因继承、受遗赠取得不动产的转移登记问题的研究

陈辉

摘要：在我国法律上，关于物权的成立、变更和终止可以分为因法律行为产生的物权变动和非法律行为产生的物权变动。法律行为主要是指行为人依法按照自己的意志进行合法的买卖、赠与等我国法律有规定的行为，基于这类行为取得不动产物权的需要进行公示，而非法律行为是指行为人主观上并没有主动发生物权变动的意思，而是根据法律规定直接发生物权变动的效力，因继承、受遗赠取得不动产就属于根据非法律行为产生的物权变动，这类行为取得不动产物权不需要进行公示，因继承、受遗赠取得不动产的法律研究在现实生活中的实践性较强，研究价值较高，本文将依据国家相关法律法规，具体分析因继承受遗赠取得不动产的转移登记的全过程。

关键词：继承;受遗赠;不动产转移;登记;研究

对于因继承、受遗赠取得不动产的转移，是基于非民事法律行为而产生的物权变动，因此不适用我国法律所规定的不动产物权转移的登记要件主义，物权的变动不需要经过公示就可以发生转移，但是，因继承、受遗赠的不动产登记也是十分必要，通过因继承、受遗赠取得不动产转移登记，可以获得对相对人的对抗权，并且如果受遗赠人或继承人想要处分该不动产，也需要提前进行登记，因此，登记虽然不是受遗赠或繼承取得不动产物权的生效条件，但是为了确保登记簿上物权变动记载的连续性，维护不动产物权，还需要贯彻登记原则。

1 因继承、受遗赠取得不动产转移登记的主要问题

公证制度取消后，虽然在一定程度上减轻了百姓的负担，但同时也加剧了因继承、受遗赠取得不动产转移登记的工作难度，继承、受遗赠取得不动产的情况非常复杂，可能会出现代位继承和转继承等情况，并且继承、受遗赠取得不动产因一方当事人去世而生效，当事人的真实意思表示无法得到直接的确认，并且继承或受遗赠的主体也难以穷尽，无法找到有效的证据证明全部继承人究竟包含了哪些人。最后，还可能出现登记机构和当事人意外之外的情形，如判断继承的效力，遗赠扶养协议的效力大于经公证的遗嘱，经公证遗嘱的效力大于普通遗嘱，普通遗嘱的效率又大于法定继承，而这些涉及范围较广的资料在谁手中，以及对于当事人提供举证材料的真实性进行判断都非常困难。因登记错误所产生的法律纠纷也不在少数，因此，随着公证制度取消，因继承、受遗赠取得不动产转移登记工作面临着较大的压力，并且为减轻群众负担，降低不动产登记成本。最近各地相继出台登记零证明文件，原来由相关部门出具的继承受遗赠的证明材料由本人具结代替。但是，由于我国的诚信体系还不够健全，难免会有人为了经济利益，出现弄虚作假，提供虚假材料的现象，会导致我国继承、受遗赠取得不动产转移登记工作的有效性大大下降。因此，诚信问题也是如今因继承、受遗赠取得不动产转移登记工作面临的重要问题。

2 因继承、受遗赠取得不动产转移登记流程

根据2016年所颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》可以将因继承、受遗赠取得不动产转移登记分为六个流程，登记机构要注重每个流程的准确性，将登记工作严格按照流程执行，减少因登记错误造成的法律纠纷。

首先，在登记前，需要当事人提交申请材料，当事人需要提交关于继承或遗赠意思表示的相关材料、当事人身份的证明材料、登记的资格证明材料、不动产来源材料和其他相关材料，在提交材料时需要注意几点问题，第一，当事人的身份证明材料包括当事人的身份证、户口簿和其他能够证明当事人身份的材料;第二，登记的资格证明材料包括遗赠人或被继承人的死亡证明，可以是医疗机构的死亡证明、公安机关的死亡证明、注销户口证明和其他能够证明被继承人或遗赠人已经死亡的证明，还需要当事人提交与受遗赠人与遗赠人、继承人与被继承人之间的关系证明等;第三，对于不动产来源材料，主要是为了证明不动产物权属于遗赠人或被继承人，需要提交遗赠人或被继承人的购房合同、不动产权证书等;第四，如果遗赠人或被继承人生前与配偶有夫妻财产约定或遗赠扶养协议的，需要提交相关文件。

登记机关在获取到申请材料后，要仔细对材料进行审查，主要审查受遗赠人或继承人的真实意思表示、遗赠人或被继承人的意思表示、当事人的身份是否属实、当事人与遗赠人或被继承人之间的关系、遗赠人或被继承人的死亡证明，被继承人是否有其他继承人、各继承人继承的份额等，登记机关在审查过程中，可以将材料出示给能够证明的单位，例如可以通过调查受遗赠人或继承人所在地的居委会、村委会了解具体情况，在审核过程中工作人员最好全程录像并存档，避免发生不必要的纠纷。在审查过后，需要在不动产登记网站上进行公示，公示期要满15个工作日以上，在公示期过后，并未对公示产生异议，登记机关可以将当事人的申请记录到不动产登记簿上，如果有人在公示期间对不动产的转移登记提出了异议，可以暂缓登记，当事人与异议人进行协商、法律诉讼后解决了争议，可以凭书面的文件到登记机构进行不动产转移登记。

3 不强制公证后对登记工作的建议

在登记过程中，面临的一些诚信问题。国家有关部门要加强对于提供虚假材料进行登记行为的惩罚力度，完善相应的法律法规，给予欺诈和虚假登记行为严重的惩罚。同时登记机构还要加强日常对材料的审核工作，发现虚假材料后马上提交相关部门，严肃处罚。最后，登记机构还要加强诚信登记宣传，向公民宣传虚假登记的危害和严重后果，帮助公民树立规范登记意识，避免诚信问题的出现。

4 结语

因继承、受遗赠取得不动产转移登记可以保护受遗赠人的权力，保障不动产登记簿上物权变动的连续性。随着公证制度的取消，对于因继承、受遗赠取得不动产转移登记来说，审查的难度加大了。因此，更要重视因继承、受遗赠取得不动产转移登记工作。根据《不动产登记暂行条例实施细则》制定严谨科学的登记程序，严格按照程序完成登记手续，并且还要加强对当事人申请材料的审查，通过各种途径明确申请材料的真实性，保障登记的准确性，防止因登记错误所产生的法律纠纷。最后，登记机构还需要完善基础设施建设，用信息化手段更好地开展审查、登记工作，同时不断提高登记机构工作人员的专业能力，更好地保障因继承、受遗赠取得不动产转移登记工作的顺利开展。

参考文献：

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[3]王月红因继承、受遗赠取得不动产登记的相关问题[J]. 房政在线2017-07-17