现代物业管理与运营策略研究

刘祥 王永刚

摘 要：我國经济建设之所以发展如此迅速，离不开国家政策的扶持和各行业的大力支持。物业管理水平体现着一个城市文明建设水平，它是建设社会主义和谐社会战略总要求中的重要组成部分。但是，我国现代物业管理和运营中出现了一系列的问题，对于业主和物业公司来说是双面的伤害。

关键词：现代物业;管理与运营

引言

我国城市建设的快速发展是我国整体经济发展迅速的重要体现，使我国快速进入现代化发展阶段。在城市基础设施建设中，物业管理成为社会的一个热门话题，社会上下都在关注物业管理问题。这说明物业服务行业的发展规模已大到不可忽视，物业管理问题已不容回避。

1物业管理行业特征

物业管理是一个具有美好前景的朝阳行业，它有效的管理了住宅小区的日常活动。现代物业管理企业在市场环境中面临着一系列的机遇和挑战。物业公司可以在“互联网+”环境下，构建信息化平台，更快效率和更高精度的处理数据。但是，现代法律、人员素质等方面的问题也带来了物业管理中一系列的问题，需要对这些问题给予关注和处理，避免对企业产生一系列不利的影响。现代物业管理较之以前更加智能化和智慧化。随着“互联网+”概念的发展，以及通信技术的发展，很多物业公司开始和新的技术结合，开发了属于自己小区的App，或者建立小区的线上社区，或者公众账号。业主们可以通过线上的方式参与小区的投票或者活动。很多投票和报修功能因此更加便捷有效。这些技术理念和技术手段是新时代物业公司展现的新特点。物业管理整个行业的利润都不高，属于一个低收益的行业。任何行业想要长期存在并发展都需要保持一定的利润水平，如果这个利润水平低于市场的平均利润水平，经济学原理预测这些公司会退出该行业选择其他行业。物业属于房地产行业的附属行业，其收益与居民的经济条件有着密切的关系。中国所处的经济发展阶段决定了中国物业行业将长期属于微利行业。这个微利的特征将对物业行业发展带来持久和全面的影响。物业公司之所以在管理过程中出现一系列的问题，与时代的发展有很大关系。物业管理属于建筑销售以后的后期管理工作，它的资源和管理资金都来自直属公司的拨款，自己并不能自负盈亏。并且随着中国房地产业的发展，住房的数量在不断增加，公司需要付出的资金也在不断增加。业务和物业管理公司之间的矛盾也不断被激化，物业公司在运营和管理中出现了一系列问题。

2物业管理和运营中存在的问题分析

2.1缺乏战略目标

随着市场形式的不断变化，国内各行业的竞争日益激烈，物业管理行业也面临着严重的挑战，然而和其它行业相比，目前物业管理行业还不具备强大竞争力，很难在市场竞争中取得优势。由于国内对于物业管理企业的相关政策制度不完善，造成企业制定发展战略的过程中存在问题，只注重眼前的利益而忽视长远发展，对企业的健康发展没有起到指导性的效果，限制了企业的长久稳定的发展。例如，物业管理企业在对于自身库房的物资管理过程中，没有进行战略性的统筹规划，使得库房有缺货或者某物资堆积的情况出现，造成资金成本的浪费。

2.2物业企业的规模普遍较小，收益水平较低

物业企业的发展依托于其管辖的小区，小区的规模限制了物业企业的规模化。很多无资质或者微小的房地产公司都建立了属于自己的物业公司。但是这些物业公司都存在规模比较小，提供的服务质量不够标准化等问题。但是很多这样的项目又会造成资源的浪费，并不能集中力量干大事。小规模的物业企业不利于规模化运作，也无法形成高的收益。

3解决物业管理中存在问题的对策

3.1提升控制意识，完善企业结构

物业管理企业必须及时的根据市场需求的变化而适当的改变管理制度，加强对企业控制的监督，从而使企业能够适应新环境、新政策，提高内部控制水平。①规范从业人员岗位培训，项目经理执业资格培训。②公司内部选聘兼职培训讲师。③加强与同行业交流，取长补短。不仅要对员工进行专业知识培训，还应该增强员工的实践能力，将理论知识和实践相结合，才有更好的工作效果，并且让员工意识到企业控制的重要性。同时管理层要以身作则，提高自身专业知识水平，为员工树立良好的形象，加强员工学习专业知识的积极性，同时加强企业部门和员工重视，让企业各部门能够根据控制策略进行有效的配合。物业管理企业的管理部门的业务必须根据每项业务职能制定对应的职务，并且挑选专业的人员来担任，建立健全的职能体系。定期对员工培训专业知识，保持企业共同学习的良好氛围，提高企业文化的建设，加强人文管理，潜移默化的改善员工思想观念，达到提升企业控制意识目的。

3.2通过物业管理公司并购的方法解决规模小，利润低的问题

一家物业管理公司可以通过收购的方式来占有另一家物业管理公司的资源，实现两个公司资源的长期整合和协同发展。这种并购过程中，也能实现规模化的管理和长期品牌的培养。为了实现双方战略利润的长远发展，必须要选择共享空间大、资源契合度较高的物业公司进行并购，这些才能实现未来增长潜力的最大化。此外，物业管理公司进行并购时，必须要考虑到公司先前的管理规模、先前的业绩水平和先前的盈利能力，这些都是减小并购风险必要的评估流程和评估内容。

3.3客户端系统功能设计

智慧物业管理系统的客户端模块，由后台管理系统根据用户的权限和属性，在系统中进行设置，因此不同的权限用户界面显示的模块类型不同。智慧物业管理软件，将用户的报修、指派、维修、物业人员管理、维修质量好坏的评价、物业收费管理等过程通过APP实现，使物业管理的全过程更便捷、更高效。减少了物业管理过程中的时间、人力和物力等多种成本。在线对物业管理人员进行任务分配、任务完成情况的跟踪检查等都利用手机终端完成。

3.4建立多方协商平台

社区、业主、物业和相关职能部门代表参与平台的建立和运作。多方协商平台要发挥两个方面的作用，第一是化解矛盾纠纷，小区内有什么矛盾、业主有什么诉求，都可以放在平台上来说，通过平台协商将矛盾纠纷化解在萌芽状态。第二是多方协商议事。小区内的事务通过平台来商议，一些小区内解决不了的问题，如小区出入口与市政道路衔接问题、小区围墙外噪声扰民问题等，通过街道社区牵头，相关部门参与，与业主和物业一起，共同协商解决措施。

4行业发展方向

中国特色社会主义进入新时代，新时代有新要求。党的十九大提出，社会主要矛盾已经转化，现阶段最主要的任务就是要满足人民日益增长的美好生活需要。物业服务行业发展还不平衡不充分，还不能满足人民群众对美好生活的需要。党的十九届四中全会明确提出了国家治理体系和治理能力现代化，特别是对社会治理体系建设的要求，为物业服务行业发展指明了方向。物业管理的制度建设和行业发展，必须坚持党的领导，以人民为中心，发动群众积极参与，构建人人有责、人人尽责、人人享有的小区治理共同体。这需要企业发展、行业监管和小区治理体系建设三个方面的共同努力。

结语

物业管理企业要想实现长远稳定的可持续发展，必须改善当前内部控制的现状，建立适用于当前市场环境的内部控制策略，不断提高企业的内部控制水平，从而实现长久稳定的健康发展，帮助企业在国内的市场竞争中取得优势，进而促进国内物业管理行业的发展。

参考文献

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