房地产企业的涉税分析

董汉彬

（山东科技大学财经学院，山东 泰安 271000）

我国目前有18个税种，分为五大类，分别是，一是流转税，包括增值税、消费税和关税3个税种；二是所得税，包括企业所得税和个人所得税2个税种；三是资源税，包括资源税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税4个税种；四是财产税，包括房产税、车船税和契税3个税种，五是行为目的税，包括印花税、车辆购置税、城市维护建设税、烟叶税、船舶吨税和环境保护税6个税种。一般工商企业的经营业务只涉及七、八个税种，由于房地产企业业务复杂，层次多，最多可涉及14个税种。

房地产企业开发首先通过“招拍挂”采购土地，然后进行商品房开发，再进行销售，每个环节都涉及许多税种，理清房地产企业各环节税种之间的关系，掌握涉税知识，对降低涉税风险，提高企业效益，保证企业健康发展有着现实意义。

一、开发建设环节的涉税分析

房地产企业开发建设环节包括购买土地和开发商品房两个方面，涉及印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等，具体的税种内容如表1。

表1 房地产公司开发建设环节涉及的税种

（一）购买土地过程中涉税分析

房地产企业购买土地，首先根据土地买卖合同缴纳印花税。为了办理土地使用证，再缴纳契税，取得土地使用产权。如果购买的是耕地，接到土地管理部门获准通知之日起30日，缴纳土地耕地占用税。如果购买的是非耕地，应由受让方从合同约定交付土地的次月起缴纳城镇土地使用税。凡缴纳耕地占用税，从批准之日起满一年时征收城镇土地使用税，城镇土地使用税征收到房屋土地产权转移为止，耕地占用税与城镇土地使用税不同时征收。

（二）商品房开发过程中涉税分析

商品房开发有两种方式，一是委托开发，二是自行开发，主要是委托开发，专业化协作。委托开发的过程中涉及的税收由建筑公司承担，双方就委托开发合同缴纳印花税。如果是自行开发，涉及的流转税在实现房屋销售后缴纳，建造过程中如果进口外国建筑物资，涉及缴纳进口环节的关税和增值税。如果建造过程中噪音超标，根据超标的幅度，还要依法缴纳环境保护税。

二、房地产企业交易环节的涉税分析

房地产交易过程中涉及的税种有增值税、城市维护建设税（以下简称城建税）和教育费附加、土地增值税和企业所得税，具体税种内容见表2。

表2 房地产企业交易环节涉及的税种

（一）房地产企业预交税分析

房地产企业在建造过程中取得预售许可证，可以根据预收款预交3%的增值税、及相应城建税和教育费附加，预缴不低于2%的土地增值税，按照不同地区的毛利率预缴企业所得税。

（二）房地产企业交易过程中涉税分析

房地产企业实现销售后，根据销售收入确认销项税额，根据采购支付金额确定进项税额，然后计算应纳增值税，及相应的城建税和教育费附加。根据收入金额和法定扣除项目，计算增值额，按30%至60%的超率累进税率计算缴纳土地增值税。根据企业应税所得额，计算缴纳企业所得税。

三、房地产企业保有环节的涉税分析

房地产企业房屋建成后，大部分销售，一部分剩余，剩余部分的房产有三种情况，一是出租待售或先租后售，二是转为自用，三是闲置待售。如果出租或自用，涉及税种如表3。

表3 房地产公司保有环节涉及的税种

（一）出租房产涉税分析

出租房产按租金先缴纳增值税，属于一般纳税人，按租金收入确认销项税额，根据相应的进项税计算缴纳增值税，以及相应的城建税和教育费附加，再按租金收入缴纳房产税、余额缴纳企业所得税。

（二）自用商品房涉税分析

如果把商品房转为自用，要按房产余值计算缴纳房产税，允许计提折旧计入成本费用，抵减企业应税所得。

四、房地产企业本身涉及的税种

房地产企业和其他企业一样，本身要缴纳固定税收，涉及房产税、车船税、城镇土地使用税，车辆购置税，个人所得税，具体税种见表4。

表4 房地产企业本身涉及的税种

（一）企业固定资产涉税分析

企业的房产，包括公办楼，经营大楼，车间厂房要按房产余值计算缴纳房产税。企业占用的土地要按实际占用面积缴纳城镇土地使用税。对企业的各种车船，依法缴纳车船税，如果是进口或购买的车船，还要缴纳关税、进口环节增值税、消费税，车辆购置税等。

（二）企业职工个人的涉税分析

职工个人取得工资收入超过基本费用扣除6万元，按3%-45%的七级超额累进税率缴纳个人所得税，如果职工个人拥有企业的股份取得股息，按20%缴纳个人所得税，由 企业代扣代缴。

我国税收制度是一个有机整体，每个税种之间有千丝万缕的联系，只有学好弄懂税收政策，才能更好地为企业服务。