房地产企业税务筹划及其风险防控研究

邵玲玲

摘要：房地产行业对我国城市化进程的推进做出了重要的贡献，但随着行业精细化程度日益增加，房地产企业管控水平开始分化，对企业的财务管理能力也提出了更高的要求，尤其是房地产企业税务筹划水平。如何有效的进行税务筹划，实现企业经济效益最大化是房地产企业成功与否的重要考量。本文针对房地产企业税务筹划及风险防控进行分析，根据税务筹划原则和我国现行税制，对房地产企业税务筹划活动略作展开和探讨，希望能对我国房地产企业发展有所帮助。

关键词：房地产企业;税务筹划;风险防控

房地产企业是以房地产开发、经营为主的企业，其行业进入与退出成本都较高，行业内部竞争也比较激烈。所以，企业的经营效率是企业生存与发展的重要因素。在经营发展过程中，房地产企业往往会遇到很多挑战，其中财务方面最重要的就是资金筹集和税务筹划。本文就税务筹划及其风险防控进行简单分析与探讨。

一、房地产企业税务筹划

（一）税务筹划现状

对于房地产企业来说，税务筹划之所以比其他行业更为重要，是因为房地产企业涉及的税种十分繁杂，从企业筹资开始，到拿地、开发建设、销售，甚至是物业管理等，每一个环节都会涉及到不同的税种。同时，房地产项目是一个长期项目，短则一两年，长则三五年，所在地区的经济政策环境极有可能发生变化，这给房地产税务筹划带来了很大困难。就目前来说，我国房地产企业绝大多数都是在项目开发前期进行项目税负测算，采用“倒逼筹划”的方式进行优化。具体而言，首先在项目开发前期，企业利用优化规划来合理构建目标成本以降低税务成本;其次，在建设环节上，企业选择合理的供应商实现成本优化;最后，在销售环节上，配合资金情况制定合理的销售方案，如控制销售速度降低应税收入、融资成本等。因此，从这三个环节来看，房地产企业税务筹划不仅与项目本身相关，也与企业财务人员个人能力紧密相关，这使得房地产企业税务筹划难度与风险兼具。

（二）房地产企业所涉主要税种及风险

对于房地产企业来说，可以把企业的生产经营所涉及的税务分为四个部分：拿地、开发、销售、持有经营。这四个部分对应不同的税种，如契税、增值税、印花税、土地增值税、所得税、房产税等。其中，增值税和土地增值税是企业风险防控的主要着力点。如开发环节，增值税税率是否錯用，是否取得进项税发票;在销售环节中，增值税是否及时纳税申报、有否委托销售等;土地增值税的优惠政策是否适用等等。每个环节或多或少都有一定的筹划空间。

二、房地产企业税务筹划相关原则及风险防控措施

（一）房地产企业税务筹划原则

房地产企业税务筹划最根本目的是想要通过合理合法的程序来降低企业税负，提高企业的盈利能力。但由于房地产税务筹划基数巨大，税务局的监管力度远高于其他行业。同时，随着信息技术的快速发展，金税系统的大数据分析能力也越来越强，这些外部环境给企业税务筹划带来了巨大的挑战。因此，企业在进行税务筹划时，必须要将以下几个原则考虑进去。

首先是合法性原则，房地产企业一直以来都是我国各地税务机关的重点税源监管对象，无论是纳税评估还是专项稽查，总是少不了房地产企业的影子。因为涉税金额较大，所以一旦被查处，对企业经营影响巨大。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要坚持合理合法，切忌盯着税法漏洞，而是更应该针对于企业和项目实际情况，严格按照税法进行合法筹划。

其次是综合性原则，从上文可见，房地产企业从拿地到销售交付，开发周期较长，各个环节之间税务成本息息相关。因此，企业在进行税务筹划时，要从全盘考虑，把项目业态特征、开发节点、投资主体、成本管控等各个方面都纳入税务筹划的范畴中去，把握各个阶段的税务筹划重点，严控细节，做到全流程不遗漏。

最后是实操可行性原则。房地产企业税务筹划涉及税种达十余种，而且不同的税种计税依据和税率都不同，对不同税种扣除凭证的要求也不同，部分凭证例如利息发票、土地拆迁成本凭证，与国家税务政策以及当地政府部门息息相关。从企业内部看，开发环节涉及企业内部部门众多，流程繁琐，税务筹划能否落地并非财务层面所能决定，需要更高层级的全链条管控，业财紧密配合。比如土地增值税清算时，发生成本已经尘埃落定，要实现税务筹划需要在前期设计阶段就介入，进行合理的成本分摊。所以要做到实操可行性原则，需要企业在内外部沟通时，保持对税务筹划的敏感度。

（二）提高房地产企业税务筹划风险控制能力的建议

1.提高房地产企业税务筹划意识

要提高税务筹划意识首先需要加强对相关税种的认识，同时还要对项目所在地区房地产政策进行了解，对项目整体内外部环境进行调研，这些都与税务筹划息息相关。换言之，树立税务筹划不是简单的对企业项目环节进行筹划，也可以对企业外部环境进行筹划。其次，要明白税务筹划不同于逃税漏税，它是合法避税，所以必须时刻关注税法的变化。自2016年营改增之后，每年的税收政策都发生巨大的变化，房地产企业财务人员必须与时俱进，及时学习和落地这些新政策。最后，房地产企业要结合企业的实际经营情况和项目开发进展，合理运用税法工具，在做好风险把控的情况下，让企业节省税务成本，效益最大化。

2.做好房地产企业税务风险把控

一个完整的财务核算管理制度体系的构建可以使涉税核算以及纳税申报等工作规范化，降低因为人为疏漏、核算延时或者系统错误等失误所带来的纳税风险。其次是要提高对纳税风险的认识，重视成本和收入、时间关联等因素，结合自身经营状况以及发展前景合理合法进行税务筹划。最后要建立纳税风险预警机制，进行动态纳税风险管控，提高管控颗粒度，注重管控细节，帮助企业第一时间预警风险可能性，从而使纳税风险得到有效的监控和防范。

3.建设通畅的税企沟通渠道

一般来说，房地产企业的税务筹划都是依托于企业实际情况，都是从企业的视角着手，但税务机关是政府部门，它的征税活动都是从国家视角去思考问题的，所以，房地产企业在对某一条税法进行思考理解时，经常会与税务部门产生理解差异。如果房地产企业基于此进行税务筹划，可能会导致税收风险的出现。因此，房地产企业必须主动建设良好的税企沟通渠道，与税务机关保持动态紧密的交流沟通，特别是一些新政策的实施落地，需要及时向税务机关明确口径。同时也要注意与税务机构交流沟通必须立足于一名纳税人的角色进行咨询，做到合法合规。

4.切实掌握税务筹划空间

在整个房地产项目经营环节中，房地产企业要根据计税依据、税率来进行税务筹划。具体来说，在拿地环节的契税上，除了土地价款，可以关注市政配套费是否需要缴纳契税;在设计环节上，涉及国际税收的，要考虑各国税收协定，尽量享受协定约定的税收优惠政策;在开发环节上，增值税的成本进项扣除可以结合合约分判，切割部分总包额度给甲供材以获取更多的进项;在销售环节上，可以通过把控交付节点的时间，延缓所得税清算节点，以获取延缓纳税的资金收益;在清算环节上，可以对土地增值税的前期费用、建安成本及开发间接费用进行税务筹划;在所得税环节上，可以在收入及成本确认方面进行税务筹划，避免预交所得税;在持有经营环节上，可以对房产税进行自用、出租资产应税收入方面进行税务筹划等等。当然，税务筹划的范围很广，笔者只是就以上几个方面进行简要的拓展。

5.提高房地产企业财务人员的税务筹划能力

房地产企业税务筹划能力与房地产企业的财务人员对税法的掌握程度息息相关，房地产企业必须加强财务人员的税务筹划能力培训，提高他们的职业素质。如定期开展相关课程进行培训，参加外界财税课程及税务局组织的各种学习，及时了解房地产行业税收新政和最新的税务筹划方法，让企业税务筹划工作者学习并掌握相关税务筹划方法。此外，企业还可以引进税务筹划专业人才或者聘请第三方事务所进行专项税筹，建立一支高水平的税务筹划队伍。加强企业税务筹划和风险防控能力有助于提高企业经营效益，加快企业发展速度，促进企业市场核心竞争力的提升。

参考文献：

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