房地产企业财务危机的成因及征兆分析

王小英

摘 要：本文以房地产企业为研究对象，分析财务危机形成的原因，并通过企业财务状况出现异常的征兆表现，预警财务危机，引导企业有针对性地采取应对措施。

关键词：房地产企业;财务危机

一、引言

经济下行的大趋势和日益严峻的市场竞争给所有企业都带来了巨大的压力和挑战，一些抵抗力较弱的企业陷入了经营危机，甚至破产倒闭。在这种宏观大环境下，企业要想经得住市场的考验，保持持续健康发展，就必须在危机真正到来之前未雨绸缪，通过分析财务状况来检视自身经营情况，借此发现可能的威胁和潜在的危机并且提前预防。同时，企业的利益相关者在对企业进行投资、贷款等活动时，也要分析其财务状况是否良好，判断是否存在潜在财务危机的可能性，以避免损失。因此财务危机也就成了实务界和学术界共同关注的热门话题之一。

房地产行业属于国民经济中的基础性和支柱性产业，2019年全国全社会固定资产投资总额56万亿元，比2018年增长了5.1%，其中房地产开发投资额占比23.6%，达到了13.2万亿元，比2018年增长了9.9%。由此可见，房地产行业投资在整个固定资产投资规模中有着举足轻重的作用。另外，与房地产相关的产业多达几十种，包括居于上下游的金融机构、建筑安装单位、物业公司、设计和监理单位、房产中介公司和各类消费群体等等，影响面相当广泛，房地产行业和房地产企业的发展关系着国计民生。

从另一方面来看，国家对房地产行业的调控政策、“房住不炒”的定位、人们越来越多样化个性化的住房需求，都给房地产行业带来了更大的挑战，也给房地产企业提出了更高的要求。同时，房地产行业从高速发展向高质量发展的转变也带来了愈加激烈的市场竞争，房地产企业面临着更加严峻的挑战。

因此研究房地产企业的财务危机，识别和预测财务风险，并提出有针对性的应对措施，对于房地产行业的发展和整体经济都有着非常重要的现实意义。

二、房地产企业财务危机形成的原因

学术界对财务危机的研究始于20世纪30年代，国外研究起步早于国内，尤其是在资本市场发达的西方国家，这个课题一直被广泛关注。要研究和预测财务危机，首先要分析造成企业财务危机的原因。财务危机形成的原因很复杂，但总结起来无外乎以下三个方面，这里结合房地产行业的特点，对这几个方面进行分析：

第一、外部环境。外部宏观经营环境变化对房地产企业的影响程度远大于其他行业，包括经济周期、宏观调控、行业竞争、技术进步、通货膨胀等都给企业发展带来的压力和挑战。2010年以来出台的房地产调控政策，包括2010年“国十一条”、2011年“新国八条”、2014年“9.30房贷新政”、2019年全国范围的限墅令等等，抑制了房地产业的过热增长，降低了市场的有效需求。房地产企业不得不调整经营策略，在降价抛售与举债慢销之间做出权衡，这些势必影响企业的现金流和利润回报。那些适应力弱的房地产企业注定要面临很大的市场风险，甚至被市场所淘汰，财务危机的出现只是时间早晚的问题。

第二、内部经营和管理水平。内部经营和管理水平决定着房地产企业的实力，决定着企业能走多远。现实中房地产企业战略失误导致的产品定位不当，项目分布不合理，使企业失去市场竞争力，加上过度投资和扩张，以及质量和安全管理问题导致各类突发事件，管理系统不完善或管理团队能力不够等等，这些经营和管理失败使企业面临的风险因素更加具有不确定性，致使企业业绩下滑，直接或间接地造成了财务危机，导致企业持续发展难以为继。

第三、自身财务管理能力。财务管理水平对房地产企业的生存和发展至关重要，包括资金和现金流管理、筹资和资本结构管理、成本控制和税务筹划等是房地产企业财务管理必须重视的几个方面。房地产企业开发周期长，资金需求量大，因此保障资金安全是首要任务。一方面要促进销售、抓紧回款，另一方面还要配合适度融资，确保资本结构合理，避免过度负债带来成本增加和债务风险，同时还要将成本控制贯穿整个开发过程，并做好税务筹划，创造项目利润空间，提高企业应对风险的能力，避免陷入财务危机。

企业出现财务危机，通常不是某个单一因素造成的，而是上述因素综合作用的结果。了解财务危机形成的原因有利于提前对财务危机进行预警，以便有针对性地进行防御，遏制财务危机的进一步恶化，降低经营风险。

三、房地产企业财务危机的征兆及应对

财务危机是企业的不良经营状况和结果在财务指标上的反映，通常企业是否陷入财务危机没有明确的界限，而只存在程度不同的状态。实践中，这个渐进的过程往往由不能取得持续的现金流开始，接着报告利润下滑并走向亏损，然后恶化为资不抵债，无力偿还到期债务，直至走向最严重的财务危机——破产。

学术界对财务危机的实证研究主要利用统计分析技术建立分析和评价模型。在选取指标和参数时，为了避免分析盲点，在兼顾数据可获得性的基础上，选取相关度较高的财务指标和非财务信息，实现定量指标和定性因素相结合。诸多实证研究的结果证明：财务危机的出现是有规律可循的，预警模型能够为企业提供预防的决策依据。房地产企业在陷入财务危机之前也是有征兆的，通常会在财务状况和经营成果等各方面都有不同的反映，企业要抓住关键点，有针对性地采取预防和应对措施：

首先，从盈利能力的角度。当房地产企业的项目完成土地增值税清算后，报告的项目全周期损益情况为净亏损，或者较低水平的净利润，这种情况如果同时出现在不同项目上，企业就面临财务状况全面恶化的风险，出现财务危机的可能性很高。如果不采取积极的应对措施，将会影响到企业的生存和发展。对此，房地产企业应当深入分析影响项目收支的关键因素，对土地取得成本、开发建设成本、产品类型及定位、售价及销售策略、市场营销和推广途径等进行横向和纵向的比较，并适时控制、及时调整，将财务危机的风险降到最低。

其次，从现金流量的角度。项目建设开发阶段是资金净流出阶段，在自有资金之外，房地产企业会通过银行借款、发行债券等手段融资，利用财务杠杆引入债务资金;项目预售阶段开始实现现金净流入，回收的资金既要偿还之前的债务，还要储备留作后续开支。房地产企业通常要在不同建设周期的多个项目之间均衡安排资金，用预售项目的资金回款供给开发阶段的项目。一旦现有在售项目的回款不足以支撑企业继续拿新地开发，必然导致资金短缺，面临资金链断裂的风险。研究企业资金流量的规模和趋势时，如果发现在相对长的期间内，企业现金流入明显减缓、现金净流量不稳定或者持续净流出、融资规模居高不下，这些都是资金状况恶化和财务危机的征兆，应引起高度关注。房地产企业要加强资金规划和预算管理，结合企业战略，做到贯穿项目整个建设周期的全程控制，保持融资规模及权重的合理性，实现现金流的基本平衡，避免资金链断裂所带来的致命危机。

另外，从资产和负债存量的角度。如果房地产企业整体资产规模小于负债规模，即账面净资产为负值，这反映出企业历史的资本收益能力差，投入的资产不能产生相应回报，或者资产周转过慢，不足以偿还债务。而企业没能结合自身的偿债能力和项目收益情况保持相对合理的负债水平，使得资本结构不合理，导致最终侵蚀了股东权益。企业在走向资不抵债的过程中，比较明显的表现就是资产周转率低、经营持续亏损，并伴随着债务规模不断增长，融资方式单一、融资成本高，财务费用负担加大。这种情况下，企业可以通过资产重组或者债转股等债务重组的形式，降低债务规模，使企业免于破产。

房地产企业出现财务危机，现实中可能的发生顺序是企业项目的盈利水平变差，于是创造现金流量的能力衰退，接着现金流链条出现困难，到期债务无力偿还，最终导致重组或清算或破产。

四、结束语

受内外部因素的影响，企业在生产经营过程中不可避免面临一定的财务风险，应对不力将带来财务危机，不同程度的财务危机在各项财务指标上会有所反映，企业可以通过提前分析预警指标，识别出潜伏的危机。

考虑到房地产行业的性质和发展模式，房地产企业一方面应关注自身经营业绩、加强资产管理、合理安排资本结构，另一方面还要时刻监测市场环境和宏观政策的变化。另外，房地产企业还应建立健全财务危机预警机制，树立风险意识，重视防范财务危机，及时发现危机征兆，采取相应措施予以改善和防御，这样才能做到防患于未然，保障房地產企业的可持续发展。

参考文献：

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