房地产开发企业成本管理问题及对策

崔汝意

摘要：在我国快速发展过程中，综合国力显著加强，社会在不断进步，国家对房地产行业的重点调控，导致房地产企业在“牛市”中不明显的隐患逐渐暴露出来，资金已然成为制约房地产企业发展的命脉，因此当前房地产开发企业亟须对自身的成本进行有效的管理。本文主要对此进行探讨、分析，希望对相关从业者有一定的帮助。

关键词：房地产开发企业;成本管理;问题与对策

在房地产行业的发展过程中，企业的领导者与经营者不断加大对成本控制的关注度。因此在新形势下，需要对房地产开发的成本控制问题进行研究，从而引导房地产企业保持平稳的速度发展运行。本文研究分析了新形势下房地产开发成本控制可能产生的不足，并且提出了相应的解决办法，以保障房地产行业成本核算的顺利实施。

1 房地产开发企业的成本构成

房地产企业成本包括开发直接成本、开发间接费用和其它成本费用。其中开发直接成本又细分为土地征用及拆迁补偿费、勘察设计报批等前期工程费、建筑安装工程成本、基础设施成本、园林绿化成本、公共配套设施成本。开发间接费用包括工程管理费用、项目开发融资成本、项目开发人员的薪酬支出等。其他成本费用主要指房地产企业的当期费用，包括税金及附加、管理费用、销售费用等。

2 房地产开发企业成本管理中存在的问题

2.1 企业成本管理体系不完善

房地产开发企业管理体系建立需要全面性的考量，但是目前房地产开发企业管理体系建立的内容并不完善，导致房地产开发企业在受成本管理体系的影响下，经营运转会出现以下情况况。首先，房地产企业在经营过程中需要对企业作出改变决策时，由于成本管理体系建立的不完全，会导致企业管理阶层的人员对决策的判断有误，从而不仅会使企业损失高昂的资金，而且影响企业的经济链状况;其次，由于成本管理体系内容的不完善，导致成本管理相关的工作人员能力降低，房地产开发企业在成本管理部门的工作人员缺乏绩效考核和制度的管理。缺乏考核内容会影响工作人员的积极性，缺乏制度的管理也会影响工作人员形成懒散的工作态度，从而降低了工作效率，对房地产开发企业的发展也有了一定的影响。

2.2 成本管理缺乏全面性

房地产企业成本管理是一项系统性的工作，全面成本管理可以优化成本投入，改善成本结构，有效规避企业的风险。当前部分企业在成本管理过程中，只针对一些易于操作的环节进行成本管理，使得成本管理缺乏多维性、整体性，从而降低了成本管理效率，如项目开发过程的成本管理，投资决策阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等都要进行成本管理，才能最大程度的降低开发项目整体成本。

2.3 成本管理目标不明确

在房地产企业成本管理中需要明确管理目标，找准企业的发展方向，并且能够有效实施对成本方面的管理。然而在实际的项目开发过程中，由于房地产企业自身性质导致的项目开发周期时间长，再加上要求日益严格的环保施工条件等因素使得成本优化工作想要统一目标就比较困难。在民营企业中，更需要明确成本管理的目标，这样才能够对后续的成本节约进行指导，例如在成本控制中，明确了需要最终将成本控制到什么样的效果、需要对哪一部分进行控制等。只有明确这些目标之后，才能够进行有效的成本管理工作。以此为前提，成本控制工作才能够符合企业自身发展需求，避免造成对企业资金的影响，推动企业向更好的方向发展。

3 房地产开发成本控制管理的优化路径

3.1 强化成本控制意识

企业在日常的生产经营活动当中，需要重点关注成本控制与管理，企业的发展不能过分追求成本的节约，还需要进行相应的成本管理控制。成本管理对企业的发展发挥着积极作用，企业管理机制的运行需要依靠成本管理，同时，国家与社会的发展在一定程度上也受到成本管理的影响。因此房地产企业要结合自身的发展状况，依照国家相关的成本管理制度，来进行成本控制，从而促进企业的持续平稳运行。

3.2 健全成本控制体系，强化成本动态管理

房地产开发企业要逐步健全成本控制体系，完善成本管理制度，针对不同开发阶段制定相应的成本控制办法。要优化成本控制组织结构，分离不相容成本管理岗位，明确各个部门或岗位的成本控制权责，加强成本的绩效考核，以提升人员的成本管理意识，强化成本控制约束。同时，进一步强化成本监管。一方面在工程量清单、签证变更以及工程结算等关键环节实行双轨制度，通过运用重点抽查、标准工程指标以及对比审核等方法加强审核监管力度，另一方面将成本监管中心前移，在确保内部审计独立性和权威性的基础上开展日常审计和不定期专项审计活动，着重审核成本数据信息，为房地产开发企业开展成本控制活动提供准确、可靠的数据参考。房地产开发企业要改变传统的事后的静态成本管理模式，实现动态的成本控制管理。动态成本控制即对实时的成本费用进行管控，是对成本从开发项目启动到最终竣工结算的整个过程进行成本的跟踪控制管理。过程中针对不同的业务类型、明确关键成本控制节点，节点类型包括项目立项、预算编制、主体施工、流程审核、项目尾款等多个方面的内容，各个节点都有与之对应的成本控制岗位，该岗位包括项目工程師、采购人员等，各岗位应互相配合对企业项目的所有资源进行统筹管理，形成动态的成本控制机制，从整体上提升房地产开发企业的经营效益，降低成本费用损耗。

3.3 建立成本管理控制的信息交流平台

结合房地产开发企业的发展现状建立符合企业发展需求的成本管理控制的信息交流平台，主要对房地产企业的三个方面起到积极作用。其一是对企业建筑项目有关信息资源的流通性;其二是房地产开发企业内部的所有工程项目的成本管理、控制、预算以及核算这些工作都能通过信息交流平台及时获取相关内容;其三是房地产开发企业和分散工程项目的连接性，由于工程项目分散在不同的地方，因此对于工程项目的成本管理的具体工作想要得到企业及时的反馈与建议是有一定困难的，通过建立的成本管理控制信息交流平台可以将企业与分散的工程项目整体连接起来，从而有助于工程项目成本管理控制工作的有效实行。比如，监控系统和成本管理系统的有效结合，通过在建筑施工过程中利用监控系统对工程项目进行有效监督，从而有助于项目成本管理、控制以及预算的工作。

3.4 增强纳税处理机制

房地产企业发展过程当中，需要对税收筹划管理制度进行完善，从而在一定程度上降低纳税风险。首先，针对纳税方面的检测与评估制度，房地产企业需要进行优化调整，结合税收的不同角度来处理评估工作，有效地识别与监管房地产企业存在的风险;其次，房地产企业还需要加大对风险变化的管理力度，及时地监控风险的发展过程;最后，企业还需要完善纳税风险控制体系，建立纳税筹划团队专门做好纳税筹划工作，为项目开发全过程合理降税减费，进而有效降低涉税成本。结合企业在纳税方面可能存在的风险，从而出台相应的风险预防方案。在制定风险预防方案的同时，要考察企业的纳税环境与经营状况。

4 结语

综上所述，当前在房地产开发企业中成本管理虽然已经实施，但是不成体系，在实际执行的过程中往往达不到预期，最终导致实际执行的效果不理想。因此，房地产开发企业亟须建立相应的完善体系，这样才能有效的促进成本管理使得企业能够可持续发展。

参考文献：

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