浅谈房地产业与国民经济的可持续发展

杨武承

摘 要：作为国民经济的“风向标”和“晴雨表”，房地产业已经成为拉动内需、推动经济增长的关键所在。在新一轮的经济发展中，理清房地产业与国民经济之间纷繁复杂的相关关系问题，实施稳健的宏观调控政策，促进房地产业与国民经济的良性互动，是一个十分重要而迫切的现实问题。

关键词：房地产业;国民经济;可持续发展

作为国民经济的“风向标”和“晴雨表”，房地产业已经成为拉动内需、推动经济增长的关键所在。在新一轮的经济发展中，理清房地产业与国民经济之间纷繁复杂的相关关系问题，实施稳健的宏观调控政策，促进房地产业与国民经济的良性互动，是一个十分重要而迫切的现实问题。

一、我国房地产市场价与量的背离

（一）供求结构矛盾明显。房价高涨其最本质的原因仍是供需结构失衡所导致的。一方面我国房地产市场保障性住房缺口比较大，广大中低收入人群的住房需求没有得到解决，引发消费不足;另一方面，炒房性投机导致市场投机性需求虚盛，从而消费过度。统计数据显示，目前我国部分城市租售价格比高达1：800，大部分大中城市房价收入比超过6倍，北、上、广深等城市许多楼盘空置率接近50%，与国际公认的合理租售价格比在1：200-1：300之间，房价收入比在3-6倍之间，商品房空置率在5%-10%之间的标准相比，显然房地产供应结构不合理。

（二）局部地区房价格上涨过快。当供给小于需求时，价格上涨，反之亦然;货币政策宽松，房贷利率与首付均较低，刺激需求增加，房价自然上涨，反之下降。据国家统计局统计，与2017年同月相比，2018年我国70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，持平的城市有0个，局部地区房价格上涨过快。

（三）我国房地产市场的发展还未走上良性循环轨道。一是房地产业存在社会信用体系不够健全，信用服务机制较为薄弱，个人征信体系不完善等均使信贷危机风险加大。二是住房保障体系不完善。廉租住房资金保障不到位，覆盖面较低，经济适用房开发投资的增幅多年持续低迷。三是房地产经营管理制度法规体系建设进展缓慢。

二、理清房地产业在国民经济中发挥的重要作用

（一）房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用

1.房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础—房和地。工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和与其经济活动相适应的场地和交通用地，并作为产业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。

2.房地产业为劳动力提供生存和发展最必需的条件—住宅和各项配套服务设施。如果没有住宅及与之配套的文化、娱乐、体育、教育、卫生、公共设施等用地和用房，就没有相对稳定地劳动力的生产和再生产。

3.房地产业是城市经济建设的重要物质基础。现代城市是否具有高效益的经济活动，往往取决于城市内部的结构是否合理以及城市基础设施建设完善程度。合理的房地产投资，可以通过需求效应、供给效应促进城市经济的增长，而过度的房地产投资，则会对城市经济产生挤出效应。

（二）房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用

据投入产出模型测算，每100亿元的房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元，高居榜首。据统计，我国每增加一亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个。同时，住宅消费还能带动建材、冶金、化工、家电、装饰及家具等生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：6。

（三）房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用

1. 房地产业能够促进国民经济的发展。据调查，来自土地的收益，一般城市为财政收入的25%，深圳、珠海等地可达40%。1997—1990年期间，美国房地产业对国民经济的带动效应系数为1.33;1968—1990年期间里，英国的为1.83。研究表明，中国房地产业的总带动效应为1.416。可见，房地产业对其他众多相关产业的带动效应是非常显著的。

2. 房地产业能够优化消费结构。安信证券的研究报告表明， 2017年海南、陕西、云南等省份，商品房销售额与社会消费品零售总额均同步快速增长，呈正相关关系。综合来看，房地产市场繁荣的财富效应，对建材、家电消费的带动作用可能要远远大于这种挤出效应。

3. 房地产业能够提高就业水平、实现农村劳动力转移。按照每亿元住宅投资与施工面积1（亿元）：16.7（万平方米）测算，若新增500亿元住宅投资，就可以增加8390万平方米的施工面积需要从业人员167人，由此推算，可以安排就业人员140万人。

三、对房地产经济实行宏观调控的必要性

1. 房地产资源优化配置的需要。从供求方面看，我国各地延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，在供给端则发力住房供给结构调整。如2018年1-11月，全国房地产总体上供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理。

2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要。房地产在国民生产总值中所占的比重将日益提高，地位不断上升。2008年为4.61%，2009年为5.43%，2011年為5.76%，2017年为6.51%，2018年上半年为6.87%。对比美国2015年房地产业占GDP的比率为12.5%，我国房地产业上升空间较大。

3. 加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要。一方面，房地产投资能够更有效率地促进我国GDP的增长，但它的剧烈波动也会导致GDP增长的不稳定。另一方面， GDP增长对于房地产投资增长具有显著的正向关系。

4. 保证我国房地产经济健康、协调发展的需要。我国房地产目前不成熟主要表现在：一是发展不稳定。房价虚高，超出了刚性需求的承受能力。二是发展不平衡。东部快速，西部缓慢。三是竞争无序，市场运行不规范。四是房地产供给结构的不合理、银行信贷的过度支持，房地产价格秩序混乱。五是经营活动缺乏经验，操作不规范。

四、房地产业与国民经济协调发展的对策与措施

（一）平衡部门经济与国民经济的关系，明确产业定位。

1.要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系。既要继续推进房地产业的发展，更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。既要重视改变地方政府在区域经济发展过程中过分依赖房地产业的状况，更要规范地方政府在房地产业中的施政能力。

2.要保持房地产业投资的合理规模，根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。要加强金融体系的监管，逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽房地产开发企业的融资渠道，并加快发展金融衍生产品，以化解房地产投资所带来的系统性风险。

3.要改变房地产业的粗放型发展模式，加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。从全行业来看，要更加注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念，本着“房子是用来住的”，以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。

（二）进一步完善房地产业宏观调控。

1. 要加强和完善我国房地产业宏观调控的运作体系。需要进一步提升地方政府在宏观调控中的自觉性和主动性，完善税收、信贷等方面的配套措施，规范房地产业宏观调控运作体系。

2. 要创造条件建立更加完善的房地产业宏观调控机制，形成更完善的市场资源配置体系、市场传导机制和经济运行机制，调整转变为较完善的“自控机制”。

（三）平衡市场机制与住房保障的关系——构筑住房领域民生安全网。

1.加快推进住房保障和供应体系建设。要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。要加强顶层设计，建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

2. 要从深层次根本化解住房商品化、市场化与住房保障之间存在的矛盾。要坚持民生优先，科学编制土地供应计划，优先安排保障性住房用地;要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，实施各类棚户区改造;要运用政策措施吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营。

（四）协调房价与收入的比例关系。一是保持城镇居民可支配收入的持续增长，增加中低收入者的收入。二是稳定和控制商品住宅价格过快上涨。三是大力发展住房二級市场，积极增加住房供给量，降低房价共享改革成果。

（五）完善土地政策。一方面，强化政府土地批租管理，规范审批行政划拨用地，从协议出让向招标拍卖转变;另一方面，建立城市土地储备制度和规范土地交易行为。

（作者单位：中共易门县委党校，云南 玉溪 651100）