二手房价格松动或现捡漏机会

甄爱军

文前提要：进入4月，二手房市场价格松动迹象更加明显，包括北京、厦门等城市的二手房价同比均出现回落。这样的变化给购房者带来了新一轮捡漏机会。当然，要真正实现捡漏，其前提是掌握市场实际行情。

二手房价出现松动

近日，记者在自家小区附近，发现有房产中介贴出小广告称，周边小区一套原价480万元的两房，“急降”30万元出售。这套住房约85平方米，如果按照小广告上标出的总价计算，单价约5.3万元/平方米，对比周边同类二手房5.6万元/平方米的挂牌价，确实是有了一定程度的回调。

此外，记者在一些二手房源信息平台上发现，有不少房源并不避讳降价说法。如一套出自浦东金桥板块五莲路上的二手房，房产中介注明挂牌价“低于市价”，如不属实购房者可以“扇我（指该中介，记者注）耳光”。还有房源直接标明“因疫情影响急需周转资金，低于市价急售”，而包括诚心出售、降价急售、买房送装修等具有煽动性的字眼，也逐渐变得多见。

而这意味着，二手房市场价格已经出现松动。据了解，经历了长达近3年时间的严厉调控，上海楼市预期已经发生改变，人们不再坚信房价只涨不跌，因此在最近1年多时间里，房价僵持，虽未出现下跌，但也难以上涨。

而新冠肺炎疫情的出现，导致市场成交明显萎缩。据了解，今年前4个月，上海二手房市场成交整体回落，降幅接近三成。据上海链家地产跟踪监测数据显示，从累计成交来看，前4月成交量同比下降29%，降幅较前值虽然收窄了12个百分点，但市场仍处于恢复过程中。

成交量的下滑，显然会影响到二手房价格走势。上海链家地产数据显示，4月单月成交均价38593元/平方米，环比持平，同比下降2%。

其实，不仅仅只有上海的二手房价出现松动。从全国范围来看，出现松动的城市并不在少数。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，从涨跌城市数量来看，4月份二手住宅市场均价上涨城市55个，与上月持平，平均涨幅1.25%，涨幅扩大0.7个百分点;下跌城市43个，较上月减少1个，平均跌幅为0.82%，跌幅扩大0.32个百分点;持平城市2个，较上月增加1个。也就是说，二手房价出现下跌的城市，占比已经超过了四成。

部分城市跌幅明显

进入4月份，部分城市二手房价调整幅度出现增大迹象。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，从环比跌幅前十的城市情况来看，跌幅较大的城市主要以环渤海、珠三角和海峡经济圈的三四线城市为主。其中，泉州以3.30%的跌幅位居第一;湖州和威海分别以3.13%和2.90%的跌幅位居第二和第三。

更让人值得关注的是，一线城市的二手房价同比回调幅度增大。数据显示，一线城市4月二手住宅市場均价为60558元/平方米，环比上涨0.84%，主要由深圳上涨带动，其环比涨幅为2.05%;从同比变化来看，较2019年4月同比下跌0.35%，跌幅收窄0.84个百分点，其中北京同比跌幅最大，为5.59%。

部分二线城市二手房价也出现了回调迹象。数据表明，4月二线城市市场均价为18056元/平方米，环比微跌0.01%。其中环比下跌城市数量18个，上涨城市数量14个;同比变化来看，较去年同期同比下跌0.46%，跌幅收窄0.34个百分点。

分区域来看，部分之前上涨过快城市房价回调幅度较为明显。从同比变化来看，上涨区域中，4月西北城市二手房市场均价同比上涨5.16%，涨幅居首。这是因为在此前很长时间内，西北城市房价整体上涨缓慢，近期迎来补涨行情。与之类似的还有东北区域城市，4月二手房均价同比上涨4.84%，涨幅位居第二。下跌区域中，海峡经济圈同比下跌3.55%，跌幅居首。究其原因，主要是在过去3年多时间里厦门、福州房价上涨过快、泡沫成分偏高所致。

或现捡漏机会

二手房价格出现松动，对买方有利，有可能得到捡漏机会。

当二手房价出现松动之后，确实能够给购房者带来捡漏机会。房产作为不动产，有个显著的特性就是变现速度比较慢，尤其是当市场成交比较低迷期间，成交过程变得漫长。记者熟人刘先生，为了换房出售原有住房时，前后共耗时近2年时间，而实际成交价与最初挂牌价相比，也低了10%左右。

在低迷时期之所以存在捡漏机会，主要是因为卖家心态变化而产生的结果。业内人士分析指出，市场成交冷清，意味着市场整体氛围偏谨慎，就二手房而言，定价更加贴近市场实际。而当买家对未来感到悲观时，便不再愿意“追高”买入。在这种情况下，如果卖家依然坚持高价卖出，显然已是不太可能。

当然，大多数卖家是按照市场实际走势来逐步调整价格的，但少数急于出售的卖家，只好以低于市场水平的价格来加快成交进度，而正是因为这样的变化，使得市场存在捡漏机会。诚然，捡漏机会随时都有，即便是市场火爆时期，也会有人因急于出手而愿意以较低价格卖出。而不可否认的是，在现阶段，捡漏机会出现的频次变得更多，成功捡漏的概率也随之提高。

不过，想要真正捡漏，还应该持续关注市场，并熟悉市场价格变化趋势，能够很快识别机会的真伪。在现阶段，有些房源虽然号称降价出售，比如说在前一次挂牌基础上降价5%甚至更大幅度。但有可能这套二手房之前的挂牌价一直偏高，因此此次只是调低挂牌价而已，并没有真正降价。所谓捡漏机会，就是挂牌价真正低于市场的真实价格，让购房者获得实实在在的实惠。而要做到这一点，必须掌握市场行情，并对区域市场的二手房价走势了如指掌，唯有如此，才能及时发现机会并把握住。