层组合并确立更清晰的战略体系。

与此同时，公司还依靠持续稳定的盈利能力，通过较高比例的分红派息，给予投资者以丰厚回报。年报显示，公司拟向全体股东每10股派发现金股利15元（含税）并以资本公积金每10股转增3股。《红周刊》注意到，其近五年现金分红占净利润均不低于30%，稳居行业领先地位。

展望未来，华夏幸福不仅在“3+3+N”核心都市圈布局的基础上持续推进产业集群，还将在联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东的加持下开辟商业地产新战场，并通过深化与中国平安的战略合作，拓宽融资渠道、提升城市运营效率。

稳健增长：营业收入跨千亿盈利能力“列前茅”

招拍挂市场的“血拼”日益白热化，这让房企面临较高的拿地成本，而各地域限购、限价等调控政策的收紧，给企业带来前所未有的盈利压力。对此，布局都市圈、城市群等优质区域的房企承压尤甚。而逆势突围的华夏幸福，却能够做到在深耕核心都市圈的同时，盈利能力也稳居行业前列。

华夏幸福2019年业绩报告显示，报告期内，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入1052.10亿元，比上一年同期增长25.55%;实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长 24.40%。

公司曾在与平安的对赌协议中承诺，2018年至2020年的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元，否则将对平安进行现金补偿。

显然，华夏幸福已经连续两年完成业绩对赌，更在同期实现收益质量的稳健提升。财报显示，公司2019年整体毛利率高达43.7%，比上年同期增加2.1个百分点;整体的净利率为13.9%，与去年基本持平;ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。从主流房企的盈利情况来看，Wind（申万）数据显示，华夏幸福的毛利率和ROE分别在A股上市房企TOP100中位居第一和第二，盈利能力领跑主流房企。纵向来看，华夏幸福营业收入、毛利润、归母净利润三大盈利指标近五年的复合增长率分别高达29%、37%、32%，一直处于稳健增长的过程中。

华夏幸福之所以拥有领跑行业主流房企的高盈利水平，得益于其以产业新城模式为主的经营战略。对比产业新城模式与传统房地产开发模式不难发现，前者具有“利润点更多、盈利回报持续性更强”的特征。

公司产业新城和新业务项目均聚焦国家重点发展的核心都市圈，各地产业新城一方面成为各都市圈集聚产业、人口、技术和资本的增长极，为所开发区域提供综合发展解决方案，包含提供城市整体规划、基础设施建设、产业发展以及城市综合配套等多种服务;另一方面也充分享受了这些都市圈的发展红利，进而保证了利润的持续增长。

决胜战略：异地复制成效显著“核心都市圈战略”迎来收获期

时钟拨回到十八年前，王文学将产业新城的种子撒向了河北固安。彼时的固安曾是旁人眼中的一片“荒凉”，如今，时间证明，那里是华夏幸福播种的一片“沃土”，是华夏幸福得以构筑宽厚“产城护城河”的起源。

2019年2月19日，国家发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中首次明确“都市圈”概念，华夏幸福的产业新城企业战略也由此与国家战略“不谋而合”。

迎来政策加持的“都市圈元年”，也是华夏幸福产业新城业务的“突围之年”——长期与“环京区域”绑定的华夏产城，终于在这一年收获了异地复制的丰硕果实。

财报显示，公司2019年实现环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%。从销售额与签约企业情况来看，环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的46.5%提升至57.8%;销售面积比重也由上年的54.2%提升至63.7%。环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。

公司产业新城及相关业务在环北京以外区域的迅速发展，充分印证了公司产业新城模式的可复制性以及高质量快速打造产业新城的能力。而纵向来看，《红周刊》梳理华夏幸福近六年产城项目相关指标增长情况（见表一）注意到，公司新增签约投资额总规模在2019年达到1956.1亿元，近六年复合增长率高达125.4%。

表一 华夏幸福近六年产城项目相关指标增长情况（数据来源：公司公告）

产业新城项目的不断落地，也使其独特的“抗风险能力”逐渐显现。华夏幸福董秘吴中兵在业绩会上表示，虽然在疫情的影响下公司2020年一季度回款下降了26%，但是其中产业新城业务的回款增长了24%，随着新的可售资源逐步进入到销售阶段，后续回款预计会逐步上升。此外，与传统房地产业务近年来受宏观调控影响较大的处境相比，产业新城业务的整体抗风险能力亦更强。

未来可期：产城、商业双轮驱动“做最好的商业项目”

在注入“新能量”之后，华夏幸福的战略体系变得更加清晰了。

在原有的产业新城业务方面，華夏幸福将打造“3+3+N”核心都市圈布局（见表二）以持续推进产业集群，即3个高能核心都市圈京津冀、长三角、粤港澳，3个高潜核心都市圈郑州、武汉、成都，并持续布局其他潜力都市圈。

表二 华夏幸福的"3+3+N"核心都市圈布局（数据来源：2019年业绩报告）

有了吴向东的加持，华夏幸福的商业地产业务自然成为整个战略体系中的又一重磅看点。

吴向东在业绩会上表示，中国的商业地产项目太多，好项目却太少，华夏幸福则要做中国最好的商业地产项目，并把“三新战略”——“新模式”“新领域”“新地域”确立为华夏幸福发展商业地产业务的全新关键词。

顾名思义，“新模式”是指公司在传统重资产模式的基础上落地首个“轻资产”运营项目;“新领域”是指实现产业新城及相关业务与商业地产及相关业务的“双轮驱动”，在传统产业新城主营业务领域外积极布局商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务;“新地域”是指聚焦深耕全国五大都市圈，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区。

因地制宜发展新业务，这是吴向东在业绩会上透露的又一关键信息。他提到，2019年中国平安成为华夏幸福的重要股东，未来公司开拓新业务的一个重要出发点将是服务中国平安未来大的发展战略需要。“全世界的保险公司无一例外都在配置足够比例、足够数量的优质不动产，在这方面华夏幸福会服务平安的战略发展，也在这个过程中为公司自身的发展找到更加广阔的空间。”