物业租金确定问题探讨

林兵 林保

摘 要： 房屋租金市场的发展是我国房地产市场的重要组成部分，加强租金市场管理、理清房屋租金中的各方经济利益关系已成为急待解决的问题，而确定房屋租金价格又是经济问题的核心。如何客观的确定房屋租金价格关系到经济行为各方的切身利益，应引起评估业内人士的重视。

关键词： 租金内涵;影响租金的因数;如何确定租金

【中图分类号】G64     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）19-0273-01

引言：物业租金就是物业的租赁价格。从租户的角度来讲，物业租金是租户为取得一定时期内房屋使用权而付给出租人的经济补偿。从出租人的角度来讲，物业租金是出租人分期出让物业使用价值所体现的价值补偿，表现为出租人所支付的货币或实物。要想合理确定租金，需要明确租金的分类及内涵，理清影响租金确定的因素。

1 租金类型

1.1 理论租金和实际租金

从价格原理上看，物业租赁价格有两种表现形式：理论租金和实际租金。

（1）理论租金。理论租金是物业价格的延续，体现的是物业一次性销售价格和多次销售价格之间存在的价格关系。理论租金应该体现物业开发建设过程中的投入、时间价值、利润、税费、无形磨损和有形磨损等因素。

（2）实际租金。实际租金则是以理论租金为基础，充分考虑当地的收入水平、消费水平、市场供求以及租赁物业的区位和房屋档次、朝向、层次、采光条件、附属设施等因素后，由租賃双方实际约定达成的具体租金。

1.2 成本租金、商品租金、市场租金

从租金内容构成方面，可以将租金分为成本租金、商品租金、市场租金三种形式。

（1）成本租金。成本租金是租赁经营盈利和亏损的临界点，由折旧费、维修费、管理费、租赁费、利息、保险费、地租（或土地使用费）、过程税费八项因素组成。管理费的主要指的是物业服务费，租赁费指的是必要的租赁推广、代理或经纪费用，过程税费主要包括房产税、城镇土地使用税。

（2）商品租金。商品租金也称理论租金，是指出租物业在理论上实现正常消耗的完全补偿和一定的利润，即按商品价格一般原理形成的租金，是在成本租金基础上加上利润和最终税费（增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税）共十项因素构成。

（3）市场租金。市场租金是市场众多的参与方在充分比较、讨价还价，自由竞争中形成的租金，其高低根本上取决于物业租赁市场供求关系。

1.3 毛租金、净租金和百分比租金

按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为三种形式。

（1）毛租金

毛租金是常见简单的一种租金形式。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，租户在使用物业的过程中，一般不需要再另行缴纳其他费用。但现实中的毛租租约，物业使用中的水、电、气等费用往往需要租赁双方协商确定，可由出租人支付，也可由租户支付。

（2）净租金

净租金也称纯租金，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。净租金有三种形式。第一种形式（单纯租约），租户除向业主支付租金外，还要负担水、电、热、煤气等资源使用费;第二种形式（双纯租约），租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业服务费;第三种形式（三纯租约），租户除需支付第一种、第二种形式中的费用外，还需负责支付房产税、保险费等固定费用，并承担物业维护和修缮等一切开销。

因为承租单元内部的水、电、气、热等资源使用费属于难以控制的变动费用，出租人不愿承担此部分难以估算的支出，因此绝大部分租约中都约定由租户承担此类费用。

需要提醒的是，若物业服务费是按租金比例收取时，承租人多愿意选择净租租约（纯租约）方式，因为此时租金基数最小。当租户选择三纯租约时，应特别注意大修周期与承租期的关系，租赁双方主观上都会尽力避开大修责任。

（3）百分比租金

百分比租金通常也称为超出租金，常用于零售商业物业租约中。此时，租户除向出租人定期支付固定租金（也称基础租金）外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。

当出租人仅收取百分比租金时，通常要对租户营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。零售商业物业实施百分比租金计租方式的前提是整个物业有统一收银安排，这有这样才能准确了解个租户的经营收入。统一收银的数据积累分析也很重要，有了一手齐备的数据资料，通过分析可以及时发现租户的经营景气状况，进而可以指导商业物业业态的调整和承租户的组合。

2 影响租金确定的因素

影响、干扰租金确定的因素多而杂，可以从租赁物业内在和外在两方面归纳影响物业租金的因素。

（1）影响房屋租金确定的内在因素主要有房屋档次、结构合理性、设施设备配备状况、室内装修好坏、楼层的高低以及朝向采光等。

（2）影响房屋租金确定的外在因素主要有房屋的地理位置、房屋的用途、房屋市场供求关系、国家与地方的物业租赁政策、当地的产业发展状况与前景等。

3 物业整体租金和单元租金的确定

如果对市场行情和数据掌握的充分透彻，就比较容易确定合适的物业整体市场租金水平。为了准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。若需要给出楼宇具体每一个可独立出租单元的具体租金标准，还需要兼顾单元自身的很多因素。租金确定还会受到出租策略的影响，仍然以写字楼出租为例，租金水平还会受租期长短、承租面积大小、租户资信状况、为租户提供定制服务的内容与水平、附属设施的收费水平，是否带有家具配置等因素影响。如果承租户有很强的带动效应或是出租方急于争取的招租对象，一般都会给予租金优惠。

若是企业内部测算租金，往往是先进行租赁运营成本测算，然后在综合市场竞争情况和各方面因素，确定整体和具体的租金标准及浮动范围，报主管领导确认后执行。

总之，应区分不同的目的，区分不同情况合理测算确定物业租金。只有这样，才能适应不同主体在不同情形下的需要。

参考文献

[1] 刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社，2017.

[2] 季如进.物业经营管理[M].北京：中国市场出版社，2014.

[3] 柴强.对房地产租赁价格的认识[J].中国房地产估价.2020.