物业专项维修资金使用难的应对措施

刘浩

摘 要： 近年来，随着住房商品化的深入发展，人们的住房条件得到显著改善。物业专项维修资金被比作房子的“养老金”，能够为物业共用部位或者公共设施设备的大修和改造提供资金保障。但是在实际物业管理过程中，物业专项维修资金使用难的问题却是普遍存在，不仅影响了人们居住环境的改善，也导致了资金浪费。为此，本文将立足物业专项维修资金使用过程中面临的表决方式传统、审核时间长以及监管不到位等问题，探究相应的应对措施，借此盘活物业专项维修资金，推进我国物业管理的现代化。

关键词： 物业专项维修资金;资金监管;表决方式;续费问题

【中图分类号】F275.1     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）19-0281-01

引言：物业专项维修资金属于基金性质，其产权属于全体业主，用以维修和维护住宅小区内的公共部位或者公共设施设备。不同于之前过分依赖政府或者业主个人的管理模式，新建小区的业主都缴纳了物业专项维修资金，对小区物业负责。但是，很多时候，物业专项维修资金却“被冻结”或被挪作他用，并没有真真正正用于社区物业维修和管理中去。我国社会的进一步发展对物业管理水平和小区建设水平提出了更高的要求，盘活现有的物业专项维修资金，发挥其价值和作用，成为当务之急。

1 物业专项维修资金使用难的原因分析

1.1 表决方式原始且效率低，导致维修方案审核时间长

物业专项维修资金使用过程中为了保证公平公正，需要小区业主针对维修方案进行表决，很多地方都是需要“双三分之二”的业主同意才可以动用这一资金。首先，物业维修方案表决过程中主要是采用签字等较为单一甚至原始的表决方式，小区业主人数众多，很多业主不在家的情况也会增加表决困难。这都需要大量的人力物力和时间成本来完成的，这无形中也拖慢了公共部位的维修时间，表决效率较低。其次，物业维修方案并不一定符合所有业主的期待，所谓“重口难调”，需要经过多次修改和意见征集，导致其审核时间长。最后，物业公共设施设备的维修和调整可能涉及到消防和质监部门，同样需要这些部门的审核，物业专项维修资金的管理机构不敢擅自的做主，这又会增加等待时间，严重拖慢物业维修进度，导致物业专项维修资金使用难。

1.2 资金监管难度大

资金监管问题也是导致物业专项维修资金使用难的关键问题。首先，部分开发单位会强制代物业专项维修资金，将其与办理产权捆绑在一起。由于当前业主监督机制尚不完善，无法对这一资金进行有效监管，这就会导致开发单位占用物业专项维修资金，甚至是很多本该由物业管理公司承担的维修项目也用物业专项维修资金支付，严重损害了业主的合法权益。其次，物业专项维修资金的使用范围较难界定，这就导致很多工作无法开展，资金监管难度也相对较大。

1.3 资金续交难度大

资金续交难度大，影响了物业专项维修资金的可持续利用。部分人对物业专项维修资金的认识不清，或者在之前的生活中没有感受到物业专项维修资金带来的便利，等到需要续交的时候，这部分的续交意愿则不强，增加了物业专项维修资金收缴的阻力。除此之外，物业专项维修资金在收缴过程中，仅仅依靠基层政府和物业管理公司等多个部门的协同工作，如果仅仅依靠物业专项维修资金的管理机构来完成，将会出现阻力重重的情况。物业专项维修资金续交难度大，资金不到位，公共补位和设施的维修无法有效开展，居住环境变差，这都会陷入恶性循环的“怪圈”中去。

2 物业专项维修资金使用难的应对措施

2.1 创新表决方式，探索线上表决通过机制

互联网时代，“线上+线下”的管理模式已经应用于各行各业。在物业专项维修资金的使用和管理方面，不妨尝试线上表决通过机制，用以指导线下的维修工作。针对物业专项维修资金使用过程中存在的维修方案表决效率低的问题，可以基于互联网时代开发表决软件，创新表决方式来提升表决效率，尽快落实物业维修工作，让业主真真切切地看到物业专项维修资金带来的好处，也尽可能地提升业主续交的意愿。首先需要对小区内的业主进行客户分析，将其分为能够熟练使用线上表决方式的年轻人，能够接受线上表决方式的中年人和不会使用智能手机的老年人。然后针对不同的客户群体展开针对性的表决方案设计，针对中年人可以开展线上表决方法的科普教学活动，针对老年人则可以采用传统的表决方式。即使是这样，也大大减少了相关工作人员的工作量，能够有效提升的表决效率。

2.2 依托业主大会建立物业专项维修资金监管小组

建立物业专项维修资金监管小组，不仅可以监管资金的使用去向，更可以推进维修方案的通过和落实，最大限度地发挥这一资金的作用和价值。因此，依托业主大会可以成立一支监管小组，定期对物业专项维修资金的使用情况进行监管公示，让业主们明明白白地看到物业专项维修资金在小区中发挥了哪些作用，推进这一资金应用的透明化。同时，监管小组还应该监管相关项目的进程，明确资金应用范围，协调好各方面的力量，尽快维修好公共设备设施，让业主真真切切感受到物业专项维修资金带来的好处。

2.3 建立健全物业专项维修资金使用和续交的循环机制

建立健全物业专项维修资金使用和续交的循环机制，促进这一资金的可持续利用，能够有效解决物业专项维修资金使用难的问题。首先，推进物业专项维修资金使用透明化管理，增加业主的参与度，增强业主的使用感和获得感，这样一来，能够提升业主的续交意愿。其次，构建完善的续交管理机制，加强各部门之间的沟通和交流。做好物业专项维修资金政策宣传工作，确保业主知悉政策，在发现公共空间问题的时候，能够及时向相关部门反馈。同时，将续交工作落实到每家每户，采用线上通知和线下通知相结合的方式，全面保障物业专项维修资金补建工作。

结语：综上所述，物业专项维修资金对于提升生活品质具有重要作用，但是由于当前管理机制建设尚不完善，资金监管和使用困难。基于互联网时代，创新表决方式，提升表决效率，探索线上+线下工作新模式，组件资金使用监督小组，让业主真真切切看到并体会到物业专项维修资金带来的便利。这有助于提升业主的资金续交意愿，也能够最大限度地落实物业专项维修资金的使用。

参考文献

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