企业采用投资性房地产公允价值计量模式计量后的影响分析

洪萃菁

摘 要：企业采用投资性房地产准则，将符合条件的自有资产采用投资性房地产公允模式计量，会使企业的资产更加接近市场的真实价值，但这除给企业带来积极的影响外，也会给企业带来不确定的风险。本文以国有企业Z公司为例，对采用上述计量模式前后的财务数据进行对比，并分析采用该模式对企业产生的正反两方面的影响。

关键词：投资性房地产;公允价值;计量模式

一、Z公司背景介绍

Z公司是一家地方非上市国有公司，近几年发展迅猛，其业务范围以市政建设和管养为主，涉及房产建筑业、商品零售业、出租业、大宗贸易等行业。由于Z公司承接了地方政府许多重点项目的建设任务，且大部分由企业出资，这给Z公司的现金流造成了极大的压力。企业主要通过银行等金融机构进行融资，2019年12月底的融资额度已超过15亿元，而其本身的净资产只有9.59亿元，企业融资已经遭遇瓶颈。Z公司管理层正在谋求通过外部增资的方式扩大企业资产，并通过业务的扩张寻找新的盈利点。2019年下半年开始，Z公司通过会计政策变更，将企业名下部分列入固定资产管理且正在出租的物业转换为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量。

二、投资性房地产采用公允价值模式计量后企业变化情况

（一）会计政策变更前后企业财务数据对比

从表1中可以看出，Z企业从2019年开始对名下正在出租的物业委托第三方评估机构评估其市场价值，并转为投资性房地产进行核算，按照公允价值模式进行计量，上述物业从“固定资产”科目转出到“投资性房地产”科目，投资性房地产公允价值高于原固定资产账面增值的部分则计入“其他综合收益”科目。通过会计政策的变更，“固定资产”科目从2018年底的7 933万元，下降到2019年底的5 069万元;“投资性房地产”科目的金额从2018年底的14 346万元，上升到2019年底的63 228万元;“其他综合收益”科目的金额从2018年底的0元，上升到2019年底的32 709万元;相应的，净资产也从2018年底的39 801万元，上升到2019年底的95 936万元，净资产增长迅速。

（二）会计政策变更前后企业融资情况对比

从表2中可以看出，Z公司会计政策变更以后，随着净资产的增加，企业的可抵押资产大幅增加，其授信额度也从2018年底的76 300万元，上升到2019年底的299 009万元;贷款余额也从2018年底的49 200万元，上升到2019年底的151 142万元;利息也从2018年底的670万元，上升到2019年底的4 946万元。Z公司通过会计政策的变更做大企业资产，同时获得了更多银行金融机构的授信额度，加大了使用财务杠杆的力度，拥有更多的资金投入到企业的工程建设项目中，企业资金流吃紧的状况暂时得到缓解。

三、投资性房地产采用公允价值模式计量后对企业的正面影响

（一）财务报表的净资产更真实地反映了企业的价值

会计政策变更以前，Z公司名下的物业通过“固定资产”科目进行计量，其资产价值通过计提折旧反映到企业的营业成本中，其账面价值不断减少。而实际上，随着当地房地产市场行情不断走高，Z公司这部分物业的市场价值非但没有减少，反而不断攀升，这样企业财务报表中反映的净资产也与企业实际价值之间的差异越来越大，容易對投资者及其他的利益相关者产生误导。

采用投资性房地产公允价值计量模式后，Z公司在每个资产负债表日重新对财务报表中的投资性房地产的市场价值进行评估，确保投资性房地产的账面价值和市场价值一致，同时将投资性房地产的公允价值变动计入企业当期损益，反映在企业的净利润中。会计政策变更后的企业财务报表无疑更真实地反映了企业的价值。

（二）企业的融资情况变得更加乐观

通过采用新的会计政策，Z公司的净资产开始与房地产市场的变化挂钩。在目前国内房地产市场不断发展的大背景下，Z公司的企业价值自然也会水涨船高。Z公司的企业价值增长无疑会给投资者和债权人传递积极的信号，一方面可以获得该公司出资人即本级国有资产管理部门对其经营业绩的肯定，另一方面也可以通过投资性房地产的抵押向银行金融机构获取更多的融资授信额度。会计政策变更后，Z公司获取银行贷款的能力大幅增强，银行的贷款额度也大幅增加，缓解了企业会计政策变更前由于资产量小而带来的融资瓶颈问题。

（三）企业对净利润的把控力度更强

根据投资性房地产的会计准则，采用公允价值模式计量的投资性房地产需要在每个资产负债表日重新确认其公允价值，而其公允价值与账面余额的差额计入当期损益，直接影响净利润的金额。Z公司在每年12月底前都需要委托专业的评估机构对账上列入投资性房地产核算的资产进行评估，重新确定其市场公允价值。由于Z公司所处的是一个沿海城市，房地产业还有很大的发展潜力，Z公司的投资性房地产未来还有不小的增值空间。Z公司委托的评估机构可以采用收益法、比较法等评估方法对投资性房地产进行评估，评估过程会受到各种因素特别是委托方Z公司的影响。Z公司可以通过对评估机构施加影响进而影响评估结果及投资性房地产入账的公允价值，最终达到调节当期利润的目的。会计政策变更以后，Z公司对利润的把控性更强，甚至可以通过上述手段来操纵利润，完成国有资产监管部门要求的与利润相挂钩的各项考核指标。

四、投资性房地产采用公允价值模式计量后可能给企业带来的风险

（一）企业由于投资性房地产溢价需要额外承担税负

Z公司的投资性房地产采用公允价值模式计量以后，资产的价值将随着市场的波动而变化。在房地产市场行情高涨的时点，Z公司由于投资性房地产增值而确认的净利润会大幅增加，而其需要缴纳的企业所得税也水涨船高。投资性房地产增值带来的收益并非企业的实际经营所得，没有形成真正的营业收入流入企业，而增加的企业所得税却是Z公司实实在在需要支出的成本，因此加重了Z公司的税收负担。

（二）加大了企业评估资产的成本

每一个会计期末Z公司需要委托第三方评估机构，对采用公允模式计量的投资性房地产重新进行评估，并以新的价值入账，相当于每一年企业都要固定支付评估费用给评估机构，评估费用的收取标准和待评估投资性房地产的价值以及评估难度成正比，对于公允价值高、评估难度大的投资性房地产，企业则需要支付较高金额的评估费用，这无疑额外增加了企业的费用支出，加大了企业的经营成本。

（三）给企业现金流带来潜在风险

Z公司可以通过采用公允价值模式计量投资性房地产使企业的可抵押资产增值从而吸收更多的融资，这样短期来看可以改善企业的现金流，但随着融资金额增加，企业的资金成本也不断攀升，需要向银行和其他金融机构支付更多的利息。虽然投资性房地产公允价值的提高可以增加企业的利润，但与经营活动取得的收益不同，这部分升值并没有给企业带来实质的现金流入，无益于Z公司还款付息。如果Z公司对新增加的融资未做好相应的还款计划，则有可能会引起资金链断裂，给企业带来巨大的经营风险。

（四）公允模式无法再转回成本模式

会计准则第3号《投资性房地产》中规定：“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”这意味着Z公司采用公允价值模式计量投资性房地产以后，如果遭遇房地产市场行情下跌，无论投资性房地产公允价值下降多少，企业都不能再转换回不受市场环境变化影响的成本模式，由此造成的损失都必须由企业来承担。

五、启示和建议

（一）企业应谨慎使用投资性房地产公允价值模式

投资性房地产公允价值模式对企业有弊又有利，是一把名副其实的“双刃剑”。这也是投资性房地产会计准则从2006年开始执行以来，我国上市公司中应用公允价值模式的公司比例偏少的原因之一。由于企业一旦采用公允价值模式，产生的影响是不可逆转的，所以作为企业的领导层，其必须认真考量使用投资性房地产公允价值模式核算企业资产带来的利弊，謹慎地作出决策，避免由于会计政策的错误选择而给企业带来额外的经营风险。

（二）加大对企业和评估机构的监管力度

企业需要在每个会计期末对采用公允价值模式计量的投资性房地产的市场价值进行重新确认，而评估机构的评估结果则会直接影响投资性房地产的账面价值，进而影响企业价值。企业有可能通过对评估机构的影响，促使评估机构使用有利于企业的评估假设和评估方法，进而帮助企业达到调节企业各年利润的目的。为减少企业通过上述方法操纵利润，一方面需要加强对评估机构的监督，确保投资性房地产的价值可以通过评估报告客观、公正地反映出来;另一方面，企业需要根据会计准则的要求做好公允价值相关财务信息的披露，确保企业的投资者及各利益关联方可以准确地掌握企业的真实价值并作出正确的判断。只有加强对企业及评估机构的监管，才能确保投资性房地产的公允价值乃至企业的价值能够通过财务报表被真实地反映出来。

参考文献

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