宏观调控背景下房地产开发企业融资策略探析

项俊英

摘 要 房地产行业具有极强的金融属性，从买地开始就需要投入大量资金，如果没有强大的资金来源，房地产企业可以说是寸步难行。然而，在当前宏观调控背景下，传统融资模式存在诸多问题：融资模式单一，往往是以银行贷款为主的债权式融资;融资成本偏高，不利于企业长期发展;缺乏对融资工作的有序安排，使得企业融资受限，严重的甚至影响到企业的生存与发展。因此，探讨新形势下的融资策略和融资模式创新具有迫切的现实意义。本文在分析宏观调控背景下房地产开发企业融资模式创新的重要性基础上，探讨了宏观调控下房地产企业融资现状和存在的问题，并提出了宏观调控下纾解房地产企业融资困境的对策措施。

关键词 宏观调控 房地产企业 融资策略

一、引言

近年来，国家对房地产市场调控力度持续加大，尤其在2019年，国家对房地产信托业务、房地产企业发行外债进行了制约，同时加强了对地方资产管理公司监管，严禁变相为机构和项目融资。一系列的调控意味着洗牌，好的升级，差的出局。房地产企业想要得到稳定健康的发展，壮大自身规模，提升市场份额，必须有强大的资金作保障。为此，我们要观察经济形势，深入研究，创新融资模式从传统的银行贷款到房地产私募基金、资产证券化，融资触角从单纯的资金机构转化为与具备资金实力或拥有项目资源的各方共同搭建合作共赢战略合作平台。同时企业要引进专业人士，优化内部管理，提升风险防范意识，从多方位多角度系统性解决房地产企业融资难题，积极促进房地产企业健康有序发展，带动上下游产业，对国民经济发展起到其应有的作用。

二、宏观调控下房地产企业融资现状和存在的问题

随着信托、发债等融资渠道收窄，贷款规模控制加强，资金流入房产的渠道收紧。很多大型房地产企业在这一年因融资受限，放慢了扩张的速度，对于那些中小房地产企业因多种原因导致资金周转不灵，不得不接受项目被收并购。

（一）融资模式单一，大部分资金仍来源于银行

当下，银行贷款仍然是中国绝大多数房地产开发企业重要的融资渠道。银行贷款主要由项目开发贷款和个人住房金融按揭贷款两种组成。项目开发贷款是由银行对房地产开发项目进行评估审批，以项目土地、在建工程抵押以及股东担保作为保证，该融资模式成本相对较低。房地产开发项目进行销售或预售后，银行为购房客户提供个人住房按揭贷款，通常以所购房屋作为抵押物，房地产企业为期房提供阶段性连带担保责任，对于房地产企业而言该贷款无须支付融资成本。通过这两种形式，使得银行信贷成为房地产企业资金的主要来源，大量的银行贷款资金参与了房地产开发的全过程。这种模式容易引起系统性风险，一旦政策发生变化，房地产企业贷款资金收紧，企业过度利用杠杆，就会造成经营困难，甚至导致企业破产被收购。同时房价的异常波动会影响银行系统的稳定性，严重的将引发金融风险。

（二）融资成本偏高，不利于企业长期发展

我国的房地产开发市场起步较晚，相比于发达国家的房地产市场，其对自身没有一个明确的认知，并且没有掌握未来发展的方向，缺少对融资战略的整体规划。大型房地产企业借助于自身品牌优势和背书能力，虽然可以利用债券融资以及其他融资方式来满足自身的项目资金需求，但成本较高。但是，中小型的房地产开发企业融资非常困难，自由资金投入比例有限，一般通过民间借贷解决资金缺口，所用资金的成本非常高。

（三）内部管理薄弱，企业信用风险较高

我国大部分的房地产企业仍然属于中小型房地产企业，这些企业开发规模不大，管理经验不足，风险防范意识弱，制度流程不健全，化解风险的方法与手段又不多。企业的领导多抱着侥幸心理，往往遇到问题后不能及时有效解决，甚至有不负责任的企业出现跑路现象。这样就更加严重影响了企业的信誉，导致中小房地产企业资质与信用评级普遍较低，银行不予授信。

（四）专业人才短缺，融资工作有一定盲目性

房地产企业的融资工作是一项专业要求非常高的技术工作。企业要结合自身定位，未来3～5年发展战略，项目规模与周期等多方因素制订融资规划。然后计算融资所需额度，寻找适合的融资通道，对比分析资金使用灵活性及成本高低，选择适合企业的最优融资方案。这些都需要精通投资、法律、财务，熟悉金融政策以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而目前很多房地产企业在融资前并没有这些研究与测算，往往是根据企业负责人判断的短期内项目资金缺口进行融资，只重短期不重中长期，只重规模不重成本，给企业的中长期发展带来了较大的风险。有些房地产企业的融资模式局限于银行贷款，不考虑资金需求大小以及资金使用的时间要求，只要能拿到的钱就拿，结果导致资金使用效率低，企业负债率偏高，盲目扩张。若遇国家对房地产进行宏观调整，稍有不慎，企业现金流就会出现问题，使企业陷入财务困境。

（五）法律法规不健全，创新模式缺乏有力保障

现今我国房地产行业金融事业尚处于发展階段，相关的法律法规较少，目前只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及房地产企业融资的规定，但这两部法律尚未对融资的规定有清晰的鉴定，可操纵性不强，在实际操作中的指导和监督力度不大。房地产金融体系未搭建完善，政府缺乏有效的管理机制，对房地产的调控也处于不成熟期，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展，国家预防房地产系统性风险难度也加大。由于缺乏具体的法律规定，房地产金融市场不够稳定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的“限购”“限价”政策，对需求进行抑制，导致房地产企业无法按市场需求进行定价销售，影响企业取得合理利润，限制部分资金进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。

三、宏观调控下纾解房地产企业融资困境的对策措施

（一）拓宽融资渠道，探索融资产品的多元化

受国家宏观政策影响，国内传统的房地产融资模式已经无法满足房地产企业日益发展的需求。尤其是那些中小房地产公司，无论是银行授信还是股权融资都有相当难度，亟须建立起多元化的房地产融资体系，以适应企业发展壮大的需求。

除了传统的银行贷款外，房地产企业应该结合自身特点，去尝试创新融资中适合自己企业的融资方法，如：房地产私募基金、资产证券化等等，也可以尝试多种渠道相结合的方式，增加融资的灵活性，对银行贷款这种比较单一的、门槛较高的融资模式进行有益补充。房地产私募基金以股权加债权的方式投资房地产企业，参与到项目的开发建设中，具有投资金额大、投资期限较长、资金使用相对灵活的特点，能帮助中小企业较快解决资金缺口，把握住市场机会。房地产企业资产证券化主要是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品，底层资产主要包括不动产、债权。通过资产证券化可以盘活经营性物业以及应收账款。这些新的金融产品正逐步成为房地产开发企业融资的又一补充力量。

房地产企业要有效解决融资难、融资贵的问题，必须不断创新模式、探索多元化金融产品之路，才能在竞争激烈、瞬息万变的市场经济中立于不败之地，以保障房地产市场与金融市场健康有序发展。

（二）盘活上下游资源，打通供应链及总包等渠道

对于房地产企业而言现金流才是“王道”，任何能补充现金流的融资方式均值得尝试。房地产企业的融资触角也早已从单纯的资金机构上升到与具备资金实力或项目资源合作方共同搭建的全方位共赢的战略平台的高度。比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他开发商的合作机会，实现拿地及前端资金的补充;与总包单位或其他上游供应商战略合作，由上游单位或总包单位提供前端资金支持;挖掘当地政府平台、本地资源型企业、当地实力财团等合作资源等等，合作共赢。

此外，应收应付账款的盘活长期以来是补充开发商现金流的重要方式，特别是受这波疫情的影响，开发商对供应链融资的需求更是被大力激发出来。

（三）增加自由资金占比，保障企业发展动力

我国当前的房地产开发企业投资较为盲目，杠杆过重，企业资金压力过大。在实际运营中，房地产企业要聘请专业人士，根据实际的市场情况，分析自身融資能力，优化本身的融资模式，合理安排融资节奏，吸引更多股权式资金投入，增加自由资金占比，降低企业运营风险，提升市场竞争力。

（四）不断健全房地产金融监管体系

当前，国家金融产品出现多元化发展态势，房地产行业出现了许多新的融资工具，从而确保金融的发展不落后于房地产经济的发展。因此，国家要不断完善房地产行业已有的法律规章制度，从而保障房地产企业能选择多样的适合自身的融资渠道，并且能得到法律的保护。

在此基础上，国家还需要不断出台新的房地产企业金融法律法规，作为监管的依据，降低可能发生的各种新风险。同时，要有效保护各类新型融资工具，使房地产融资得到健康发展，还需建立健全融资监管的体系。

近年来，房地产的金融属性日益彰显，房地产业与金融业密不可分，两者已经成为国家宏观调控的手段与工具，一旦采取宏观调控，往往形成连贯效应，引起一系列的金融与市场风险。为防范系统性风险，我们需要建立有效的监管制度和应对机制。同时建立起各监管机构之间的信息资源共享和信息交流机制，给企业方便，给企业解压，堵住监管漏洞的同时杜绝重复监管，提高监管效率，降低监管成本，促进房地产企业融资的优质化发展。

（五）逐步完善房地产金融法律制度

国家和政府的政策方向，对于房地产企业金融的发展具有重要的指导意义。房地产金融法律制度的完善，对于融资创新模式的规范、优良融资市场的创建都有着意义非凡的作用。完善的房地产金融法律制度，使得房地产企业在开展具体融资业务时，有法可依，有章可循，能激发金融产品的创新热情，保证房地产金融持续健康发展，使得房地产企业顺利实现融资目标，满足项目开发建设的需求。

四、结语

在当前严峻的房地产市场竞争中，为了从容面对挑战，房地产企业要根据实际的发展情况，深入分析市场发展的趋势，在融资方面积极寻求融资创新渠道，防止项目开发时资金链断裂，改善融资模式，促进房地产企业的稳定发展。

（作者单位为蓝城房产建设管理集团有限公司）

参考文献

[1] 封新彦，杨晓玲.我国房地产行业中存在的金融风险及对策分析[J].现代经济信息，2013（19）：390.

[2] 徐京龙.新市场形势下房地产开发企业融资策略探讨[J].中国市场，2018（33）：92.