房地产长效管理对三四线城市财政收支运行的影响

摘要：2017年以来，中央明确“房住不炒”功能定位，提出“建立多渠道保障、多主体供应、租售并举的住房制度”，强调健全长效机制，在此之前，国务院住建部门提出“稳地价、稳房价、稳预期”的政策要求，2019年新“国八条”政策进一步强化房地产业调控。作为典型的三四线城市，浙江省湖州市区域房地产业出现土地出让市场转冷、住房市场需求减弱等新趋势，而由于土地出让收入大幅波动、房地产业税收增长不稳定以及债务链条趋紧等问题，对地方财政平稳运行产生较大的影响，亟需要完善房地产调控措施，着力盘活市场存量，完善房地产业税制，抑制“土地财政”弊端。

关键词：房地产长效管理;三四线城市;财政收支运行;影响

一、推进长效管理以来湖州房地产市场变化

（一）土地拍卖市场降温明显，流拍现象增多。2017—2019年，湖州市土地出让市场快速回落，全市住宅类土地出让成交面积分别为623.57万平方米、456.06万平方米和216.79万平方米，见图1。同期，土地终止、流拍分别达到23.34万平方米、119.52万平方米和38.14万平方米。2020年一季度，受春节长假、新冠疫情等因素影响，单月成交量分别为49.50万平方米、10.76万平方米和4.63万平方米，萎缩明显。

（二）新房交易由“量价双升”转向“价稳量缩”，市场预期由坚定看涨转为稳中看跌。2017—2019年，湖州市新房销售面积分别为639.23万平方米、723.03万平方米和690.75万平方米。2017年新房销售一度呈现“一房难求”，2018年大量楼盘推出后交易达到高峰，但2018年下半年新房销售环比下降25.30%，2019年全年下降4.47%。2018年以后，湖州市、县楼盘降价销售现象增多，年末结算期更为明显，如2018年四季度新房价格同比下降6.84%，2019年四季度同比下降3.45%，观望氛围渐浓。……