浅析房地产企业融资的困境及出路

付若期

摘 要 房地产企业属于资金密集型行业，在项目开发的过程中需要投入大量的资金，因此对金融的依赖性很高。对房地产企业而言，资金是其发展的基础，一旦资金链出现问题，其项目便会受到重创。近几年来，金融行业的主要工作便是降杠杆、去通道，在此背景下，房地产企业的融资压力不断增加，因此完善融资体系、加快融资创新、优化资本结构成为了目前房地产企业发展的首要任务。本文首先阐述房地产企业的融资方式，其次对房地产企业融资现状进行分析，在此基础上探讨其融资存在的问题，最后针对问题提出相应的对策。本文对于同类企业提升融资能力、保障企业可持续发展具有一定的参考价值。

关键词 房地产企业 融资困境 融资方式

房地产行业在我国的国民经济中占有非常重要的位置，不仅为国家财政带来了非常多的税收，还带动了周边产业的快速发展。近些年来，很多企业看到房地产行业的高利润之后开始转向房地产行业，其对利润的关注导致房地产市场秩序较为混乱。国家为了遏制房地产行业发展过热的势头，出台了很多货币政策以及宏观调控政策，不断压缩房地产企业利润空间，使房价回归理性。由于政策的影响，许多房地产企业希望通过融资解决资金问题，融资对房地产企业的发展起到了十分重要的作用。一方面，其可以保障企业的对外投资，企业想要完成新项目的开发，则需要进一步提高融资能力，使其新项目的资金有保障。另一方面，其可以为企业品牌效应的增强提供资金支持。随着竞争的愈加激烈，企业在抢占市场份额的时候，需要强大的资金支持，因此融资工作十分重要。房地产企业融资体制不断变化发展，融资面临着越来越大的挑战。

一、房地产企业融资概述

（一）房地产企业融资及其特点

房地产企业融资指的是房地产企业在建设开发的过程中，因为管理、销售、项目建设等活动对资金的需求而开展的资金筹集活动。房地产由于其行业的特点，融资拥有许多独特之处。首先，房地产企业对资金的需求量大。房地产企业在用地取得、房屋建设、相关设施完善等方面都需要投入大量的资金，因此融资规模较大，一般的融资政策对房地产行业并不适用。其次，房地产企业融资受政策影响较大。政策的变化、市场的激烈竞争对房地产企业的影响较大，会决定其生死存亡。最后，房地产企业融资具有明显的地域差异。在一些不发达的二线、三线城市，银行为了规避风险，对房贷持严谨态度，通常采用银根紧缩的信贷政策，很多资金都会向有实力的房地产企业倾斜，一些中小型房地产企业很难获得贷款支持，使得其项目很难得到发展。

（二）房地产企业的主要融资方式

按照性质划分，房地产开发可分为一级开发和二级开发。一个项目从土地取得到开发工作结束需要很长的时间，因此需要通过融资来获得资金。为了使房地产行业更加健康地发展，国家为推出了多种融资方式，主要分为以下5种：

第一种是土地一级开发贷款，主要用于征地款、拆迁款的发放，多用来促进城中村改造工作的完成。第二种是房地产开发贷款，主要是针对二级市场发放的贷款，发放到企业中用于开发建造房屋。企业为了满足客户的需求，需要不断提升房屋品质、改良房屋设计，因此需要大量资金的支持。第三种是房地产信托，此方式具有资金利率灵活可调整、成本较低、方式方便且灵活等特点。第四种是发行企业股票或债券，此类融资方式比较适用于实力较强的企业，适用范围较为局限。第五种是小额贷款、网络融资、海外独资、公司融资，此类融资方法风险性较高，且法律监管不到位，因此很少被采用。

二、房地产企业的融资困境

（一）房地產企业融资渠道单一

虽然房地产企业现有的融资途径较为广泛，可以通过信托、基金、有价证券市场以及银行借贷等方式进行融资，但是各个途径有各自的适用范围，因此不是所有的房地产企业都可以选择这些融资途径。目前有很多房地产企业只能将银行贷款作为融资渠道，对其的依赖性很高，间接以及直接的银行信贷在整体融资中的比例、房地产企业的平均负债率都比较高。之前，银行对房地产企业的融资政策相对宽松，认为房地产企业可以运用实物抵押贷款，这是比较安全的，因此放贷意愿较强。但是随着国家各类宏观调控政策的陆续出台，银行放贷条件不断收紧，企业很难开展融资工作。一方面市场对资金的需要不断增加，另一方面银行的放贷条件越来越严格，二者之间的矛盾不断加深，致使房地产企业无法获得发展或正常经营所需资金。

（二）资金结构不合理，财务风险增加

我国房地产企业的融资结构存在很多不合理之处，其中较大部分属于短期资金，长期资金相对较少。房地产企业通常是将预收的房款以及建设单位垫付的资金作为短期资金来延长使用，有时候也会通过向银行申请延期贷款，解决长期资金较少的情况。但是现阶段由于国家政策的不断收紧，银行越来越倡导专款专用，在此情况下企业资金显得十分紧张，甚至会引发财务危机。在这种情况下，企业就会绞尽脑汁地开展筹资活动，一些小型企业开始以高额的成本进行民间融资，虽然此种方法可以暂时满足企业的资金需求，但是相关的法律法规并不健全，且民间融资大多利率比银行高许多，会稀释企业长期利润，偿还风险也会不断增加。我国房地产企业通常资产负债率很高，一旦销售回款不及时，便会出现资金链断裂的风险。

（三）房地产融资市场体系不健全

在过去的几年，房地产企业开始进行直接融资，并不断扩大使用此方式的融资规模。虽然直接融资规模不断扩大，但是由于我国在贷款方面对房地产投资的政策不断收紧，所以房地产企业通过银行贷款越来越困难，并且房地产行业的利润率随着政策的引导而不断降低，这都使得企业需要创新融资方式。现阶段房地产的融资渠道呈现出多样化的发展趋势，但是各类融资的条件不同，且房地产企业分为大型房地产企业以及中小型房地产企业，因此不能充分满足企业的融资需求。现阶段市场的资金存在严重的供求失衡，再加上信息的不对称，房地产企业融资成本不断提高，有很多企业都是由于资金链断裂、无路可走而转出项目，甚至部分企业铤而走险，选择非法集资。这些行为对房地产企业的健康发展产生了严重的影响，严重者甚至会因此走向破产。

三、走出房地产企业融资困境的建议

（一）优化房地产企业融资渠道

面对房地产行业的激烈竞争，房地产企业想要良性发展下去，就需要运用合理、科学的手段优化融资渠道。现阶段企业想要寻求发展，已经不能单单依靠银行贷款，还需要回归到产品本身，在保证质量的前提下不断完善后期的物业管理等工作，提高用户体验的舒适度，从而提高顾客的忠诚度，使顾客愿意为企业更加丰富的活动买单，从而增加资金回流，促进企业良性发展。同时，企业需要改变运营模式，不断拓宽融资渠道。现在的企业已经不能再单兵作战，需要结合多种运营模式，改变过去渠道单一的问题，拓展融资渠道，强强联合，从而实现优势互补，使企业实现良性发展。

（二）优化资金结构，提高抗风险能力

一方面，需要通过调整企业结构，不断扩大企业的涉猎面，分散投资风险，拓宽融资渠道，优化企业的资金结构。例如万达集团，作为知名的房地产企业，不仅开展房地产运营、销售、建造等常规业务，还涉足娱乐以及文化产业，分散了投资风险，并通过涉足不同的行业来拓宽融资的渠道，使企业的资金需求得到满足。另一方面，需要提高企业抗风险的能力。房地产企业现阶段已经意识到了融资既可以为企业提供资金的支持，也会增加企业的财务风险，因此必须做好风险防范工作，及时做好风险评估工作，在风险尚未发生的时候便需要做好预防工作，在风险出现的时候则需要仔细地应对，以免风险应对的不及时导致企业出现资金困难的情况。房地产企業必须开展融资工作，同时也需要考核企业资产负债率，不能只拓宽融资渠道，还需要不断发展自身的实力，从而提高抗风险能力。

（三）健全房地产融资市场体系

我国的房地产融资市场体系现在还不完善，由于房地产企业的融资条件各不相同，所以需要建立多层次的融资体系，使房地产企业可以从多方面开展融资活动。可以在中小房地产企业中进行集合票据融资，有效提高中小企业的融资平台层次。可以根据市场的实际情况进行中期票据的规模、利率以及发行期限的选择，发展债务市场，使理财产品以及企业资产管理的方式都更加丰富。还可以利用短期融资券丰富市场融资品种，不断加快利率的市场化进程，并不断提高货币政策有效性，此时需要国家提高宏观调控工作的灵活性以及针对性，不断完善债务融资市场。只有健全多层次的融资市场体系，才可以促使房地产企业找到适合自身的融资方式。

四、结语

开展融资活动是房地产企业提高自身资金链稳定性的有效手段之一，房地产企业需要根据企业的实际情况合理开展融资活动，面对融资活动中常见的问题，需要健全房地产融资市场体系、优化房地产企业融资渠道、优化企业资金结构、提高抗风险的能力，最终找到适合自身发展的融资方式。企业只有不断增强自身的实力，才可以实现可持续发展。

（作者单位为博泰投资集团有限公司）

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