我国房地产市场泡沫形成原因探析

俞乐

【摘 要】 我国房地产市场自1998年形成以来经历了飞速发展，应当客观承认现阶段我国房地产市场存在潜在泡沫。文章由此出发，分别从供需角度、投机预期和我国政策激励三个角度分析了我国房地产泡沫形成的原因。

【关键词】 房地产泡沫 供需 投机 政策激励

一、引言

自2005年以来中国住房价格快速上涨，这引发了消费者、学术界和政府对房地产市场潜在价格泡沫的担忧。中国城市住房商品化从20世纪80年代后期就已开始，但直到2005年土地招拍挂制度实施之前，住房价格并未出现明显上涨。2004年第三季度生效的土地招拍挂制度增强了市场对住房价格上涨的预期，实证数据表明，中国一线城市住房价格从2005年至今至少上涨了300% 。

在房价高涨的同时，银行贷款也呈现过度增长的态势，表明市场存在相当规模的价格泡沫。文章由此出发，探寻我国房地产泡沫形成的原因。

二、我国房地产泡沫形成的原因

（一）基本供求关系

就供给角度而言，房地产行业本身就有不同于其他行业的特殊性，主要表现在房地产行业严重的供给约束，即资本、劳动力、土地三个生产要素的供给弹性的限制。在我国人多地少的国情下，房地产三个生产要素的供给当中，土地的供给弹性最小。另外，我国现行两种土地所有制度，城市国有土地可以经过政府征用，再卖给开发商使用，而农村集体土地不允许出让。这样国有土地上建设的商品房可以卖高价，而集体土地上建设的房子是小产权房，不允许交易和出售，结果就造成了土地供给严重不足。……